今天說下光明，那個(gè)甚少讓深圳人賺到錢，卻套哭無數(shù)“剛需”的光明。

要說光明當(dāng)下的樓市有多慘，還是先看數(shù)據(jù)。

01

打開諸葛找房的網(wǎng)站，光明目前有差不多1000套二手房（包括商辦）掛牌銷售。

位于鳳凰街道的光明1號(hào)，88平三房掛牌總價(jià)350萬，單價(jià)3.94萬/平；21年11月同戶型成交價(jià)460萬，折合單價(jià)5.2萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比兩年前成交價(jià)高峰期單價(jià)降了32%。

位于馬田街道的光明峰薈，67平兩房掛牌總價(jià)310萬，單價(jià)4.61萬/平；22年5月同戶型成交價(jià)357萬，折合單價(jià)5.34萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比成交價(jià)高峰期單價(jià)降了15.8%。

位于光明街道的正兆景嘉園，89平三房掛牌總價(jià)340萬，單價(jià)3.81萬/平；22年12月同戶型成交總價(jià)380萬，折合單價(jià)4.26萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比去年同期單價(jià)降了11.8%。

位于公明街道的益田假日府邸，79平三房掛牌總價(jià)310萬，單價(jià)3.88萬/平；21年8月有77平的房源成交總價(jià)433萬，折合單價(jià)5.59萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比高峰期的單價(jià)降了44%。

位于公明街道的宏發(fā)上域，84平三房掛牌總價(jià)250萬，單價(jià)4.7萬/平；21年11月有86平的房源成交總價(jià)550萬，折合單價(jià)6.34萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比高峰期的單價(jià)降了34.89%。

位于新湖街道的樂府花園，110平四房業(yè)主掛牌總價(jià)470萬，單價(jià)4.27萬/平；項(xiàng)目2020年開盤備案均價(jià)4.7萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比開盤時(shí)期的單價(jià)降了10%，“低于原購(gòu)價(jià)出售”的消息直接打在推介的標(biāo)題里了。

位于玉塘街道的勤誠(chéng)達(dá)正大城南區(qū)，97平三房掛牌總價(jià)395萬，單價(jià)4.05萬/平；勤誠(chéng)達(dá)正大城三期（悅園二期）2020年備案的均價(jià)為5.16萬/平。現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)相比開盤時(shí)期的單價(jià)降了27%，業(yè)主相當(dāng)于虧本甩賣了。

光明房?jī)r(jià)到底跌了多少？

這是中原做的一份統(tǒng)計(jì)圖：

這幾個(gè)項(xiàng)目是光明比較典型的二手房了，對(duì)比歷史最高成交價(jià)，基本都跌了25%以上。

公明中心區(qū)的天匯時(shí)代花園一期，119平的房子2023年成交均價(jià)在4.4萬/平，歷史最高成交價(jià)為6.46萬/平。我查了下，天匯時(shí)代花園一期現(xiàn)在最低掛牌單價(jià)在4.5萬/平，估計(jì)實(shí)際成交價(jià)格和這個(gè)是比較接近的。

光明中心區(qū)的龍光玖龍臺(tái)，116平的房子23年成交均價(jià)7.05萬/平，歷史最高成交價(jià)達(dá)到10.77萬/平。

02

可能很多人問了，光明為何會(huì)這么慘？

其實(shí)吧，問題不在光明本身。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說，這兩年，深圳房?jī)r(jià)體系正在崩潰和重構(gòu)，光明大跌只是其中一個(gè)。

對(duì)于深圳房?jī)r(jià)體系崩潰這塊，比較好的研究來自于《米宅珠三角》。

我把其中核心的觀點(diǎn)摘錄給大家看下：

2020年之前過去的很多年，深圳房?jī)r(jià)是以福田南山兩個(gè)中心區(qū)做為價(jià)格錨點(diǎn)，以這兩個(gè)中心區(qū)為圓點(diǎn)，向外房?jī)r(jià)一層層遞減。

這是深圳房?jī)r(jià)的1.0版本。

2020年之后，深圳形成了多錨點(diǎn)和零星高點(diǎn)的房?jī)r(jià)格局，升級(jí)到了2.0版本。

后海、前海、寶中三個(gè)大中心，光明、沙井兩個(gè)小中心形成了五個(gè)價(jià)格高地，房?jī)r(jià)由內(nèi)向外層層遞減。

除了這五個(gè)中心，香蜜湖安托山的豪宅，還有名校學(xué)位房組成了各自的房?jī)r(jià)高地。

新的房?jī)r(jià)格局，很明顯西部遠(yuǎn)高于東部，光明沙井則登上了遠(yuǎn)郊的神壇。

但是，萬事萬物都有周期，樓市不例外，深圳樓市更不例外。

一頓操作猛如虎后，深圳各區(qū)的房?jī)r(jià)都大幅回調(diào)，房?jī)r(jià)體系崩潰了。

大家看看目前公開信息渠道里的一些深圳房?jī)r(jià)下跌統(tǒng)計(jì)的截圖，如果這些圖為真，那簡(jiǎn)直是慘無人道。

光明墜落，沙井夢(mèng)碎，前海變得有點(diǎn)懸。

五個(gè)房?jī)r(jià)新高地，全部垮臺(tái)。

比如這樣：

圖源于網(wǎng)絡(luò)和公開資料，數(shù)據(jù)不一定為真，僅供參考

再比如這樣：

還有這樣：

圖源于網(wǎng)絡(luò)和公開資料，數(shù)據(jù)不一定為真，僅供參考

圖源于網(wǎng)絡(luò)和公開資料，數(shù)據(jù)不一定為真，僅供參考

一些曾經(jīng)的熱點(diǎn)樓盤，比如羅湖螺嶺的東門168和旭飛華隆園，寶安的靈芝新村和花樣年，八卦嶺的八卦嶺宿舍和鵬盛村，還有當(dāng)年炒的最火的前海諾德假日……跌幅最高到了50%。

華僑城的純水岸四期、紅樹灣的瑞河耶納；福田區(qū)的百花的國(guó)城花園、香蜜湖的香蜜湖豪庭和錦廬花園等單價(jià)較高的樓盤，同樣跌幅超30%。

03

深圳核心區(qū)的房?jī)r(jià)大幅下跌了，光明當(dāng)然也扛不住。

過去幾年，光明是剛需們的天堂。

南山、福田二手房今天不買明天就漲價(jià)的情形下，來一套有前景還高品質(zhì)的光明新房是所有剛需們最好的選擇。

在傳統(tǒng)的自住+投資的雙重邏輯驅(qū)動(dòng)下，結(jié)果就是剛需們?cè)烟自诹斯饷鳌?/p>

我一朋友，有200萬首付，2020年本來看中了皇崗一個(gè)二手房，結(jié)果簽合同前業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)，一氣之下就去光明打新了。買房的時(shí)候，沒去過售樓處，沒看過樣板房，連戶型都不知道朝南還是朝北。

萬里挑一選中了，現(xiàn)在交房了才頭一次知道自己家門朝哪邊開。

他說：

如果上天再給他一次機(jī)會(huì)，他說200萬首付干啥不好。

現(xiàn)在六個(gè)錢包都套在光明了，老婆帶著岳父母去住了，自己還在福田租房子。

這是12月光明在售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。

可以看到，經(jīng)過一輪盤整期，多數(shù)新盤都降價(jià)了，但是備案價(jià)仍維持著4字頭的體面。

比如

11月28日，光明滿京華金碩華府1棟（住宅）發(fā)布銷售方案。本次新推430套住宅，建筑面積約98-141平住宅產(chǎn)品，均為毛坯價(jià)備案，全裝修交付。備案區(qū)間價(jià)格在4.2-5.1萬/平方米，備案均價(jià)約4.68萬/平；

10月30日，位于光明區(qū)鳳凰街道的中海時(shí)光境獲批預(yù)售，此次備案房源中住宅546套，戶型面積約為82-108平，備案均價(jià)約4.9萬/平；

9月27日，龍湖御湖境花園開盤，項(xiàng)目備案住宅186套，戶型建面約81-120平，備案均價(jià)約4.46萬/平。

整體而言，開發(fā)商都是降低的姿態(tài)的，價(jià)格都比較實(shí)惠了。

再比如

12月6日，潤(rùn)宏城取得預(yù)售許可！

項(xiàng)目推456套住宅，推出81-135平單位，備案均價(jià)4.5萬/平，備案均價(jià)價(jià)格4.05-5萬/平。

我查了下開發(fā)商釋放出來的消息，項(xiàng)目綜合的折扣享約“87折”——總共包含7重優(yōu)惠：99折*99折*98折*98折*96折*98折，以及首開特惠99折（僅限開盤當(dāng)天享首開特惠）。

折后總價(jià)約295萬起。

這就是說，最低的單價(jià)大概只要3.64萬（295萬/81平）。

這就非常非常有誠(chéng)意了。

你可能要問，這個(gè)價(jià)格能不能買？

我的回答是：當(dāng)然能！

為啥？

首先，這個(gè)項(xiàng)目很難挑出什么毛病，這個(gè)我以前寫過文章，有興趣的可以看看:

其次，還是得相信周期的力量。

深圳房?jī)r(jià)體系崩潰是事實(shí)，但在進(jìn)入一個(gè)新的周期也是事實(shí)。

從大面上說，大概率上，深圳樓市周期到了一個(gè)相對(duì)的底部。

具體到光明而言，其前景還是可以的。

1、光明價(jià)值仍擺在那。

以前光明靠什么炒作起來的？南山的后花園？高科技科學(xué)發(fā)展區(qū)？13號(hào)線延長(zhǎng)線的便利？

現(xiàn)在，這些基本面還是沒變。

而且，兌現(xiàn)的周期大大縮短，現(xiàn)在買入等待期更短。

2、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值仍在

比如天匯時(shí)代花園二期，現(xiàn)在掛牌單價(jià)5.15萬/平。這個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)4.45萬/平，漲了15.7%。

再比如星河天地，現(xiàn)在掛牌單價(jià)6.23萬/平。這個(gè)項(xiàng)目2018年開盤的時(shí)候備案均價(jià)4.63萬/平，漲了34.5%

這是近期某個(gè)自媒體做的一張圖，相比當(dāng)年備案均價(jià)，玖龍臺(tái)近期成交單價(jià)漲了35%，光明1號(hào)漲了4%。

周邊20年前買了光明的朋友，現(xiàn)在心態(tài)都很平和，因?yàn)椴还茉趺凑f都是賺的。

周邊21年的時(shí)候高位買光明的朋友，一路哭著過來也想明白了。尤其是二套首付四成的消息出來，甚至還有人想“補(bǔ)倉(cāng)”。

畢竟，光明都3字頭了……

部分圖片和數(shù)據(jù)源自網(wǎng)絡(luò)和公開資料，僅供參考

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文 | 村長(zhǎng)♂