2023年，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，各級政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，但居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著市場修復節(jié)奏，新房市場調(diào)整態(tài)勢未改，核心城市政策效果持續(xù)性不足。以價換量下，重點城市二手房市場表現(xiàn)好于新房。

展望2024年，房地產(chǎn)市場恢復仍依賴于購房者預期能否修復，供求兩端政策仍有發(fā)力空間，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，預計將對明年穩(wěn)投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩(wěn)定預期起到積極作用。

整體來看，2024年新房銷售市場依然面臨調(diào)整壓力，若經(jīng)濟持續(xù)恢復、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規(guī)模或可實現(xiàn)小幅增長。在銷售市場修復緩慢影響下，全國新開工、投資下行態(tài)勢或難改。

2024年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

宏觀環(huán)境：2024年經(jīng)濟增速或放緩，跨周期與逆周期調(diào)節(jié)政策有望進一步發(fā)力

2023年前三季度，我國GDP同比增長5.2%，預計全年5%左右的增長目標能夠順利實現(xiàn)，但“三駕馬車”中，近幾個月出口同比增速持續(xù)收窄，單月同比保持下降態(tài)勢；固定資產(chǎn)投資同比增速也收窄至2.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅仍在擴大。展望2024年，全球經(jīng)濟增長放緩，外需或延續(xù)低迷態(tài)勢，“一帶一路”對我國出口的帶動作用有望繼續(xù)顯現(xiàn)，而疫情帶來的疤痕效應仍在，消費超預期走強概率較低，穩(wěn)投資的必要性更加強烈。2023年10月底中央金融工作會議提出要“始終保持貨幣政策的穩(wěn)健性，更加注重做好跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，充實貨幣政策工具箱”，預計未來貨幣政策將進一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，財政政策亦有望協(xié)同跟進，更好地釋放經(jīng)濟發(fā)展?jié)撃堋?/p>

政策環(huán)境：“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)下，預計各地將繼續(xù)優(yōu)化樓市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地

7月24日中央政治局會議提出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，這一重大判斷為房地產(chǎn)市場定調(diào)，此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地政策持續(xù)落地。根據(jù)中指監(jiān)測，今年截至11月，已有200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策完全放開。

表：2023年樓市政策基調(diào)及各部委落實的相關(guān)政策

資料來源：中指研究院綜合整理

中央層面，2023年2月，《求是》雜志發(fā)表習近平總書記《當前經(jīng)濟工作的幾個重大問題》文章，強調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，并提出“深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策”。兩會政府工作報告亦強調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險”“加強住房保障體系建設”“支持剛性和改善性住房需求”。4月，中央政治局會議召開，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，針對房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞“房住不炒”“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”“保交樓”“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”均延續(xù)了此前提法，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體保持寬松。

7月，中央政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)，一是明確提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，二是進一步明確推進城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設施以及規(guī)劃建設保障性住房。在此背景下，過去供不應求階段出臺的調(diào)控政策需要適時調(diào)整優(yōu)化，為監(jiān)管部門以及各地優(yōu)化樓市政策打開了空間。8月底以來，多部委積極表態(tài)并出臺具體措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來政策底。

10月30日至31日，中央金融工作會議明確“促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

圖：2022年以來各地因城施策頻次

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表：2023年以來主要政策類型出臺頻次對比

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

地方層面，8月底以來，各地頻繁出臺政策利好，北上廣深落實首套房“認房不認貸”，9月政策頻次達去年四季度以來單月最高水平。

限購方面，南京、合肥、濟南、青島等14個二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市從優(yōu)化購房套數(shù)、優(yōu)化限購范圍、放松購房限制條件等方式放松限購。 一線城市中，廣州放松近郊限購。

限貸方面，各地積極落實差別化住房信貸政策，多數(shù)城市商貸已執(zhí)行首套20%，二套30%的首付比例，并調(diào)整二套房貸利率下限至LPR+20BP，部分核心二線城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一線城市中，廣州、深圳商貸首付比例均已降至首套30%、二套40%。另外，全國多數(shù)城市均已執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策。

根據(jù)中指監(jiān)測，2023年以來近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已對限價政策進行優(yōu)化；同時全國超30城明確實行房票安置，一線城市中廣州明確提出探索房票安置政策機制。

表：2023年地方房地產(chǎn)寬松政策匯總（不完全統(tǒng)計）

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷以及行業(yè)風險的積聚對整個宏觀經(jīng)濟、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。在7.24中央政治局會議提出要“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的重要背景下，過去市場過熱階段出臺的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。

表：核心一二線城市限購及限貸政策現(xiàn)狀（截至11月）

資料來源：中指研究院綜合整理

從政策趨勢上看，需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點，未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市有望進一步放松限購政策，預計將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

企業(yè)端，政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風險上，金融機構(gòu)或繼續(xù)加大對房企的資金支持力度，并將政策細化落實到實處，企業(yè)融資環(huán)境有望改善。另外，“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，穩(wěn)定市場預期。同時，涉及待售住宅、非住宅閑置項目、未開發(fā)土地等存量盤活的政策，亦是為企業(yè)提供流動性支持的重要方面。

此外，“三大工程”建設的配套措施有望進一步加速落地，預計監(jiān)管部門將進一步明確城中村改造相關(guān)細則，也將有更多城市落實城中村改造配套政策。推動“三大工程”建設，或?qū)γ髂攴€(wěn)投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩(wěn)定預期起到積極作用。

中性假設下，2024年全國商品房銷售面積下降約5%，若城中村改造加快推進，銷售有望實現(xiàn)微增；開工、投資下行態(tài)勢難改

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟研究機構(gòu)對2024年經(jīng)濟環(huán)境的預測，參照近期宏觀政策及重要會議精神，對2024年房地產(chǎn)市場提出如下假設：

假設1：宏觀經(jīng)濟逐漸恢復，GDP增速較2023年放緩（GDP增長4.5%~5.0%之間）；

假設2：貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，M2同比增長9.5%左右；

假設3：房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度仍較大；

假設4：城中村改造等政策實質(zhì)性落地。

在滿足假設條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。

表：2024年全國房地產(chǎn)市場各項指標預測結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算

需求端，展望2024年，房地產(chǎn)市場恢復仍依賴于購房者預期能否修復，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，中性情形下，2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%，規(guī)模在11億平方米左右。樂觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)小幅增長，絕對規(guī)模略高于12億平方米； 值得關(guān)注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的啟動之年，城中村改造對住房需求的實際拉動或有限，但對預期影響至關(guān)重要。悲觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟下行壓力大，居民收入預期不穩(wěn)以及房價持續(xù)下跌影響下，全國商品房銷售面積下降約8.6%，規(guī)模低于11億平方米。

另外，從近兩年土地成交規(guī)模來估算新房市場規(guī)模，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年全國住宅用地與商辦用地合計成交規(guī)劃建筑面積16.7億平方米，2023年1-11月成交9.1億平方米，樂觀假設近兩年成交的土地半數(shù)將在2024年入市，新房市場供給規(guī)模預計在13億平方米左右，也將為樂觀情形下銷售市場實現(xiàn)12億平方米體量提供一定支撐。

圖：2005年以來各線城市商品房銷售面積及銷售額變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，各地統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

各線城市來看，一線城市新房銷售面積或繼續(xù)小幅增長。2024年，一線城市限購、限貸等政策仍有較大優(yōu)化空間，且城中村改造進程有望加快推進，優(yōu)質(zhì)供給增加也有望對市場形成一定支撐，預計一線城市新房銷售面積繼續(xù)穩(wěn)中有增。

二線城市2024年市場有望底部企穩(wěn)。近兩年二線城市商品房銷售面積明顯下滑，跟歷史相比，2023年銷售規(guī)模較2018年高點下降了約35%，已經(jīng)回落至2012年水平，與2022年基本持平，新房銷售底部企穩(wěn)態(tài)勢漸顯。

展望2024年，杭州、成都、西安等城市短期庫存相對合理，伴隨著政策端持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，新房銷售規(guī)模有望保持在高位；南昌、武漢、鄭州等城市政策優(yōu)化空間有限，庫存去化承壓，短期市場走出底部或仍需要時間；福州、天津等城市庫存去化壓力大，市場調(diào)整態(tài)勢短期或難改。另外，隨著市場量價逐步調(diào)整到位，近兩年市場超跌的城市需求有望出現(xiàn)修復。

三四線城市2024年新房銷售規(guī)模預計將繼續(xù)下行。2023年，三四線城市商品房銷售面積同比繼續(xù)下降，較2021年歷史高點下降了38%，市場調(diào)整幅度較一二線城市更大，銷售規(guī)模已降至2014-2015年水平。當前三四線城市市場情緒較為低迷，需求存在透支、房價下跌、政策帶動效果不足等是重要原因，2024年，三四線城市增量政策整體較為有限，部分城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進需求釋放，但效果或較弱，同時多個三四線城市城鎮(zhèn)人均住房面積較大，未來新房市場規(guī)模空間整體受限。

綜合來看，三四線城市住房逐漸回歸消費屬性，未來住房需求更多依賴于農(nóng)村進城人口、居民購買力等因素，2024年各影響因素表現(xiàn)或難有明顯改善，預計新房銷售規(guī)模延續(xù)下行態(tài)勢。

圖：2014年以來全國商品房銷售均價及300城土地（住宅+商辦）成交樓面均價累計同比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

價格方面，從房價趨勢上看，短期二手房掛牌量或仍處于高位，需求偏弱下，價格下跌態(tài)勢預計將延續(xù)，二手房價格下跌，或?qū)е赂噘彿啃枨筠D(zhuǎn)入二手房市場，房企為了加快回籠資金，新房項目降價促銷力度或?qū)⒗^續(xù)加大，預計新房價格整體表現(xiàn)疲軟。

從結(jié)構(gòu)上看，一方面，2023年以來，全國300城土地成交樓面均價同比上漲約10%，優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加帶動成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲，這部分地塊逐漸入市，預計也將對新房銷售價格產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動。另一方面，2024年，一二線城市房地產(chǎn)市場有望保持一定活躍度，市場份額有望延續(xù)2023年的上升態(tài)勢，從而進一步帶動全國銷售均價結(jié)構(gòu)性上漲。

根據(jù)模型測算，中性情形下，2024年全國商品房銷售均價同比上漲2.6%左右。

綜合分析商品房銷售面積和銷售均價趨勢，中性情形下，預計2024年全國商品銷售額同比小幅下降2.4%；樂觀情形下，2024年全國商品房銷售額同比可實現(xiàn)小幅上漲，漲幅在4%左右。

圖：2016年以來房屋新開工面積、商品房銷售面積和全國土地成交規(guī)劃建筑面積

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

供應端，房企新開工規(guī)模仍受新房銷售恢復節(jié)奏慢、土地縮量、現(xiàn)有存量高等因素制約，2024年新開工難改下行趨勢，根據(jù)模型測算，中性情形下，2024年新開工面積同比降幅在10%左右，絕對規(guī)模降至8.3億平方米。值得關(guān)注的是，2024年是城中村改造加速推進的第一年，整體對新開工帶動規(guī)模或相對較小，樂觀情形下，新開工面積同比小幅下降2.7%，規(guī)模降至9億平方米左右。

圖：2002年以來建筑工程投資額與房屋施工面積對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

2023年，我國房地產(chǎn)市場仍處于下行階段，房企資金面承壓未改。在供求發(fā)生重大變化的新形勢下，市場格局與企業(yè)格局繼續(xù)面臨調(diào)整，長期來看，房地產(chǎn)市場十萬億規(guī)模仍在，不同城市、不同需求仍有結(jié)構(gòu)性機會。與此同時，行業(yè)探索新發(fā)展模式的方向逐漸清晰，房企應緊抓市場機會積極作為，并主動適應新形勢，輕重并舉實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。展望2024年，全國新房市場短期依然面臨下行壓力，不同房企需要結(jié)合自身情況制定相應策略，穿越周期。

針對出險房企，建議積極作為，解決當前面臨的問題。

一方面，借助當前金融政策窗口，積極與金融機構(gòu)對接，對債務能展盡展，同時，積極營銷回款，并全力保交付；另一方面，處置資產(chǎn)、加快出清，抓政策機遇盤活存量，包括未售住宅、非住宅、未動工土地等，結(jié)合政策契機，主動尋求機會將相關(guān)資產(chǎn)通過轉(zhuǎn)為保租房或保障房進行盤活，承擔相應損失進行出清。

針對穩(wěn)健型房企，抓市場機會積極營銷，快速回籠資金，輕重并舉探索新發(fā)展模式。

第一，積極營銷快速回款。當前房地產(chǎn)市場規(guī)模仍在，中長期看政策環(huán)境仍將保持寬松態(tài)勢，核心一二線城市政策具備進一步優(yōu)化空間，企業(yè)應把握市場窗口積極營銷。同時，和金融機構(gòu)積極開展合作，拓寬融資渠道，降低融資成本。

第二，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，聚焦核心城市，并保持一定拿地規(guī)模。土地是房企重要的生產(chǎn)資料，企業(yè)須保持一定的拿地規(guī)模，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。當前市場仍處調(diào)整期，精準投資仍是最重要的投資策略，房企拿地仍需優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市核心區(qū)域，保障項目去化安全性。另外，明年城中村改造或?qū)⒌玫礁嗾吆唾Y金支持，房企應積極尋找參與城中村改造的機會。

第三，打磨產(chǎn)品力，把握主流需求。未來好產(chǎn)品、好服務是房企立足市場的關(guān)鍵。在商品住房回歸商品屬性的趨勢下，未來消費者對房企產(chǎn)品品質(zhì)和服務品質(zhì)的要求也將更高，好產(chǎn)品、好服務才會有更強市場競爭力；同時，改善性需求未來具備較大發(fā)展空間，把握主流需求，才能更好地促進銷售資金回籠。

第四，輕重并舉，積極探索新發(fā)展模式。在新形勢下，伴隨著行業(yè)探索新的發(fā)展模式，房企也應順勢而為，積極探索適合自身發(fā)展的新模式，輕重并舉或是重要方向，代建、物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓等方面具備發(fā)展空間。如在代建領(lǐng)域，近年地方國資拿地入市率低、地方保障房建設正在加速，代建市場仍處于快速發(fā)展期，代建行業(yè)滲透率及規(guī)模仍有較大提升空間。來源：中指研究院

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