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前幾天，槐蔭區(qū)重磅發(fā)布了《槐蔭區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》征求意見稿。

說白了就是解決了兩個很多人關(guān)注的問題：

“槐蔭區(qū)哪里會拆？哪里會迎來大發(fā)展，這里面包括了城中村、老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、舊工廠以及就市場，把槐蔭的家底算是全都呈現(xiàn)了。

更為關(guān)鍵的是，這份文件還注明了升級改造的時間。

整份文件比較長，在下面的描述中會適當(dāng)刪減和調(diào)換順序，完整文檔可以在官方網(wǎng)站下載，一切均以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

01

首先，槐蔭到底有多少可供更新的家底？這份文檔給了答案：8.77平方公里

這些更新資源按照1+4+N進(jìn)行分類。

其中1指的是歷史文化遺產(chǎn)資源，如下圖

資源方面多數(shù)集中在經(jīng)緯路，例如經(jīng)七路第一小學(xué)圖書室、榮譽(yù)室、濟(jì)南老齡委工作室，很明顯，這些東西不但不會拆，反而會保護(hù)起來，供后人參觀。

4指的是：舊住區(qū)、舊村莊、舊廠區(qū)、舊市場

結(jié)合到槐蔭自身情況，它又將舊住區(qū)分為：棚戶區(qū)和老舊小區(qū)

棚戶區(qū)。主要指建成區(qū)范圍內(nèi)以平房和簡易結(jié)構(gòu)房屋為主，建筑密度較大（一般在 40%以上）、使用年限久（一 般在 30 年以上），房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多，功能不完善， 配套設(shè)施不健全的居住區(qū)域。

改造建議：未來應(yīng)與周邊其它更新資源或低效用地捆綁共同形成更新項(xiàng)目進(jìn)行改造。

至于棚戶區(qū)的范圍，可以按圖索驥，集中在緯十二路兩側(cè)

文檔中舉福音里的例子：

文中的表述很說明問題，對于絕大數(shù)的棚戶區(qū)，想指望光拆幾棟樓或者光拆你們家是不現(xiàn)實(shí)的，還是要指望規(guī)模性的開發(fā)，比如旁邊有個舊廠聯(lián)合你的樓一起拆掉。

老舊小區(qū)。主要指 2005 年 12 月 31 日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會服務(wù)設(shè)施不健全的住宅小區(qū)

改造建議：根據(jù)濟(jì)南市老舊小區(qū)改造計(jì)劃，穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，結(jié)合小區(qū)及周邊其他更新資源改造，完善老舊小區(qū)配套設(shè)施，增加便民市場等內(nèi)容。

PPT上老舊小區(qū)沒啥內(nèi)容，估計(jì)是和最后一個板塊合并到一起了，后文有

城中村方面特別提到了南沙王莊：

總結(jié)一下就是安置改造加上引入商業(yè)改造（上面的紅色地塊），后面文檔里面特別提出了兩點(diǎn)，還加粗了：

打破村域界線，全區(qū)統(tǒng)一集中進(jìn)行房屋或貨幣安置， 統(tǒng)一進(jìn)行保障房建設(shè)和運(yùn)營；剩余土地統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，充分發(fā)揮土地規(guī)模效益，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)空間承載力。?

打破傳統(tǒng)土地財(cái)政平衡模式，探尋城中村綜合整治 的方式進(jìn)行社區(qū)化改造。部分具備改造條件的居住 空間可作為保障性住房。

通俗解釋：

某些村里規(guī)劃的商業(yè)地塊多但是住宅地塊少，平臺接不動開發(fā)商不愿意來，怎么辦？

聯(lián)合好幾個村共同開發(fā)，平衡商業(yè)和住宅地塊的比例，地好賣點(diǎn)，另外，針對某些村存在已經(jīng)蓋的不錯的房子，有可能變成保障性住房。

為什么我開頭就說這份文件非常重磅，因?yàn)樗厦孢€有時間表。

這里面特別說一下房價(jià)問題

這么多村陸陸續(xù)續(xù)的開發(fā)改造，如果地價(jià)沒降，房價(jià)肯定會抬，如果地價(jià)降了，那么房價(jià)就不會抬。

因?yàn)殚_發(fā)商不是活雷鋒，他們會算賬，不賺錢他們不會拿地的，當(dāng)然更多的要看具體政策，一地一議。

但這件事對于賣房來說，終歸是個好事..

舊廠區(qū)和舊市場的內(nèi)容比較少,對于廠區(qū)來說，權(quán)屬問題很關(guān)鍵，對于市場來說，商鋪的利益很難平衡。

很多人比較關(guān)注的八里橋，看起來短期內(nèi)是動不了的...我認(rèn)為這是好事，現(xiàn)在地鐵通了，買水果挺方便的..

02

這份文檔最后一個章節(jié)，講的是槐蔭區(qū)未來的發(fā)展重點(diǎn)，以及近期就會有動作的地區(qū)。

有一說一，這個章節(jié)的開篇讓人潸然淚下，整個改造更新的資金缺口高達(dá)365億。

好家伙，一天要弄一個億

這是項(xiàng)目匯總表：

至于每個項(xiàng)目的情況和邊界我就不截圖了，實(shí)在太多，重點(diǎn)看圖上的劃圈位置，有老破小的朋友可以先等等，反正就算賣也是割肉....

下面是城市更新單元的時間表，從圖上看，很多老舊小區(qū)都被納入進(jìn)去了

下面是重點(diǎn)片區(qū)的規(guī)劃梳理：

03

整個文檔的內(nèi)容特別多，具體到了每個更新項(xiàng)目的各種細(xì)節(jié)，本文只能挑重點(diǎn)來解析，更多的具體信息想看的朋友可以下載來看。

不過，大家也能看到，當(dāng)家并不是這么容易的，很多項(xiàng)目存在資金缺口，找平臺找開發(fā)商仍然需要很多的時間，所以放平心態(tài)，平常心看待。

這里特別提示一下手頭有老破小的朋友，仔細(xì)對照上面的圈，可能下一個洪樓拆遷就到你家呢...

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