這篇文章應該15天之前發送的...

自上次我發布西客站的文章之后，好多朋友在后臺留言讓我點評一下西邊的新樓盤...

其實如果單純從新樓盤的面世數量上看，這段時間西邊并不輸東部。

只是吧，現在開發商奄奄一息，很少有人愿意大冷天去探盤... 畢竟，探盤類的干貨相對流量較低，遠不如噴噴鳳凰路高架流量來的痛快..

廢話不說了，前段時間我去實地看了西部兩個樓盤，一個是位于老城區的保利瑯悅，一個是位于西客站的龍湖御湖境。

原本想順便看一下龍湖熙宸原著，可惜當時沒開放。

01

很多人不明白一件事，為什么廣告中號稱稀缺的老城新盤（我也經常這么寫），最終都賣的和期望值相差甚遠。

其根本原因在于他的受眾不夠廣泛。

這種樓盤往往開發商自視甚高，拿西部的和諧板塊來舉例，所有樓盤在面世定價之初，所有開發商的高層都彰顯的一股蜜汁自信...

他們自信的點就如同我廣告中所提到的一樣，那就是稀缺

在他們的潛意識中，老城居民是一類有相當家底子的人群，從這群家底子很厚的人里面篩選出有錢的群體會非常輕松。

但最終的結果是，除了少數幾個樓盤外，多數近幾年面世的老城新盤，反而出現了售價與銷量雙輸。

你要是非抬杠600套房子賣2年挺快的，我也無話可說...

這一點連那些成天要開除我濟南正黃旗戶籍的鍵盤俠也沒想到。

和諧板塊在老城絕對屬于中流偏上的置業區域，但是依然出現了新城1.8，遠洋1.7的特價房之旅...

甚至今天我看了看房江湖的后臺

連偉東新都、藍石緣溪堂這種樓盤都在對外銷售（想買可以找我，咔咔優惠），你掐指一算，這些樓盤賣了幾年了？

如果舉不恰當的例子看，老城新盤很像收藏界的郵票

你說沒有歷史價值那是胡扯，你說不值錢那也是胡扯，但是現在都2023了，誰踏馬還集郵啊。

所以，同樣的道理

老城的盤很容易出現這種情況，周邊沒盤了吧，加分，很多人離不開老城吧，加分，我們產品牛逼，加分，我們開發商號召力強， 加分。

問題是這幫人光忙活加分了，他沒想到老城人變少了，手頭還兩套老破小沒出呢...

尤其是自從我寫了這個號以后，好多開發商的朋友竄出來閑扯，這盤該值多少錢，那盤定價怎么樣...

關于這種問題我想說，很多盤我感覺也該值兩萬，但是最終結果是，你會出1.7特價房。

其實特價房也是幌子，說白了吧，你也不想出特價房，你那是想找個滑梯...

該值和能賣出去是兩個概念，賣出去和賣的好更是兩個概念。

如果都能和偉東新都似的，賣的都是多賺的，理論上來說，把戰線拉長，賣3萬5萬問題也不大。

能不能賣好或者賣高價，實際上很吃樓盤本身

如果你愿意研究研究呢 可以搜搜龍湖天瑯。

疊加 堤口路端頭，天橋區極致中心，坐擁好幾萬生意人等諸多BUFF的二手房成交價。

按照一般規律，這種極致稀缺的房子應該賣一套少一套

但事實是賣的人不多，買的人更少，看單價和當年的最后沖刺的毛坯特價房差不多，而且還附帶精裝修。

很多人都是馬后炮，當年噴我唱衰老城不配當濟南人的是他們，現在成天在各類平臺上評論老城豪宅（例如恒大帝景）“窮人買不起，富人看不上”的還是他們。

主打一個精神分裂，絕了。

02

前面的廢話說完了，來具體看保利瑯悅

首先，這個區位并非槐蔭區上風上水的區位。

雖然說周邊道路返修，城市界面有所改觀，但高架橋鐵路線依然有著不小的影響，尤其是道路兩側低矮平房以及橋下的雜亂商鋪，和10年前的差距并不大。

火車高架

換而言之并非處在置業方向之上。

但是地段確有可圈可點之處，正南方的花圃公園給予了項目最大的利好，不管是視野也好，觀景也罷，有了相對有利的支撐。

這個公園我進去轉了轉，面積不小，有樹有水，再加上興濟河兩側的生態景觀。

視野生態環境確實算是優點，在加上開發商所營造的落地窗，晚上的觀景效果會更加不錯。

另外距離經十路不遠，基本的配套肯定是不缺的。

從現在資料上看，項目所能營造的內部設施相對有限，整體面積有限，這一點對于定位高端的樓盤不是特別友好。

而且北側東側西側，存在大量的老破小，這一點讓我想起了在張莊的龍湖天瑯....

整個盤據我了解要打造高端，整體容積率不高，基本都是洋房及小高層產品，很明顯他是面向老城改善。

戶型尺度也偏大，據說一樓會帶院，可以同類對比西客站的龍湖名景臺，而且是精裝交付，據說3000元一平。

因為具體價格尚未釋放，但是據我所知，這盤的價格會與東城改善比肩。

就個人看法來看，帶贈送居住體驗更好的洋房產品貴點也確實沒什么，關鍵在于它的小高層產品的售價。

從現場的說辭看，應該是便宜不了，這個便宜不了大概率在2個W以上。

至于其他的我就不多說了，有需要的朋友可以聯系我團購...

02

一發龍湖的廣告就有人負面評論，借這會評測這個龍湖御湖境隨便聊聊龍湖的營銷。

其實很多朋友完全把這件事搞反了，也把選擇龍湖的人瞧小了。

現在沒有傻子，作為一個旁觀者，我認為龍湖最牛逼的點在于，他能把吹的牛和現場的示范區結合起來。

看廣告的時候，你感覺龍湖真能吹，但是真去了龍湖營造的案場，你就會隱隱的發現，他好像這么吹水是有道理的....

我也忘了哪個盤了，在廣告里面說是有塊石頭，是來自喜馬拉雅還是來自哪，你完全不用深究這塊石頭來自哪，但是這塊石頭確實在你家樓下擺著。

只要它讓你能給你的朋友吹水說，我們家的石頭來自喜馬拉雅，這就夠了。

尤其是作為從業者，我一向認為能吹是一家企業的立足之本。

我成天喝六個核桃也沒感覺智商飛速成長啊，我也沒找廠家索賠啊。

哪個盤他沒做好，你該噴就噴，該維權就維權，但是同樣的，你不能否定別人做的好的地方。

就拿龍湖御湖境這盤來說吧（圖都是實拍）

紅框部分為會所區域

截止到目前來說，除了你能硬說他離著高架近點，西部你懶得去之外，其他地方你其實很難找到噴點。

龍湖的盤普遍有個特點，那就是把買房者的虛榮心拿捏的一愣一愣的。

地段不多說了，現場來看的很多都是在恒大雅苑過來改善的，地塊都很熟悉。

關鍵在于它的氛圍營造。

大門西部第一，我說的，噴水的柱子西部第二，比印象濟南矮點，我說的

進去大門的地面奢華感很強，下沉式的會所，咱說真的，能有這會所的賣不了1萬6....

尤其是我參觀的時候，下面有塊長得像翡翠一樣的石頭。

這么說吧，在近3萬的保利臻譽上見過，在2萬的唐冶潤府見過，在西邊頭回見。

咱就先別說這會所的裝修，什么泳池，什么健身房了。

就這會所的步行梯要比很多賣3萬的樓盤的會所步行梯寬一倍。

至于什么其他的戶型啊，精裝啊反而我感覺這些不是重點。

你打開貝殼，搜龍湖的二手房，網站全套的VR，精裝到底行不行，自己也能看到。

在現場我就看到好幾個小姐姐都迷糊了，就差交錢上車了

這盤價格在西邊算貴，但是在各位有錢人的面前肯定是不值一提，小高層2.05-2.5，高層1.6-1.95.

想買的可以后臺聯系我，龍龍和分銷不合作的

說起龍湖還有件事，龍湖北宸天街即將要營業，我挺后悔一件事，沒買他旁邊的龍湖公寓，想想當年的價格還真不貴。

要是鳳凰路真通高架橋了，搞個民宿是真不錯, 最近也很奇怪，市面上的公寓沒了....

藍瘦香菇..

龍湖熙宸原著售樓處已經開了，這盤屬于合作的項目，暫時還沒去看，回頭看了再寫吧....

03

最后簡單做個預告，估計過幾天我還會發個廣告，這個廣告有點不一樣。

這家開發商賣公寓的時候，我發了廣告，我說賣的咔咔好，想考慮的您就盡早上車，好多人說我亂說。

事實上廣告過去沒幾天，一套房都沒了，現在單套租金穩穩3000以上。

賣住宅的時候吧，我說這盤賣的不錯，雖然說2萬吧尤其是首開大堆人去搶，現在還有人噴假數據，噴郊區，噴我亂說。

事實上廣告沒幾天別人就加推了， 截止到售罄，別人也沒上分銷。

這幾天我提前看到了他的產品，你都不用看地段，當然地段也很不錯，這盤要不火都奇怪，就是數量少點，一百來套。

另外您真是要買豪宅呢，這盤是真有那一梯一戶的房子，比現在市面上的偽豪宅霸道多了，兜里沒有個600-800萬基本也就不用考慮了。

還是那句話，有充足的預算想搶房子私信聯系。

洋樓你不是不賣房子嗎，為啥這么多團購私信啥的。

不賣房子也會被腦殘賣中介，我之前倒是沒賣房，口水一樣沒白挨，干脆直接點，直接賣房子得了，反正同樣是挨罵，賺點挨罵的錢，我看挺應該的。

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