圖片來(lái)源：稿定素材

上周的一場(chǎng)“分手”，把“復(fù)工”和“工抵房”，選A還是選B擺上了牌桌。

涉及的項(xiàng)目是深圳龍崗坂田佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)二期KICC寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

如果選擇復(fù)工“保交樓”，項(xiàng)目建成了，可售了，但原開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)拿到的權(quán)益少了。

而選擇“工抵房”，佳兆業(yè)可以全額抵賬了，但援建的企業(yè)——安居建業(yè)的帳就算不過(guò)來(lái)了。

談不攏的二者，選擇了解約。

解約原因兩方各有說(shuō)辭

KICC寫(xiě)字樓是佳兆業(yè)寶吉工改項(xiàng)目的收官之戰(zhàn)。

10月16日時(shí)，佳兆業(yè)宣布，將引入國(guó)企龍崗安城投公司（安居建業(yè)和龍崗區(qū)城投置地聯(lián)合成立），為項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供工程與現(xiàn)場(chǎng)協(xié)理等多維度的受托支持服務(wù)。

對(duì)于彼時(shí)的合作，廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、深圳合一城市更新集團(tuán)董事長(zhǎng)羅宇指出，龍崗安城投參與項(xiàng)目紓困，有利于全面盤(pán)活項(xiàng)目，確保項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)順利推進(jìn)，為“保交樓”保駕護(hù)航，同時(shí)為同類項(xiàng)目輸出紓困模式與經(jīng)驗(yàn)。

不想，僅過(guò)25天，這事兒就“黃了”。

解約原因，佳兆業(yè)在公告里寫(xiě)得很“隱晦”——“因轉(zhuǎn)變項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式”。

有接近佳兆業(yè)的人士進(jìn)一步透露，該寫(xiě)字樓原本計(jì)劃以散售為主的，所以引入了龍崗安城投合作。

這樣能貼上國(guó)企的牌子，有利于增強(qiáng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心。

但現(xiàn)在，佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整了，項(xiàng)目后續(xù)將以大宗資產(chǎn)和零星散售結(jié)合的形式運(yùn)營(yíng)。即：已經(jīng)有大宗交易的目標(biāo)客戶了，就不需要借用外界品牌了。

不過(guò)25天時(shí)間，就找到了大宗交易買(mǎi)家？業(yè)內(nèi)不少人對(duì)這個(gè)理由表示出了懷疑。

有媒體又爆料了另一種說(shuō)法：所謂的“轉(zhuǎn)變項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式”，其實(shí)是因?yàn)榧颜讟I(yè)方面想將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)用作抵押工程款。

“佳兆業(yè)老板想把城市廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓抵給外地的總包抵債，抵工程款。龍崗安城投和龍崗的住建部門(mén)都不同意，所以合作就取消了。”一名深圳業(yè)內(nèi)人士稱。

另一名業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充透露，該寫(xiě)字樓本就有部分被“工抵房”了，但安居建業(yè)此前并不知情，在接下項(xiàng)目進(jìn)行更詳細(xì)的背調(diào)后才發(fā)現(xiàn)。

據(jù)壹線君了解，對(duì)這類“保交付”的項(xiàng)目，接盤(pán)方也是有利潤(rùn)指標(biāo)的，如果工抵房數(shù)目太多，接盤(pán)方就會(huì)算不過(guò)賬。也難怪安居建業(yè)選擇了放棄。

不止安居建業(yè)不接受，壹線君看到，佳兆業(yè)的深圳供應(yīng)商也集體反對(duì)佳兆業(yè)的這次“工抵房”行為。

當(dāng)?shù)毓?yīng)商們表示：佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)二期欠款不結(jié)已經(jīng)好幾年了，堅(jiān)決反對(duì)把該項(xiàng)目抵押給外地總包，要結(jié)也應(yīng)該先給本地供應(yīng)商。

自己出售比被接手入賬更多

除了寶吉廠，佳兆業(yè)在深圳還有大量舊改項(xiàng)目等待復(fù)工。

比如，和“中植系”一起開(kāi)發(fā)的南門(mén)墩項(xiàng)目。

2017年，“中植系”旗下中海晟融設(shè)立35億元基金，收購(gòu)佳兆業(yè)位于深圳南門(mén)墩城市更新項(xiàng)目51%股權(quán)。彼時(shí)佳兆業(yè)復(fù)牌不久，頗有“雪中送炭”的意思。

現(xiàn)在，隨著佳兆業(yè)和中植均“暴雷”，這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程緩慢——布吉南門(mén)墩一期已經(jīng)啟動(dòng)開(kāi)工儀式，二期還在拆遷階段。但是項(xiàng)目多久才能建好，村民幾時(shí)才能拿到房子還是個(gè)未知數(shù)。

且拆遷合同中規(guī)定，佳兆業(yè)應(yīng)按時(shí)支付過(guò)渡費(fèi)，然而自2021年11月停工以來(lái)，過(guò)渡費(fèi)出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。村民們的生活受到影響，租房負(fù)擔(dān)重重。

在無(wú)奈的情況下，南門(mén)墩村民自發(fā)組織維權(quán)行動(dòng)，要求政府將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給實(shí)力強(qiáng)大的央企國(guó)企，盡快復(fù)工回遷，并督促佳兆業(yè)按時(shí)支付過(guò)渡費(fèi)。

據(jù)說(shuō)，已經(jīng)有村民沒(méi)有了耐心，開(kāi)始轉(zhuǎn)讓回遷指標(biāo)，3w左右/平，在找人接手，可以去開(kāi)發(fā)商簽拆補(bǔ)合同。

而全國(guó)范圍內(nèi)，佳兆業(yè)等待復(fù)活的舊改項(xiàng)目更多。

據(jù)佳兆業(yè)官網(wǎng)所示，自1999年深圳佳兆業(yè)·桂芳園“舊改”起步，佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)已涵蓋舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造，土地整備利益統(tǒng)籌等領(lǐng)域，成功轉(zhuǎn)化項(xiàng)目43個(gè)，總建筑面積近1600萬(wàn)平方米。

截至2022年底，佳兆業(yè)城市更新在粵港澳大灣區(qū)擁有各類更新改造項(xiàng)目142個(gè)，占地面積近4700萬(wàn)平方米。

也就是說(shuō)，待轉(zhuǎn)化的還有約100個(gè)。

這些項(xiàng)目，有的等來(lái)了外援共建，有的則是全盤(pán)易主。

去年4月，佳兆業(yè)與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)簽署合作協(xié)議，約定設(shè)立三方合作平臺(tái)，共同開(kāi)發(fā)佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目。深圳龍崗區(qū)五和樞紐片區(qū)城更項(xiàng)目成為首個(gè)試點(diǎn)。

建泰城市更新單元、觀瀾老墟片區(qū)城市更新單元、福田天宸被龍華人才安居、中航信托和安居建業(yè)分別入局協(xié)助盤(pán)活。

另有，南山東角頭城市更新項(xiàng)目、福田紅樹(shù)灣、福田金融科技中心均被主要境內(nèi)債權(quán)人中信全權(quán)接管。

接盤(pán)的兩面性，一種是佳兆業(yè)因?yàn)槭チ隧?xiàng)目的部分權(quán)益，最終項(xiàng)目流入上市公司的現(xiàn)金流也會(huì)大打折扣。

另一種是正在推進(jìn)的債務(wù)重組，將缺少可做增信的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人也表示，佳兆業(yè)還需要將一些高質(zhì)量資產(chǎn)處置后的現(xiàn)金流用作增信，給債權(quán)人額外的還款來(lái)源，才能提高整體重組方案通過(guò)的機(jī)會(huì)。

若KICC寫(xiě)字樓真的是能實(shí)現(xiàn)“大宗交易”，那對(duì)佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是不折損權(quán)益，又能直接回血現(xiàn)金的更好選擇。