一紙征收提示，將深圳一場長達十三年的舊改大幕重新拉開。

2023年的最后一個月，12月15日，南山區城市更新和土地整備局發布了“南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示”。因公共利益需要，根據《深圳經濟特區城市更新條例》（深圳市六屆人大常委會公告第228號）規定，現擬對南山區南頭街道南苑新村城市更新單元范圍內房屋實施征收。

同日，南苑新村項目行政征收辦公室正式掛牌，這也意味著，南苑新村舊改迎來了久違的突破，成為南山區首個城市更新行政征收項目，征收工作正式啟動。

深圳，苦城市更新久矣。

自身光陰不過40余載，可“城市更新”就已討論了十多年，更確切地說，是博弈了十多年。過去，只要一戶不同意，舊改項目就意味著難產，這道難題一直困擾著深圳，也困擾著許許多多的深圳人。

站在城市和人的角度，“城市更新”，不只是為了更新，更是為了更好，可當盼了一年又一年，開發商十年拉鋸戰終究有心無力，已簽約老業主無家可歸望穿秋水，奔著更新更好的城市更新，活生生變成披上了悲劇色彩的人間馬拉松。

網易記者于南苑新村現場拍攝

南苑新村項目亦是如此，處在深圳寸土寸金的南山中心區，已經簽約的1400多戶業主，一字字地端詳著那張《征收提示》，重新懷揣起對舊改啟動的期待，也時不時仍感慨幾句“滄海桑田咯，幾時才能回家”。

如今，項目僅剩余10余戶未簽約，居住在周邊的其他南山居民也對此也有不少抱怨：“就因為那幾個釘子戶，多好的地段就浪費了，那么多老業主真的不容易，并且荒廢了十幾年，也很影響我們周圍整個片區。”

是的，深圳的舊改，并不總是以一種暴富、或者是皆大歡喜的一面示人，正如外界對深圳這座城市所謂“效率 ”的定義和標簽，在包括南苑新村在內的深圳首批舊改項目面前，“效率 ”二字卻顯得有些無力。

位于深圳南山中心的“舊改難題”南苑新村

時間回到2010年4月，南苑新村與木頭龍、金鉆豪園、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區被列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，是深圳城市更新首批八個舊住宅小區改造項目之一。

建于1983年的南苑新村，占地13萬平方米，共49棟樓房1400余住戶，體量大且地段好，按理說，只要改造順利，這里將是高樓大廈平地起，享受著深圳特區經濟發展伴隨而來的各項紅利。

可是，首批八個舊改小區，十年過去卻七個擱淺，時至2023年，還有三個項目未拆除重建，其中便有南苑新村。

歸根結底，由于少數“釘子戶 ”的存在，拆遷進度十多年來遲滯不前，即使后來官方出面調解舊改，并在多個老小區成立調解辦公室，卻依舊等不來一個圓滿的結局。據報道，自立項以來，海濤花園有62戶業主帶著遺憾離世，木頭龍舊改據悉是49位，而南苑新村也同樣有如此情況存在。

時間無情地流過，他們的人已經不在，可時間又像是凝固了，他們的“家 ”還立在那里。

2023年的南苑新村，早已是個破敗不堪的小區和廢樓，是千瘡百孔的城市傷疤，搖搖欲墜地立在深圳的大地上，與其他片區十年來的發展形成了鮮明、強烈且刺痛人心的對比。

2010年，南苑新村1400多戶簽約業主未啟動改造搬離家園，誰也沒想到，這一離開就是十三年。

試問：人活一生，能有多少個13年？

01，有法可依有章可循，深圳更新進程如今勢在必行

一座城市的城市更新政策很難跟上時代發展的步伐，即使深圳官方每年都在改進，但在一場沒有確定規則的游戲里，眾口難調，無人妥協便無法劇終。

比如南苑新村，一場舊改大戲一演就是13年，幸運的是，南苑新村2023年末迎來了 這樣的轉折點，向著勝利的方向重新出發，而于深圳，“釘子戶 ”問題也正在走向城市治理和法律解決之路。

一切的城市更新，首先是有法可依，深圳的“個別征收+行政訴訟”，為城市更新做出了積極探索。

從2021年3月1日起，《深圳經濟特區城市更新條例》正式實施，該條例針對目前深圳舊改的難題提出了針對性解決方案。

《深圳經濟特區城市更新條例》最引人注目的條款，即“雙100%”變“雙95%”，即：簽約面積和簽約人數達到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推動城市更新項目的進程。

后續，深圳又發布了《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規定（征求意見稿）》，尤其是明確了未簽約部分房屋實施征收的具體辦法。《意見稿》認為，在簽約率達到“雙95%”可以申請強制征收的情況下，讓政府掌握舊改進程非常有必要。

過去，一方面是執行的“雙100%”標準實際操作過于嚴苛，二來為了避嫌，政府幾乎不主動插手由開發商主導的舊改項目，于是，深圳的城市更新進程就在兩者這樣的合成謬論之下，發生了“釘子戶”、“無名戶”等情況的困擾存在。

所以，深圳需要這樣的政策更新與探索，才有望解決舊改最后的那“5%”，為更新項目按下快捷鍵，避免一再地陷入“多輸”困局。

彼時，政策出來后，得到了深圳各方的支持與叫好。大家普遍認為，從100%到95%，調整的背后是公平和效率的平衡，保證了整體的公平，且沒有讓效率僵死，至少目前從多個擱淺項目來看，這是解決問題的“唯一解”。

有專家指出，這百分之五非常重要，意味著拒不簽字的是少數，保護了大多數人的利益，以及城市居民的整體利益，這推動了深圳舊改和房地產健康發展。

而地塊啟動行政征收，專家表示，對未簽約部分房屋實施征收符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神，因為城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，是對城市整體空間與土地價值的重構。開展城市更新的目的是落實城市規劃，提升城市基礎設施建設和管理水平，完善公共服務配套設施，改善人居環境質量，實現對周圍片區的良性輻射，帶動整個城市的可持續發展，我們應該把“公共利益”視為正當性基礎。

正是因此，有章可循、有法可依的情況下，過去十年以“釘子戶 ”聞名的羅湖木頭龍項 目，終在2019年10月破局，成為深圳第一例啟動行政征收手段的城市更新項目，拆建后的益田御龍天地新房項目，也已于2021年12月順利入市。

在木頭龍、海濤花園相繼得到行政力量介入并有所突破后，2023年3月30日，深圳市南山區人民政府發布了關于南苑新村城市更新單元行政調解事項的公告，這也是南山區的首例啟動城市更新行政調解項目，其法律依據就是2020年12月30日發布的《深圳經濟特區城市更新條例》。

再到12月15日，行政調解程序告一段落，根據《深圳經濟特區城市更新條例》，南山區針對該項目正式發布了征收提示，正式啟動了征收工作，這是南苑新村重大意義的一天，也是深圳城市更新歷史上的重要一天，因為這意味著南苑新村接下來的改造工作已經勢在必行，深圳的城市更新進程也邁出關鍵一步，回歸正軌。

02，一出鬧劇十余年，大夢一場釘子戶

舊改項目十年擱淺，成為了這座城市的“心病”，而那些十年來拒絕簽約的釘子戶，則是一千多戶已簽約業主們的“共同心病”。

其實，早在2019年，南苑新村的簽約率已經達到95%，截至2021年12月，簽約率已突破98%，今年3月，項目正式啟動行政調解工作，南山區更新局、司法局參與指導，南頭街道辦為具體實施機關，期間完成9戶權利人簽約，簽約率目前已超99%。

那么，剩下的這10余戶“釘子戶”，為何就成為了項目的肉中刺，成了已簽約業主們的心病，甚至成了周邊居民口中議論紛紛的“害人害己”？

歸根結底，是極少數坐地起價、破壞市場的釘子戶，使得深圳本意公平公開的舊改進程，竟成為了劣幣驅除良幣的荒誕戲碼，不僅嚴重違背的政策初衷，更極大損害了公眾利益，滋生了大量安全隱患及社會不穩定因素。

更甚者，如木頭龍有“71平要求1700萬賠償款”的釘子戶案例，如海濤花園有提出“這棟樓整條腿都要賠給我”的案例，如南苑新村，網易新聞也從項目行政征收辦公室工作人員了解到，確實也有一直以來態度較為惡劣的釘子戶，提出的要求同樣是獅子大開口，讓調解工作無奈陷入僵局。

實際上，南苑新村的賠償標準并不算低，據早前已簽約業主爆料，小區補償比例為1:1.33，這在同期八大舊改項目中是最高的。

當然，即使是在同一個小區里，業主們即使就是一條繩上的螞蚱，但可能也有不同的利益訴求，所以我們必須正視這一點。

然而，人性的貪婪卻在舊改的燈光下，越放越大，遠沒有盡頭。

2022年1月，南苑新村的老業主們發現，東區有十余釘子戶竟然組成了所謂“東區居民自治小組”，占用停車場，私自設立門崗收費，粗略估算，該停車場一年利潤不低于30萬，從這樣的角度出發，“釘子戶 ”們已經屬于濫用權力。

所以，累累事實告訴我們，那極少數的釘子戶里，并不都是弱者。

尊重少數人的權利，更不能罔顧多數人的權益，至于那絕大多數簽了約的業主們所遭受的傷害，很多卻已經是無法彌補的，是讓人倍感唏噓的。13年里，有人四處搬家嘗盡苦辣，有當年帶頭簽約的幾十位老人們，在人生的最后一刻都沒能回家，沒能住進新樓。

都說正義不會遲到，可對很多老業主來說，確實遲到了。

位于深圳南山中心的“舊改難題”南苑新村

那么，作為“堅守 ”十余年的釘子戶，他們最終又能得到什么？

從木頭龍十年舊改最后的4戶釘子戶的結局我們可以看到，根據深圳及羅湖區的相關政策法規，他們最終其實并沒有能夠“心想事成”，哪怕是多一分錢的補償，或者多一平米的賠償，全部落空，他們或許只是耗費了十年的時光。

在深圳舊改政策的進步之下，所謂“釘子戶”，到頭來只是演了一出鬧劇，人間一場大夢。

03，征收啟動，南苑新村

征收正式啟動，是南苑新村的實質性突破，是老業主們回家之路的新起點。

依照12月15日南頭街道辦發布的征收提示，接下來，南苑新村主要將依次進入以下幾個程序步驟，首先，征收啟動后，會先公布房屋征收補償方案并征求公眾意見（不少于30日），緊接著，在房屋征收補償方案得到確定后，南山區政府將正式批準實施房屋征收，并發布房屋征收決定預告（10個工作日），這就意味著項目進入到了征收決定階段，預告期過后，房屋征收決定將正式公告，由政府相關部門取得物業權利并與市場主體簽署搬補協議、確認實施主體資格后，項目進入到征收補償決定階段，將做出補償決定并公告，并申請強制執行，在法院作出準予執行裁定后，組織相關部門實施強制搬遷和拆除。

環環相扣，馬不停蹄，更新，是這座城市永恒的主題。

四十年來在多方共同努力下，深圳用一個又一個的樣本型城市更新告訴我們：城市更新不僅是對舊的城市面貌和建筑形態等硬件進行改造，也是對生態環境、文化觀念、產業結構、功能業態、社會心理等軟件進行更新，這是城市自我的新陳代謝，影響的自然不只是開發商和業主，而是與每一位深圳人息息相關。

公開資料顯示，2012年起，作為項目改造主體的萬科就已全面介入南苑新村舊改工作，此次征收提示發布后，網易新聞也從萬科方面了解到，2006年就開始參與全國范圍城市更新、曾成功打造出廣州永慶坊、深圳南頭古城等經典更新項目的萬科，在結合對南苑新村區域發展趨勢、周邊地區發展情況和更新單元自身條件的認識與分析后，對南苑新村未來的更新目標，將涵蓋“協同各類公共配套資源，補齊城市服務職能關鍵短板”、“構建開放式街區空間，重塑高品質生活情境”、“提升產品價值，鑄就桃園路景觀軸線上的新經典”三大內涵。

項目行政征收辦公室目前已正式掛牌

未來，萬科將通過城市更新激活片區發展，助力南苑新生；

未來，南苑新村將跟上這座城市的步伐與面貌，搖身一變為城市的新名片，不僅會是一個契合片區城市發展要求和區位價值的現代品質生活住區，這里還會有精致、開放、多元的體驗式商業街區，還會兼具商務辦公功能服務、休閑娛樂需求；

未來，南苑新村的業主們不再需要寄人籬下，不用再去羨慕其他舊改旭業主的喜遷新居，他們可以在一個嶄新的南苑新村安居樂業、落葉歸根。

無論是南苑業主，還是每一個深圳人，相信我們都一樣，都期待更好的“深活”。