我們分析，未來天府新區(qū)的房價，會朝對標五城區(qū)同水平區(qū)位價格的65％靠近。

　　未來天府新區(qū)合理的房價趨勢，會是五城區(qū)房價的6.5折。（特別強調：一定是對標地段和對標品質，不能錯位對比。）

　　這意味著，天府新區(qū)的房價會進一步和五城區(qū)拉開差距！

　　老讀者都應該清楚，我前幾年對天府新區(qū)購房的看法一直是，對標五城區(qū)的70％。

　　但這幾年過去了，結合目前的市場變化，未來如果是要買天府新區(qū)的房子，建議的合理買入價格是：

　　天府新區(qū)對標五城區(qū)，同品質，同地位水平的盤，價格在65％以內可以考慮買，價格在65％以上要謹慎。

　　對于普通購房者而言，買房看區(qū)域，我們建議只看三個指標：

　　產業(yè)結構、區(qū)域位置、整體氛圍。

　　基本上三個指標就可以決定區(qū)域和板塊的樓市表現(xiàn)。

　　之所以會將比例調整到65％以內，是因為以目前的人口形勢，未來區(qū)域位置對整體樓市影響的占比會提升。

　　天府新區(qū)最大也是基本不可能改變的劣勢，就是區(qū)域位置表現(xiàn)差，人口輻射范圍弱。而五城區(qū)最大的優(yōu)勢就是區(qū)域位置，人口輻射范圍強。

　　前幾年，很多人不理解，在2020年至2021年天府新區(qū)樓市最火熱，房價漲幅最高的時候，我為什么會站出來潑冷水，一直發(fā)文章提醒天府新區(qū)的風險，甚至提出天府新區(qū)未來房價會是五城區(qū)70％的分析。

　　在當時，大家對天府新區(qū)樓市的潛力是非常有信心的，認為天府新區(qū)樓市會全面超越五城區(qū)。

　　說天府新區(qū)未來的房價只值五城區(qū)的70％，無異于是癡人說夢。

　　在城市狂熱擴張配合上投資熱的階段，大家買房會無限的縮小區(qū)域位置的重要性，更多去考慮未來，認為只要規(guī)劃足夠好，打造空間足夠大，新區(qū)取代核心老區(qū)就只是時間問題。

　　當時很多人對天府新區(qū)的看法就是：要投資買天府新區(qū)，潛力大，漲幅高！

　　樂觀的認為，天府新區(qū)復制并且超越高新區(qū)的成功是必然。

　　但我非常清楚，天府新區(qū)就區(qū)域位置而言，在成都來說，太邊緣了。

　　即使短期內的擴張和投資熱讓大家忽略掉區(qū)域位置的劣勢，但長期看區(qū)域位置的劣勢必然會顯現(xiàn)。

　　過度透支未來的前提是未來一直提升，但就天府新區(qū)的位置，我從來不認為它能在區(qū)域位置上有所改變。

　　以前為什么我能堅定的認為，天府新區(qū)會是五城區(qū)的七折。

　　是因為五城區(qū)優(yōu)質板塊能做到，產業(yè)結構、區(qū)域位置、整體氛圍三個指標表現(xiàn)優(yōu)異。

　　但天府新區(qū)無論產業(yè)結構、整體氛圍再怎么優(yōu)質的板塊，在區(qū)域位置這項指標的表現(xiàn)都不會太好。

　　結合當時的市場環(huán)境，認為天府新區(qū)和五城區(qū)同水平對標，會存在30％的差距。

　　現(xiàn)在回頭看，當初的不可能，已經變成可能。

　　就拿前幾年，看好天府新區(qū)的人天府新區(qū)，喜歡用天府新區(qū)的頭部板塊天西（秦皇寺西），對比五城區(qū)的攀成鋼，用天府新區(qū)熱門的鶴林村（錦江生態(tài)帶），對比五城區(qū)的三圣鄉(xiāng)。

　　現(xiàn)在看一下二手房數(shù)據，把樓齡選到5年內，不去錯位對比，就拿對標板塊差不多樓齡差不多品質的盤比較。

　　兩三年前都還是天府新區(qū)全面超越五城區(qū)，現(xiàn)在點開二手房數(shù)據看價格，難道不是已經開始朝七折靠攏了嗎？

　　而且很抱歉地告訴那些目前還很看好天府新區(qū)樓市的朋友。

　　未來的樓市，人口會是關鍵！

　　就如文章開頭所說，通過我們重新的分析，考慮到當下的人口環(huán)境，未來成都的人口增量會放緩，甚至在更長的未來負增長是大概率事件，那么城市的樓市表現(xiàn)，區(qū)域位置帶來的人口輻射就會成為重點加分項。

　　未來天府新區(qū)房價合理的水平大概就是五城區(qū)的65％以內。

　　因為人口帶動配套，不說商業(yè)、醫(yī)療等等這些五城區(qū)能碾壓新區(qū)的配套，你沒有足夠的人口，共享單車都不在騎行范圍。

　　我對天府新區(qū)買入價格雖然做了改變，但對于天府新區(qū)的買房看法依然沒有改變：天府新區(qū)不是不能買，而是一定要控制成本的買。

　　其實近幾年，我從來沒有說不讓大家買天府新區(qū)，只是讓大家要控制成本買天府新區(qū)，到最后就變成了我在黑天府新區(qū)。

　　諷刺的是，前幾年低價買入天府新區(qū)的人賺得盆滿缽滿，現(xiàn)在回頭就罵我憑什么讓別人便宜買天府新區(qū)。

　　還是那句話，沒有不能買的區(qū)域，只有不能買的價格！