這篇文章談一個扎心的話題，略帶爭議性，但本人不帶有任何偏見，單就存在事實進行分析，僅供大家參考。

那就是重慶樓市，南北分化嚴重。回望過去10多年，以巴南龍洲灣板塊和渝北照母山板塊做對比，兩個板塊當時都是新區，均如火如荼的發展，當時的房價差距并不大，我無具體數據考證，大概建面均價8000左右兩個板塊都買的到。可是放到當下來看，分化就非常明顯，龍洲灣依然穩在8000左右，但照母山已經2萬+，甚至好的房子3萬+！

我們從10月新房的數據也可以看出差距，環比成交江渝北環比大幅增加，而巴南區和大渡口的數據下滑較嚴重。二手房成交也一樣，9月江渝北的二手房成交數據要明顯好于巴南和大渡口。

重慶主城10月新房成交情況

數據來自銳理

過去20年房地產發展轟轟烈烈，不同城市的分化非常顯著，可是為何同一個城市，不同板塊之間的分化也會如此嚴重？

我們先對南北做一個定義，這個劃分是我自己定義的，供參考，我們可以把重慶主城區分成4大板塊：

北區：嘉陵江以北，包含江北區、渝北區、北碚區

中區：沙坪壩區（不含中梁山以西部分），渝中區，南岸區，九龍坡區（不含華巖寺以南、中梁山以西部分）

南區：大渡口區，巴南區

西區：泛指西部槽谷，主要就是西部科學城除去璧山這一片

接下來我們就重點談一下，重慶樓市南北分化為什么會如此嚴重，從如下5方面進行探討：

1）土地縱深，北寬南窄

地理是一門很深奧的學問，很多東西天然因為地理的原因，帶來天差地別的不同。

舉個有趣的例子，黃河流域代表的北方三座城市（鄭州、濟南、西安）和長江流域代表的南方三座城市（南京、武漢、重慶）GDP相差快一倍，很大原因竟然是長江這條黃金水道的優勢無法替代，而黃河的航運和港口條件要差的多。

回到重慶，因為兩江四大山脈原因，重慶各大板塊被分得很碎，但土地縱深最開闊的板塊毫無疑問是北區，特別是東西向的寬度。而南區就比較尷尬了，因為山脈和長江的阻隔，巴南區和大渡口的縱深非常窄，特別是東西向更窄。

土地縱深窄了天然不適合城市的發展，配套及道路的修建會受限，板塊內各區域的關聯性也會弱化。

所以北區有“開山通海興渝州”7條“金字號”城市干道，更高密度的軌道線路覆蓋，重慶北站、江北機場，高城市級配套集中，好的商業、學校也多，包括公園占比很高。這些都是因為土地縱深開闊才能更好支撐。

反觀南區，因為土地縱深的限制，很難。

還有就是北區兩江交匯，長江重要的航運港口果園港在這邊，未來在江北寸灘還有游輪母港，這也是水運的一大優勢。

2）GDP總量和產業差距

經濟是房產的基本盤，經濟不行，人均收入不支撐，房價是不可能拉升起來的。我們看去年重慶各區的GDP數據，渝北區一直遙遙領先，江北排名第3 ，巴南區第10，大渡口第30，但可喜的是大渡口增幅排名第一。

經濟總量的差距終極原因還是因為南北產業的差距，北區的高新產業更多，包括江北的金融，產業密度更高，我們所熟知的重慶很多代表優質企業都在北區。而南區更多是偏物流、低端制造的企業。

這天然導致南北的人均收入是有差距的，之前聽過一個段子，說就看高端生鮮這個品類，在北區市場容量很好，在南區就很低。

3）人口凈流入差距

我們考核一個城市的房產有沒投資價值，其中很關鍵的一個指標就是人口凈流入，重慶近些年人口都是持續凈流入的，還行，說不上非常優秀。

這一指標對于選擇具體的板塊也適用。2022年全市凈增長0.91萬人，中心城區增長8.77萬人。除了渝中區負增長，其他均是正增長，這是否也在側面說明渝中區的宜居屬性還是要差一些。

我們從上表也可以發現，渝北區增長4.84萬人，江北區增長1.59萬人，巴南區增長0.77萬人，大渡口區增長1.14萬人。北區的人口凈流入情況也是明顯領先南區的。

人口凈流入才有希望持續推動一個板塊房屋流通性，從而推動房價上漲。如果連接盤俠都沒有，市場就會陷入有價無市的囚徒困境。

4）規劃能級的差距

規劃能級也是我們選籌的一個重要指標。

北區規劃為兩江新區，這是國家級新區，戰略高度顯然不一樣。而南區，包括巴南區、大渡口區，沒有相對應的概念，能級相差很大。

規劃能級不一樣，帶來的資源差距是天差地別的，大家看一下北區的交通規劃，產業規劃，配套的密集度，都明顯優于南區。

所以很多人問我金鳳有沒投資前景，答案是肯定有的，西部科學城國家級戰略規劃+交通的爆炸性落地（第二機場+軌道規劃等），肯定能起來，只是投資周期會比較長而已。

5）教育的差距

選擇城市有個選籌邏輯是看優質大學的數量，每年大學生畢業人數，看的是人才的密度，所以這幾年武漢發展還不錯。

那么對于選板塊，我們的小學初中教育的水平也很重要，孟母三遷，優質教育對于板塊人口凈流入的影響至關重要。這一點，很明顯，北區也要優于南區，特別是渝北區非常優秀。當然大渡口最近也在彌補短板，這在向好。

6）豪宅密度的差距

一個房價走勢較好的城市，它一定會有一個價格梯隊效應，最優質板塊的房價就應該是最差板塊的房價的5倍以上，這樣拉開差距之后，才會有標桿效應，房價能形成正反饋。

在這一方面，成都就非常明顯，高新南區很優秀，重慶則有點吃虧，組團分散，沒得明顯的價格標桿板塊，所以今年我們出臺的土地分級制度就很有價值，也想實現這一目標。

對于選板塊，我們可以看豪宅密度這一指標。很明顯北區的豪宅密集程度要大大高于南區，我們就看一個維度就可以看出差距，當下比較流行的豪宅業態是大平層，我們可以發現北區大平層的項目數量很多，而南區則聊聊無幾。舉個例子，我之前有做過一個項目叫西派時代，是巴南區少有的精裝大平層產品，極難賣，只有4棟樓，賣了五六年了，現在還沒賣完。

以上，是我自己分析板塊分化的一些底層邏輯，不構成純粹投資建議。如果你純粹是為了居住，選擇哪里都可以。但是如果你帶有一些投資屬性，則要好好關注了。

重慶樓市，南北分化