“新城”會是未來成都樓市的爆發點，但一定要建立在具有較強的人口輻射力基礎上。

以現階段成都人口分布集中在繞城內和新增常住人口流入大幅度減少的情況看，只有人口和配套最集中的繞城及高新（南區）范圍內，才具備強有力的人口輻射基礎。

也只有這些地方的“新城”在未來的樓市才能更有機會強勢崛起。

購房者如果問，成都樓市哪些地方最有潛力。

我的回答是：成都繞城沿線內及高新（南區）部分繞城外區域，哪些板塊能成規模的打造出具有顏值的新城，哪些板塊的樓市就能快速崛起。

除此之外的各城區的新城，或許在前些年成都人口高速流入的階段能春風得意，但在人口流入大幅度減少的今天，以及可預見中短期內人口趨勢不會好轉的情況下，起碼直觀的房價會出現明顯的疲軟下滑。

（插一句：成都購房者可以去微信公眾號“不魚說房”看看歷史文章，里面有很多對成都樓市的具體分析，以及規劃文件，對購房者很有幫助。）

為什么說有人口輻射基礎的“新城”會是爆發點，而沒有人口輻射的郊區“新城”會疲軟下滑？

因為當今全國人口的負增長，加上高速的城鎮化階段結束，配合上整體樓市疲軟的大環境，導致整個房產市場都處于低預期的狀態。

購房者又不傻，大家都清楚靠買房獲利的機會在減少，風險在增加，這極大程度的削減了投資的購房需求。

從成都房產市場看，近兩年成都純投資向購房者大幅度減少，而自住向購房者還相對穩定，這一趨勢對傳統的核心區影響很小，但卻極大利空郊區。

因為核心區的購房主力是自住，而郊區的購房主力是投資。

核心區龐大的自住需求，能夠讓區域樓市做到相對合理的供需平衡，而郊區投資需求大幅減少導致了區域房產嚴重的供大于求。

所以我們可以看到，近兩年在成都樓市整體下行的情況下，最核心的5+1區整體的樓市表現是最穩定的。

雖然不乏有樓盤跌價，但部分核心城區的“新城”，如杉板橋、三圣鄉、武侯新城等區域房價相對還是穩定，甚至少部分樓盤出現了小幅上漲。

因為現在成都的購房者，其實都在追求一個突破口，既能夠滿足自住的舒適度、便利度，又能夠具備價格的相對穩定性。

簡單講，就是想買，適合自住，房價上又能保值甚至增值的房產，而核心城區的“新城”就剛好兼顧。

至于人口輻射范圍弱，特別是投資占比大的郊區，近兩年跌幅就格外突出。

2021年天府新區房價高點的時候，部分對房價樂觀的網友，信誓旦旦說：“天府新區興隆街道沒有單價三萬以下房子”，“沒有三百萬買不了天府新區”。

甚至網傳有些小區建議清水房價不能低于三萬。

結果現在……

我們選天府新區10年內的二手住宅6947套，里面三百萬內的就有4584套。

曾經建議三萬以上清水售價的小區，現在2.5萬以內的精裝也是有賣。

不要扯以前買入的成本是多少，我們討論的是近兩年。

認同也好，不認同也罷，事實就是這兩年真金白銀砸到郊區新城的購房者，同樣的成本對比核心區新城，起碼在房價表現上的確是差了一大截。

所以，未來成都樓市的核心考慮點，歸根結底是人口。

以前部分郊區光是靠著PPT規劃，就能吸引來一大批購房者爭先恐后投資買入。

配套未動，房價先行。

那是因為有龐大的人口流入，大家有信心有預期總有人能把郊區填滿。

但未來的城市發展，一定會遵循客觀的人口規律，規劃過度超前的情況會越來越少。

所有的配套都是為人口而服務，是人口等配套，不是配套等人口。

人口起來，配套才會逐步優化，而不是先把一切配套弄好，慢慢填人，因為現在的人口情況，支撐不了曾經的發展模式了。

以地鐵為例，以前荒郊野外的地鐵站不在少數，但未來地鐵的修建，客流不達標的區域，是根本沒有條件修的。

不光是地鐵，其他各項配套，未來都會是如此。

在曾經房產野蠻生長的階段，郊區可以靠規劃，靠漂亮的房子吸引到投資客的涌入。

讓人誤以為，郊區只要修得好，規劃強，就能成為炙手可熱的新城。

但我認為，新城≠郊區。

未來新城是新城，郊區是郊區，它們會逐步拉開差距。

總結一句話：沒有人口一切都是虛。