“天氣是冷的，心里是暖的?！?/p>

這樣的形容，來自南苑新村的老業(yè)主們，盡管深圳本周持續(xù)受到寒潮和冷空氣影響，但他們說，心中出了大艷陽，又何懼那點(diǎn)冬寒。

12 月 15日，南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了“南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示”。因公共利益需要，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（深圳市六屆人大常委會(huì)公告第 228 號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)擬對(duì)南山區(qū)南頭街道南苑新村城市更新單元范圍內(nèi)房屋實(shí)施征收。

同日，南苑新村項(xiàng)目行政征收辦公室正式掛牌，這意味著，擱淺了整整十三年的深圳“舊改老大難”——南苑新村迎來重大轉(zhuǎn)折，向著依法更新的方向、皆大歡喜的方向邁進(jìn)了一大步。

征收提示發(fā)布后，自然得到了深圳多方的支持與叫好，南苑新村這樣的“城市傷疤”，如今成為了南山區(qū)首個(gè)城市更新行政征收項(xiàng)目，在不遠(yuǎn)的將來，相信南苑新村會(huì)迎來一次重生蝶變，而南苑新村的業(yè)主們，他們也終于不再需要寄人籬下，不用再去羨慕其他舊改業(yè)主的喜遷新居，他們可以在一個(gè)嶄新的南苑新村安居樂業(yè)、落葉歸根。

于深圳，城市更新不是新話題，但多年來極為人們所關(guān)注。

因?yàn)槌鞘惺怯猩?，年輕如深圳，更是需要自然豐盛、裂變生長(zhǎng)，然而，要想持續(xù)建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)既有高度、更有溫度的深圳，面對(duì)那些制約了這座城市可持續(xù)發(fā)展多年的短板和疾患，便需要找準(zhǔn)問題和病因，有序推進(jìn)，依法更新。

這才是城市發(fā)展的未來，才是城市更新的正軌。

如今征收啟動(dòng)，舊城造起新夢(mèng)，于南苑新村、于老業(yè)主們、于深圳，都與美好的未來有約。

01，“明天，我們將住在一個(gè)怎樣的南苑新村？”

2010 年 4 月，南苑新村等八個(gè)老舊小區(qū)被列入《2010 年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃，是深圳城市更新首批八個(gè)舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目之一；

2022 年11 月，項(xiàng)目專規(guī)正式印發(fā)批復(fù)、掛網(wǎng)公示；

2023 年 3 月，項(xiàng)目啟動(dòng)行政調(diào)解工作，后續(xù)，涉及拆遷戶 1400 余戶僅剩余極個(gè)別留守戶未簽約，簽約率已超 99%；

2023 年 12 月，南苑新村正式啟動(dòng)行政征收工作。

蛻變的腳步越來越快，更新的終點(diǎn)越來越近，讓南苑新村的老業(yè)主們不禁激動(dòng)發(fā)問：“明天，我們將住在一個(gè)怎樣的南苑新村？”

要知道，南苑新村體量大且地段最好，地處深圳南山中心，這是廣東首個(gè) GDP超 8000億城區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)10 年穩(wěn)居廣東省區(qū)（縣）之首，連續(xù)六年位居“中國(guó)百?gòu)?qiáng)區(qū)”第一，短短 30 多年時(shí)間，南山區(qū)上市企業(yè)超 200 家，一批行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)從這片土地走向全球。

所以寸土寸金，是深圳南山區(qū)最真實(shí)的寫照，本來也該是南苑新村 13 萬平土地范圍的寫照，一方面，南苑新村緊鄰桃園地鐵站，北側(cè)就是南山區(qū)政府，周邊還有歡樂頌商圈、南山區(qū)人民醫(yī)院、南山圖書館、博物館、文體中心、荔香公園等生活配套，可以說，其地段、交通、周邊環(huán)境都很成熟。

另一方面，極少數(shù)“釘子戶”的存在卻使得舊改擱淺十余年，不僅嚴(yán)重違背的政策初衷，更極大損害了公眾利益，滋生了大量安全隱患及社會(huì)不穩(wěn)定因素。

面對(duì)這樣的城市問題，最簡(jiǎn)單的方法自然是“推倒再來”，然而這也并非一件易事。

擱淺了的舊改不會(huì)是這座城市的棄子，鳳凰涅槳，他們值得更好的規(guī)劃和未來，并且，城市更還承載著老業(yè)主們對(duì)生活的美好向往，不僅是一種城市建設(shè)和管理手段，更體現(xiàn)出的是一種現(xiàn)代的城市文化、城市社會(huì)的價(jià)值取向。

網(wǎng)易新聞了解到，2012年起，作為項(xiàng)目改造主體的萬科就已全面介入南苑新村舊改工作，萬科的對(duì)于城市發(fā)展、對(duì)于南苑新村的改造，對(duì)于片區(qū)的未來，都有著深度思考和全盤的規(guī)劃。

從規(guī)劃之初，萬科就“發(fā)展方向選擇”、“增量潛力落實(shí)”、“場(chǎng)所環(huán)境營(yíng)造”、“改造責(zé)任落實(shí)”幾個(gè)更新單元規(guī)劃重點(diǎn)進(jìn)行了思考和判斷，在全面提升建設(shè)品質(zhì)，促進(jìn)城市整體功能的完善提升的基礎(chǔ)上，致力于實(shí)現(xiàn)土地效益的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)城市整體環(huán)境優(yōu)化。

萬科的方向判斷是極有道理的，事實(shí)上，南苑新村不僅地理位置優(yōu)越，周邊還集聚大型區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，臨近前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、后海中心區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)，地處公共服務(wù)組團(tuán)核心位置，肩負(fù)為其提供高品質(zhì)的綜合配套服務(wù)職能，而其現(xiàn)狀建設(shè)水平已無法與區(qū)域定位相匹配，亟待通過整體拆除重建打破空間發(fā)展的瓶頸，在空間建設(shè)和配套服務(wù)方面對(duì)接區(qū)域發(fā)展新格局。

基于此，南苑新村項(xiàng)目的整體更新目標(biāo)，將涵蓋“協(xié)同各類公共配套資源，補(bǔ)齊城市服務(wù)職能關(guān)鍵短板”、“構(gòu)建開放式街區(qū)空間，重塑高品質(zhì)生活情境”、“提升產(chǎn)品價(jià)值，鑄就桃園路景觀軸線上的新經(jīng)典”三大內(nèi)涵。

想要謀求蝶變，首先就是要在更新目標(biāo)上下足格局和功夫，舉個(gè)例子，萬科的第一個(gè)更新目標(biāo)方向，便是通過項(xiàng)目更新，整合周邊公共配套資源，強(qiáng)化與市區(qū)級(jí)教育、醫(yī)療、文體設(shè)施對(duì)接和聯(lián)系，探索在商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂、品質(zhì)居住等與周邊公共配套服務(wù)形成互補(bǔ)發(fā)展的可能性，從而能為周邊重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)提供亟需的配套服務(wù)職能，補(bǔ)齊產(chǎn)城一體融合發(fā)展的關(guān)鍵短板。

如今的城市更新項(xiàng)目，不僅要服務(wù)于舊社區(qū)的更新，更要使新社區(qū)融入片區(qū)與城市，南苑新村與改造主體萬科所承載的，也是這樣的希望。

從項(xiàng)目行政征收辦公室的規(guī)劃沙盤可以很清楚地看到，完成更新后的南苑新村，不僅有契合片區(qū)城市發(fā)展要求和區(qū)位價(jià)值，以軌道站點(diǎn)為依托，打造輻射前后海中心區(qū)的現(xiàn)代生活“品質(zhì)住區(qū)”，還有配套周邊目標(biāo)人群的消費(fèi)需求及習(xí)慣所打造的、承擔(dān)提升區(qū)域商業(yè)活力和豐富公共活動(dòng)重要職能的、精致、開放、多元的“體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)”。

更讓老業(yè)主們欣慰的是，在萬科的規(guī)劃深耕與功能創(chuàng)造下，不僅要讓南苑新村重新跟上這座城市的步伐與面貌，變身城市耀眼的新名片，更重要的，還要讓項(xiàng)目更新的利好，在城市中人人可見、可感、可享。

所以，蝶變后的南苑新村，還將兼具有以軌道 1 號(hào)線桃園站和桃園路為依托，延續(xù)沿線商務(wù)辦公功能，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)提供便捷產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的“商務(wù)辦公功能”，以及銜接深圳大學(xué)、南山文體中心等公共設(shè)施的目標(biāo)人群的休閑娛樂需求，編織以公共活動(dòng)和市民生活為線索的城市服務(wù)脈絡(luò)，定期舉辦以文化、娛樂為主題的商業(yè)活動(dòng)，聚合區(qū)域人氣的“休閑娛樂功能”。

總的來說，隨著未來南苑新村城市更新的持續(xù)推進(jìn)和兌現(xiàn)，屆時(shí)，南山中心將新增一座高顏值、全方位的大型現(xiàn)代化住區(qū)，整體片區(qū)的居住生活價(jià)值也將會(huì)得到完善和升級(jí)。

萬科十年的努力，與南苑業(yè)主們十年的期待，是雙向奔赴的。

12月15日，行政征收辦公室掛牌后，不少老南苑新村的業(yè)主們看著改造效果圖和新沙盤，這一次更堅(jiān)定了要給這段跌沛流離的人生路畫上一個(gè)遲來句號(hào)的決心，他們都相信，再來南苑，即是歸家。

02，城市更新的“萬科力量”

城市，最終是面向未來的，我們可曾想象過，腳下這座城市，她的未來會(huì)是怎樣的？

作為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，萬科想象過，不只一次地想象過，也不只一次地實(shí)踐過。

在日新月異的城市發(fā)展大潮中，探究城市更新的新路徑、新生活，重塑城市空間，激發(fā)老城活力，優(yōu)化城市功能，升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，助力實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往，推動(dòng)中國(guó)城市生活現(xiàn)代化，一股“萬科力量”不可忽視，且功不可沒。

網(wǎng)易新聞了解到，2006年，萬科開始參與全國(guó)范圍內(nèi)的城市更新，到了2021年，萬科順應(yīng)時(shí)代的潮流，成立專門的團(tuán)隊(duì)，立足大灣區(qū)，在南方7市（廣州、深圳、佛山、中山、珠海、東莞、福州）深耕城市更新業(yè)務(wù)，項(xiàng)目數(shù)量超過70個(gè)，計(jì)容面積共計(jì)超過5000萬㎡。

城市更新，即從城市功能優(yōu)化、環(huán)境質(zhì)量改善、產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)、治理能力提升等多個(gè)維 度出發(fā)，打造宜居、宜業(yè)的幸福活力城市。而每一次的城市更新，則都是一次動(dòng)態(tài)發(fā)展的進(jìn) 程，如何妥善處理好新與舊，快與慢，近與遠(yuǎn)，局部與整體，發(fā)展與安全等關(guān)系，每一次都 是全新的考驗(yàn)，每一次也都是全新的美好，萬科的城市更新工作始終秉持助力城市綠色發(fā)展、文脈傳承、煥發(fā)生機(jī)的初心，科學(xué)研判，因地制宜，讓這些更新的美好，出現(xiàn)在了建筑，出 現(xiàn)在了街角，出現(xiàn)在了文化，出現(xiàn)在了萬家燈火之中。

案例是最好的證明。如距離南苑新村距離僅一公里的“南頭古城”，地處珠江入?？跂|岸，見證了近 1700 年的郡縣變遷史，彼時(shí)，深圳市委市政府和南山區(qū)委區(qū)政府高度重視南 頭古城的保護(hù)與利用工作，委托萬科集團(tuán)承擔(dān)并快速推進(jìn)相關(guān)具體工作，改造范圍內(nèi)總用地面積約 28 萬平，總建筑面積約 35萬平。

2019 年 2 月，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，萬科對(duì)古城采取有機(jī)更新的方式，進(jìn)行精密細(xì)致的活化改造及品質(zhì)提升，在保持原有規(guī)劃與結(jié)構(gòu)，即保留明清、民國(guó)、改革開放、新時(shí)代各個(gè)歷史時(shí)期代表性建筑的特色、精華與風(fēng)韻的同時(shí)，將南頭古城打造成記錄深圳城市發(fā)展史的鮮活博物館。

2021 年，南頭古城被評(píng)為“深圳十大特色文化街區(qū)”之一，并先后獲頒 IFLAASIA-PAC亞太地區(qū)景觀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)及 2021 世界建筑節(jié)·中國(guó)（WAFC）杰出設(shè)計(jì)獎(jiǎng)等國(guó)內(nèi)外重大獎(jiǎng)項(xiàng)。

時(shí)至 2023 年，這座網(wǎng)友稱之為“很新的古城”，已成為深圳具有代表性意義的一張網(wǎng)紅名片，是深圳最具歷史底蘊(yùn)的文化街區(qū)，如今更是不少香港同胞每周來到深圳后都會(huì)慕名而來的必去打卡點(diǎn)。

沒有人會(huì)反對(duì)，從城市更新結(jié)果而言，南頭古城是一個(gè)絕對(duì)成功的萬科案例、深圳案例。

網(wǎng)易記者于南頭古城現(xiàn)場(chǎng)拍攝

同在深圳，還有位于龍崗中心城的“大九州”片區(qū)項(xiàng)目，如今已是一個(gè)匯集商業(yè)、住宅、寫字樓、文體、教育等配套的復(fù)合式百萬級(jí)城市 CBD綜合體，更不用說位于廣州荔灣區(qū)西 關(guān)核心地帶，東接上下九步行街，改造后獲獎(jiǎng)無數(shù)、如今擁有廣州最大的非遺文化街區(qū)，集聚了粵劇曲藝、西關(guān)打銅、廣彩、廣繡等12 個(gè)非遺大師工作室的廣州永慶坊城市更新項(xiàng)目。

應(yīng)該說，在城市更新方面，萬科的綜合能力有目共睹。

一名堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的行業(yè)優(yōu)等生，在做城市更新時(shí)候規(guī)劃上的因地制宜、精準(zhǔn)定位，文化習(xí)俗上的尊重，設(shè)計(jì)創(chuàng)新上的高水準(zhǔn)，以及在城市項(xiàng)目上的超強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，都讓萬科的每一次城市更新不僅有高度，還會(huì)有深度，有溫度。

期待“萬科力量”，期待“南苑新生”。