這可能是2023年南寧樓市“最大的開盤現場”。

12月10日~19日，星湖路39號大板二區擬建的29棟住宅樓中，將有2910套房源搖號選房。

圖 |大板二區舊改項目還建住房選房方案

根據廣西壯族自治區機關事務管理局（以下簡稱“管理局”）最新的《選房手冊》，暫定大板二區非還建價格從2016年的5500元/平米漲到11,000元/平米。

不少業主驚呆了，線上咨詢大V君為何7年就翻了1倍，這樣的非還建價格合理嗎？

12月6日，大V君到大板二區實地探盤。

現在的大板二區已完全圍擋起來。大V君走上綠城培訓中心高點，清楚地看到工地上塔吊林立，基礎工程正在進行中。目測整個工地面積超200畝。

圖 |大板二區舊改項目工地

靠近星湖路北二里，有一棟“釘子”樓未拆除。知情業主說，這并不影響整個大板二區的改造。

圖 |工地旁的“釘子”樓

大板二區改造引人矚目，很重要一個原因是這里優質的學區資源。區直三幼+星湖路小學+南寧二十六中。

并且項目靠近南湖和地鐵1號線，配套齊全，生活氛圍成熟。這里無疑是城市核心區域的黃金地段。

《選房手冊》上，可看到建設單位是自治區機關事務管理局，代建單位是廣西一建。

非還建部分為何“暫按11000元/㎡”收取？

“管理局”進行“情況說明”，并給出測算方式：暫定非還建價格=（項目總支出-商鋪銷售收入-車位銷售收入）÷非還建住房面積

核心問題是：7年間總支出增加了，收入卻減少了。

支出包括土地費用、安置補償、前期工程及其他建設費用、建安、不可預見費、代建管理費和代建利潤，代建單位墊資利息7個要素。

大板二區非還建住宅價格測算對比表，左右滑動查看更多

根據新測算，實際上土地費用估算價格還下降了5000多萬。

但安置補償原計劃34個月，如今估算要53個月，動遷時間長，安置成本增加也在理。

圖 |大板二區舊改項目

建安成本增加了2.75億元，《選房手冊》解釋這是因為人工費定額調增，還有防火防水標準提高；鋼筋、水泥、鋁材等主材價格上漲。

建安成本上漲的問題太專業，大V君向WPS的AI助手求助，問“2016年到2022年的建安成本變化”。

AI助手回答也體現了近年來建安成本有較大幅度上漲。

圖 |AI助手的回答

成本等方面上漲了，讓人想不到的是“收入”方面，卻大大減少了。

第一個是車位銷售，2016年測算按車位全部完成銷售計算，收入5.17億元。2023年則按有50%原住戶每戶購買一個、全部非還建戶購買一個車位計算收入為2.89億元，減少了2.28億元。

《選房手冊》解釋說：主要原因是根據正在推進或已竣工交付的同類項目車位銷售情況，在車位充足的情況下，大部分項目只有一半左右的原住戶購買車位。

很多業主納悶了，為何測算車位的統計口徑前后不一致？

“只有一半左右原住戶購買車位”的依據何在？為何當初不按這個標準測算？

圖 |搖號和選房將在廣西展覽館球廳舉行。建設方在搖號前開放給業主了解項目并現場接受咨詢。

更讓業主想不通的是，2016測算商鋪銷售收入7.97億元，2023測算商鋪銷售收入2.86億元，減少5.11億元。

《選房手冊》給出的解釋是，電商沖擊，還有商鋪從兩層變一層，總面積減少了10226.15㎡。

有業主疑問，減少的商鋪面積去哪里去了？變成住宅面積了嗎？

如果是“商改住”，有嚴格的變性要求，涉及到“調規”要向有關部門申請取得同意后才能變動。

總的來說，這7年來項目的建設成本大幅增加了，可是收入卻神奇減少了。這讓很多業主感到不可思議。

成本大幅增加，收入又大幅減少的結果，就是非還建房價從2016年測算的5500元/㎡上漲到1.1萬元/㎡的原因。

讓很多業主不爽是，自己的購房成本大幅增加了，然后代建單位的管理費和利潤卻從2016年的1.98億元增加到2.41億元，增加了0.52億元。

7年，代建的利潤增加了26.26%！

這意味著總成本越高，代建方的利潤就越大。

然而，測算成本并且解釋成本的人也是代建方。

有業主認為，代建方有天然的信息優勢、操作空間和強烈的利益驅動力“做高成本，減少收入，從而抬高項目總支出。”

圖 |大板二區舊改項目工地

另一方面，有業主表示：政府單位的代建項目，代建管理費一般為2%。可是，工程總額越大，代建管理費要求適當降低，不可能按上限收取。

“單位舊改房是限價房，不是商品房，具有福利房和保障房的性質。為什么在項目總支出超預期大幅提高后，不能降低代建管理費和利潤呢？”

大V君查找相關文件，根據2011年《自治區危舊房改住房改造價格管理指導意見》，代建的管理費不超過改造成本（1）至（4）費用之和的2%。利潤也不能高于改造成本（1）至（4）費用之和的7%。

這就明確了代建方的明面上的建設收益是項目改造成本的2%+7%，綜合收益9%！

在住宅市場利潤率急速下滑的今天，代建利潤簡直讓人眼紅。

近年來，無數開發企業或建筑公司削尖腦袋進軍“代建市場”。

代建，是一門“借雞生蛋”的好生意。

土地不用參與招拍掛，不用像傳統商品房開發商一樣付出高昂的土地成本。

資金，業主前期自籌，按節點打款。

如果代建方有墊資，還可以向業主收利息。

除了向業主收取管理費外，還可以收取房屋銷售總額的按比例分成利潤。

“代建宗師”綠城管理，其代建業務的管理毛利率達到50%左右。

圖 |綠城管理代建的保障房項目——杭州明德明理府

事實上，很多代建方還有一些“生財之道”。

例如工程轉包，前期物業服務公司引進，還有一些商業用房的包銷，以及場所運營。

別看代建毛利高，代建也有很大的風險，如拆遷遲遲未能推進，時間沉沒成本高。特別是舊城改造，前期的資金要求很大、政策專業性強，引入代建方更能提升改造效率。

很多代建方如果實力不強、專業性不夠，導致舊改項目進度緩慢，單位舊改房10年都沒有完成不是笑話。

舊改過程中，不可避免出現一些成本增加。有時候代建方給出一個偏保守的預算方案，目的是為確保項目有足夠的資金推進。可是，業主就認為是一個“非常不合理的價格”。

代建方與業主的“定價”出現爭議，應該如何解決？

其實，2011年《自治區危舊房改住房改造價格管理指導意見》就明確規定，要“加強對非還建住房面積價格的審核”。

圖 | 舊改房價格指導意見通知文件

要求“建設單位應委托有相應資質、信譽好、熟悉危舊房改造政策的建設工程造價咨詢企業編制改造項目工程決算，核算出非還建住房面積的價格，然后向當地住房制度改革委員會辦公室確認。”

注意，是“建設工程造價咨詢企業編制改造項目工程決算，核算出非還建住房面積的價格”。

再查閱《選房手冊》有這樣的解釋：非還建住房面積暫定價格，將經有資質的會計師事務所審定，并由自治區機關事務管理局公司的審計結果為準。

圖 |非還建住房面積暫定價格

誠然，在舊改過程中由于工程存在很大波動性，大多數情況下項目的實際成本會高于預期項目成本。

但這并不是沒有解決之道。例如委托方可以設置與建筑成本掛鉤的費率機制，從資金的角度激勵代建公司有效落實與追蹤目標成本。

對于遠超目標成本的發生額，也應該有相應的問責措施。

這些，建設單位都可以在前期與代建方協商，并明確寫進合同。

針對出現大板二區出現的“非還建價格為何7年翻1倍”問題，有沒有一個協商機制？

可是，大板二區的搖號和選房已箭在弦上。

圖 | 還建住房現場搖號與選房的場地已做好布置

很多業主反映：目前報建手續尚未完善，土地規劃許可證、工程規劃許可證等手續尚未審批之前，選房工作是否合法？

圖 | 選房搖號時間節點問題

在商品房市場，如果銷售的房子《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》“五證”不健全，商品房銷售是違法行為。

單位舊改房是否可以特例？大V君查閱有關資料發現，類似的問題還在原南寧地委大院危舊房改造項目上有業主提出疑問。但舊改項目部的回答是可以進行房屋拆除，能否銷售并沒有提及。

圖 | 關于拆遷程序問題

一些業主把意見綜合起來，匯成《大板二區危舊改項目迫于無奈選房付款的集體聲明》，進一步向上級單位反映情況。

后續如何？大V君將繼續追蹤報道。