近些天收到不少提問，大多是問要不要賣房的，由于現在賣房要割肉，所以要不要賣房這個問題，換個問法就是問房價下跌的底部到底在哪里。由于房產的本質是一種類似鹽鐵專賣的稅收工具，所不同的是，它還能挖掘購房人未來的負債，而居民債務最近又似有失控征兆，所以這篇我們來展開聊聊。

一）外地精英的進城稅

我們知道，一線城市的新盤很多售價高達10萬每平米，而四五線城市則不到1萬，由于一線和四五線的建房，其建設成本相差不多，所以10倍多的差價主要來自于其他費用。

如果我們分拆一個上海新盤的10萬單價，那么其中的建設成本應該不到1萬，剩下9萬的主要構成是土地出讓金，房地產相關稅費，以及開發商的債務利息。也就是說，當購房人貸款花10萬高價買下一套房時，其付出的房款，大部分都變成了操盤手的收入。

然后操盤手再把這些錢用來補貼教育，醫療，投資基建，補貼科技研發。讓這些錢取之于民，用之于民。達成經濟的良性循環。

也就是說，當中產貸款買下一套房時，就是透支了他自己未來30年的勞動，來給房地產產業鏈上的所有人發錢。也對當下民生進行了補貼。

中產購房時貢獻了稅金，但同時也享受到教育醫療等民生補貼，所以從中產的整個群體來說，其納稅和福利是對等的。

但具體到中產個人，其納稅和福利卻并不對等。

以上海為例，80%~90%的房產成交，集中在600萬以下，我們假設平均成交價格為500萬。

那么，一個中產， 如果他買了500萬的房子，他就交了一份稅，享受了一份福利。

如果他買了1000萬的房子，他就交了兩份稅，但只享受了一份福利。

如果他買了兩套1000萬的房子，他就交了四份稅，但只享受了一份福利。

如果你是城市原住民也不買房，那么你就不交稅只享受福利。

由于房款大部分都被作為稅金補貼了民生，所以這是一個極為高效的共同富裕促進機制。外地精英寒窗苦讀考進985然后留在京滬工作，通過996式的艱苦勞動賺取高薪，這些高薪再經由個稅和房款對全社會進行補貼。

所以為什么在京滬的外地精英過得苦，因為你要買房補貼他人。

為什么不買房的原住民過的舒服，因為其物價水平，是被他人的納稅補貼過的。

或者，我們可以把外地精英的購房，看作是一種進城稅。你在蘇州買房，需要200萬，其中100萬可能是進城稅，你在上海買房，需要800萬，其中600萬可能是進城稅。

那么，你留在上海相比留在蘇州，就要支付6倍的進城稅。

從各個二線城市放開戶籍和對年輕人口的搶奪，你就能明白大家在搶什么？

當然是進城稅！

就好比杭州一直對外地來杭工作的應屆高校生發放補貼，比如發放10萬補貼，就可能換來200萬的進城稅，這筆買賣，還是很劃算的。

但事情到這里并不算完，看似所有的補貼，都來自購房人。但因為有現代金融的存在，少數投資人可以依賴這套系統來獲利，把補貼給窮人的福利，又通過某些手段再次集中到富人手中。

也就是，羊毛出在豬身上，狗來買單。

二）羊毛出在豬身上，狗來買單。

上面說的這套共同富裕的系統，是依賴當下時空的，在當下時點，購房人就是那個唯一出錢的人，而操盤手，開發商，社會民生，都是獲利者。但如果購房人買房不是自住而是投資，那么他支付稅金的唯一目的，就是希望能在未來的某個時點，將稅金轉嫁給下家并獲取利潤，這就能實現狗來買單的結果。這個就是跨期套利。

跨期套利的核心要素，是負債，因為如果全款買房，就無法實現套利而只能實現保值。

假設我們忽略人口周期，忽略樓市調控和情緒面影響，只從基本面看房價和工資，它們就是同步上漲的。

也就是說，你在人均工資1萬時買入100萬的房產，是花費了100人月的財富，等人均工資2萬時，即使房價漲到200萬，那么你賣出依然只能獲得100人月財富，并未增值。

所以，只有負債介入，在人均1萬工資時通過債務提前鎖定勞動價格，才能使得跨期套利實現成為可能。

比如你首付20萬，貸款80萬買入100萬的房產，80萬負債對應80人月的勞動，當勞動力價格上漲為每月2萬時，你歸還80萬負債則只需40人月。也就是說你通過房產為錨，借用債務套利了40人月（借入80人月-歸還40人月）的財富。

在這里，我們把勞動量，也就是人月數看作財富，是因為這才是根本，而貨幣本身是不可靠的。所有貨幣，股票，房產，其作為財富的原因，都是因為可以購買他人的勞動或勞動成果（產品或服務）。

另外，真實場景下，人口紅利時房價會漲得比工資快，老齡化后房價會漲得比工資慢，并非是同步上漲。在這個模型中，我們忽略了人口周期的影響，只是為了模型能簡便化。

所以投資人，通過這種跨期套利，通過居民的工資增長，巧妙的將存款人的財富，通過通脹轉移到了持有債務的投資人手上。在這里，通脹是消費者角度的說法，而工資增長是生產者角度的說法。其實都是一回事。

借用這種方式，通過補貼后低物價福利而存下財富的存款人，其財富又被跨期套利重新歸結到投資人手中。

但這種跨期套利，對于投資人來說，是有一個風險點的。

那就是，債務是有成本的，所以跨期套利的前提是，居民收入增長，必須快于債務利息。

這個在過去經濟高速增長期，完全不是問題，但到了今天，卻成了一個很大的問題。

很多人把貨幣增長，也就是M2增速看作是居民收入增速的一個參考量。但事實上并非如此。因為貨幣只有流動起來才能創造收入。

而貨幣流速這些年下降的很快。

簡單的說，你可以考慮下面兩種情況。

1 你銀行卡里有現金100萬且沒有負債；

2 你銀行卡里有100萬但同時有90萬負債；

這兩種情況，雖然你都有100萬現金，但你的花錢信心是不一樣的。因為第二種情況，其實就相當于你只有10萬塊錢。

而M2的統計是不看負債的。很多大V說現在的M2從2015年的140萬億漲到現在的近290萬億，所以通脹和居民收入增長是必然的。但他們并未意識到這多出的150萬億里有90%以上都是由債務創造，這又如何能激發花錢信心？所以貨幣流速的下降是必然的。因為這8年來，上升最快的就是居民杠桿率。也就是說，居民的債務負擔，是增長最快的。

而當貨幣流速的下降超過了貨幣增速的上升，經濟就會體現為通縮。

而我們當前就處于居民債務壓頂的通縮漩渦之中。

三）中產債務的失控

我們先看下近三年的名義GDP和實際GDP

從今年二季度開始，實際GDP開始超過了名義GDP。啥叫名義GDP，我們可以簡單的認為是包含了價格，也就是包含了通脹的GDP。

而名義GDP低于實際GDP，事實上就是通縮。雖然通脹通縮有另一個指標CPI來指示，但CPI其實是有一籃子采樣的，也會給各種消費品分配各種權重。所以，我更傾向于用名義GDP來觀察通脹通縮現象。

而當前M2的增速，依然是10%，只是10%的貨幣增速，在居民債務壓頂不舍得花錢的背景下，使得貨幣很難流通，于是進入到通縮狀態。

我們再看居民債務，也就是杠桿率指標，這個指標，由國家資產負債表研究中心公布，但最新公布的數據是今年3月（最新值63%），在這之后，就跟青年失業率一樣，沒有再公布了。

然后我們和名義GDP做個比對。

我們發現，名義GDP在近兩個季度開始低于實際GDP，且增速只有3.5%左右。而GDP是不會全部轉化為居民收入的，并且稅前收入還要扣除社保個稅等才能形成可支配收入（人均可支配收入一般不足人均GDP的50%）。

所以，什么結論呢？

由于居民杠桿率的分母是GDP，如果居民收入和名義GDP同步增加，且利息我們假設按4%算，則每年居民的存量債務利息將遠遠超過新增的收入。使得利息支出不但侵蝕了新增收入，還進一步侵蝕了存量收入。而這會進一步影響居民消費意愿，從而影響公司的銷售業績，進一步陷入通縮。

同樣，我之前統計過今年三季度A股實力最強的300家公司（滬深300指數）的營收狀況，也是顯示營收增長幾乎停滯（0.31%）。

這進一步說明了，今年的居民收入，整體來看是漲不動的。

所以，在這種情況下，無論是居民的消費意愿，還是居民的舉債能力和舉債意愿，都受到了制約。前者影響貨幣流速，而后者影響貨幣增速。

我從社融數據中，統計了近16年來居民戶的新增貸款規模。

我們看到，居民戶的新增人民幣貸款，從2022年之后，舉債規模開始萎縮為2015年之前的水平。

而房價是需要靠購房人的舉債來支撐的，一旦舉債能力萎縮，房價失去債務支撐，回落趨勢也就不奇怪了。

而另一方面，無法靠收入增長來歸還債務的居民，債務維持失控的居民，就開始拋售房產來降低債務。所以我們看到，今年各地的掛牌量都創出新高。在這樣的情況下，房價下跌趨勢的形成，也就不奇怪了。

四）后記：

要解決當前的問題，一方面是要降低居民的債務利息，降低居民負擔以便刺激消費，從而拉動公司營收增長，最后傳導到居民工資增長，形成良性循環。另一方面，既然居民舉債能力受挫，那么只能靠國家接棒居民來舉債，靠基建工程，防水救災工程，來給關聯公司創造收入，最終也就是給居民創造收入，為社會注入流動性。所幸這兩方面都已經在做了。

而對于個人來說，雖然信心很重要，但我建議一切還是以安全為重。簡單的說，就是在居民債務壓頂的情況下，收縮自己的資產負債表，賣出房產降低債務，是一個更安全的做法。對于高債務的同學，要靠賣出房產來降低債務的話，現在就是比誰跑得快。

對于要買房的同學來說，建議先等待，不要去接盤。等到經濟向上拐點重新出現，名義GDP開始重新超出實際GDP，公司營收重新開始增長，通脹重新回來，這時候再考慮買房，是一個確定性更高的做法。

否則就可能變成接房價的飛刀了。