來(lái)源： 清河三思

前兩天JLL在上海發(fā)布了他們的《上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)白皮書(shū)》，竟然有七八位朋友都給我發(fā)來(lái)了新出爐的熱乎報(bào)告。。。問(wèn)我怎么看。

我能怎么看。。。首先點(diǎn)個(gè)贊，貴圈真卷，已經(jīng)卷到無(wú)邊無(wú)際了。

發(fā)報(bào)告給我這個(gè)事情，非常歡迎哈，歡迎隨時(shí)發(fā)我。。。我基本上都會(huì)認(rèn)真學(xué)習(xí)、努力點(diǎn)評(píng)。

其實(shí)，我收到的，是三份報(bào)告。。。

一份是C家年初做的北京企業(yè)搬遷行為研究，

一份是D家做的上海BP的研究報(bào)告，

一份是J家的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)白皮書(shū)。

我挨個(gè)匯報(bào)下心得體會(huì)。

01-C家

報(bào)告很有料

但視角效果屬于中等

C家這份報(bào)告，出品的時(shí)間比JLL這份要早半年，趕在疫情剛剛reset之后，盤(pán)點(diǎn)過(guò)去三年的企業(yè)行為變化，實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，確實(shí)是非常敏銳的視角，體現(xiàn)了很好的專(zhuān)業(yè)度。

分析得出的核心要點(diǎn)也基本上切中肯綮，對(duì)于金融、科技等幾個(gè)行業(yè)的判斷，現(xiàn)在也正在得到市場(chǎng)的驗(yàn)證。

但是，如果回到報(bào)告的視覺(jué)效果沖擊力來(lái)說(shuō)，C家的報(bào)告屬于中規(guī)中矩。

相比之下，J家的北京企業(yè)搬遷報(bào)告，確實(shí)是驚艷了一下。

（鏈接：）

時(shí)間橫跨了16年，數(shù)據(jù)規(guī)模更大，雖然對(duì)于判斷未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，最近三年的實(shí)際數(shù)據(jù)也基本夠用，但是一下子砸出16年的數(shù)據(jù)，屬于飽和攻擊。。。這氣勢(shì)還是有點(diǎn)嚇人。

再者，不知道JLL團(tuán)隊(duì)是不是補(bǔ)充了精通Python或者R的小朋友，和弦圖做得確實(shí)非常妖嬈。。。

科學(xué)家告訴我們，人腦有兩個(gè)偏好，一個(gè)是圖形化，一個(gè)是故事感。。。你從嬰兒成長(zhǎng)和學(xué)習(xí)的過(guò)程也不難看出，這種偏好，是寫(xiě)在DNA里的。

精美的可視化技巧，的的確確是加分項(xiàng)。

但我還是那句話(huà)：贊美報(bào)告，是稱(chēng)贊他們認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、銳意進(jìn)取的心、精益求精的專(zhuān)業(yè)精神，但是，無(wú)論報(bào)告再怎么fancy，也改變不了我對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的悲觀。。。

但也確實(shí)是有資方在各種搜羅，資本化率5-6%的北京核心區(qū)域辦公樓或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各花入各眼吧，人人都有一顆特殊機(jī)會(huì)的心，但左側(cè)交易總是讓人感覺(jué)顫顫巍巍。。。

前兩天聽(tīng)說(shuō)海淀某大牌的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率掉到了20%，我差點(diǎn)吐血。。。有個(gè)妹子還給我講了非常精彩的商戰(zhàn)，等官宣之后我再找機(jī)會(huì)聊聊吧。

突然想起了李維兄弟之前給我講過(guò)的案例，有業(yè)主在2021年就壯士斷腕犧牲價(jià)格換滿(mǎn)租，實(shí)在是需要巨大的決心，但結(jié)果會(huì)給他回報(bào)。反倒是那些依靠國(guó)資租金補(bǔ)貼續(xù)命的園區(qū)，慢慢在暴露危機(jī)。

我還是很悲觀，且卷且珍惜吧。

02

金橋一枝獨(dú)秀

D家依然堅(jiān)持這個(gè)結(jié)果

我在之前的某篇文章里質(zhì)疑了戴家Q2上海BP的研究報(bào)告，其余區(qū)域幾乎都是負(fù)吸納量，只有金橋一枝獨(dú)秀。

當(dāng)時(shí)有戴德梁行的朋友聯(lián)系我，說(shuō)看到質(zhì)疑之后，很多客戶(hù)都在問(wèn)他們是怎么回事，是不是數(shù)據(jù)搞錯(cuò)了。

他們團(tuán)隊(duì)又撲到金橋摸排了一遍，因?yàn)楹芏嘟灰资墙饦蚬芪瘯?huì)或者平臺(tái)做得，沒(méi)有太多公開(kāi)信息和統(tǒng)計(jì)。。。

按照他們家Q3的報(bào)告，依然維持了自己之前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，即：

整個(gè)上海今年前三個(gè)季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)去化23.58萬(wàn)平米，其中金橋區(qū)域去化26.8萬(wàn)平米。。。言外之意就是其他市場(chǎng)都是萎縮的。

我還是想不太通，希望有懂的朋友點(diǎn)撥我。

拋開(kāi)數(shù)據(jù)不說(shuō)，單純聊讀報(bào)告的感受，尤其是看完JLL那些花樣少年一樣的報(bào)告之后，再回來(lái)看戴德梁行這些報(bào)告，依稀感覺(jué)有撲面而來(lái)的老干部風(fēng)。。。

大叔，你可以跳一段科目三嗎？

人就是這樣，由儉入奢易，由奢入儉難，哪怕是白嫖的報(bào)告。。。

這就是卷的壞處，拉高了平均分，拉高了錄取分?jǐn)?shù)線，吊高了用戶(hù)的胃口，加大了創(chuàng)造價(jià)值的難度。

03

論點(diǎn)難得尖銳

打臉的東西都隱藏在數(shù)據(jù)里

說(shuō)回到這兩天剛剛發(fā)布的J家上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)白皮書(shū)。

講真，這報(bào)告確實(shí)是花心思了，對(duì)產(chǎn)業(yè)的分析也比較深入，報(bào)告的整體質(zhì)量非常高，值得認(rèn)真仔細(xì)全文閱讀。

如果沒(méi)記錯(cuò)，五大行開(kāi)始正經(jīng)注意到要分析產(chǎn)業(yè)，大概是2019年或者2020年，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)和冷鏈物流數(shù)據(jù)中心啥的突然火得不要不要的，幾個(gè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)推出了針對(duì)產(chǎn)業(yè)的分析，依稀都還有青澀的感覺(jué)。

你現(xiàn)在回過(guò)頭去再看看兩年前的報(bào)告，估計(jì)都會(huì)臉紅心跳、呵呵一下。

張江的生物醫(yī)藥/集成電路、漕河涇/閔行的人工智能/游戲、金橋的新能源車(chē)，每個(gè)區(qū)域都有相對(duì)亮點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)布局。我在過(guò)去的文章里嘗試捋過(guò)上海各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和變遷規(guī)律，有興趣的同學(xué)可以自己翻找。

我不再具體羅列了，統(tǒng)計(jì)結(jié)果和上海市經(jīng)信委的產(chǎn)業(yè)地圖基本吻合。。。我說(shuō)點(diǎn)自己印象深刻的。

首先是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)占比。

竟然達(dá)到了20%的比例，還是讓我有點(diǎn)驚訝。。。要知道其他四個(gè)被提及的產(chǎn)業(yè)，即便再火，也就是個(gè)位數(shù)的占比。

就生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)就占了五分之一，這科學(xué)嗎？

有沒(méi)有每個(gè)區(qū)都想搞、每個(gè)園區(qū)都想搞、同質(zhì)化一擁而上的情況？

其次是租戶(hù)滿(mǎn)意度。

43%的租戶(hù)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)對(duì)于其選址考量十分重要；

但僅有23%的園區(qū)業(yè)主表示愿意增加對(duì)其投入

77%的園區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理很重要（餐廳、停車(chē)、保潔等）；

但近90%的租戶(hù)希望自己的園區(qū)可以配上餐廳和便利店。。。

感覺(jué)業(yè)主和租戶(hù)，都被鎖在了自己的世界里

相互不了解對(duì)方到底需要什么。。。

我看得到你

卻永遠(yuǎn)走不進(jìn)你的心里

這可能，是世界上最遙遠(yuǎn)的距離。。。

必須承認(rèn)，很多業(yè)主的思想還停留在上一個(gè)時(shí)代。。。生產(chǎn)工具和生產(chǎn)關(guān)系已經(jīng)有點(diǎn)跟不上生產(chǎn)力的快速進(jìn)步了。

或者從資源配置的角度來(lái)說(shuō)，有些業(yè)主，德不配位。

再或者說(shuō)，很多園區(qū)的業(yè)主，不是好業(yè)主。

結(jié)果就是：

89%的租戶(hù)認(rèn)為目前園區(qū)的物業(yè)管理和資產(chǎn)管理服務(wù)不太給力。。。

哈哈，在寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心市場(chǎng)搏殺的朋友們也許知道，業(yè)主每年是要花錢(qián)做客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的，就這9成租戶(hù)不太滿(mǎn)意的勁兒，大概率是要罰錢(qián)開(kāi)人的。

我個(gè)人覺(jué)得有兩個(gè)極端的情景或許可以提供解釋?zhuān)?/p>

一種是園區(qū)業(yè)主實(shí)在是不懂，早年間陰差陽(yáng)錯(cuò)拿了項(xiàng)目，懶得管也不會(huì)管，隨便租租賺點(diǎn)小錢(qián)好了；但是，產(chǎn)權(quán)可是在人家業(yè)主手里，你看著也只能干著急。。。早年間為了追求利益而拼命散賣(mài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園區(qū)平臺(tái)們，這可能就是命運(yùn)的輪回。

一種是業(yè)主習(xí)慣于朝南坐，向來(lái)都是租戶(hù)求著我要入住，為什么要提供服務(wù)呢？找個(gè)物業(yè)經(jīng)理隨便招招商好了呀，ICBC，個(gè)么招商竟然還需要租賃傭金？

J家這數(shù)據(jù)，本來(lái)可以匆匆略過(guò)，但是在我看來(lái)，的確是觸目驚心。

這竟然是發(fā)生在上海，以精細(xì)化品質(zhì)服務(wù)著稱(chēng)的魔都，9成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶(hù)對(duì)項(xiàng)目提供服務(wù)不滿(mǎn)意，這個(gè)結(jié)論屬實(shí)是有點(diǎn)打臉。

04

供需才是第一性問(wèn)題

刻意回避并不能解決問(wèn)題

后面也有關(guān)于投資機(jī)構(gòu)采取新策略的調(diào)研介紹，我沒(méi)有太仔細(xì)看，殺進(jìn)去產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的，如果沒(méi)有足夠的價(jià)格安全邊際。。。我怕是可能也會(huì)有壓力。

J家的報(bào)告，既有產(chǎn)業(yè)分析，又有租戶(hù)調(diào)研，總體還是比較客觀全面的。但是，從頭到尾，只有一張圖簡(jiǎn)單講了下未來(lái)的供應(yīng)量，而且著墨不多、一筆帶過(guò)。

我不這么認(rèn)為，我覺(jué)得，供需，可能是最重要的部分。

如果對(duì)這個(gè)第一性問(wèn)題缺乏認(rèn)識(shí)，你對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解搞得再深，可能也只會(huì)讓自己更覺(jué)痛苦。

熟悉上海最近兩年工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的朋友可能記得，從標(biāo)準(zhǔn)地到M0用地，從特色園區(qū)到工業(yè)上樓，各種新政策層出不窮。

而最讓從業(yè)人員震撼的，是3年3000萬(wàn)平米這個(gè)數(shù)據(jù)。

都知道上海的工業(yè)用地越來(lái)越稀缺，據(jù)禮森智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，漕河涇、莘莊、金橋等開(kāi)發(fā)啟動(dòng)比較早的區(qū)域，有些開(kāi)發(fā)區(qū)的儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)用地已不足百畝。。。這個(gè)說(shuō)起來(lái)實(shí)在是有點(diǎn)嚇人。所以上海勇敢站出來(lái)作為全國(guó)第二個(gè)省級(jí)單位提出工業(yè)上樓，有其必要性與合理性。

但，現(xiàn)在能夠納入五大行統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)，存量也就才不到1500萬(wàn)平米，三年之內(nèi)再搞3000萬(wàn)，這個(gè)步子會(huì)不會(huì)有點(diǎn)太大？

幸好，上海有些官員們雖然雄心勃勃，但還是有點(diǎn)習(xí)慣性謹(jǐn)慎的，相比之下，深圳喊出的5年搞出1億平米產(chǎn)業(yè)載體疊加租金限價(jià)，才是真的酸爽。

再回到J家的這份報(bào)告，我最大的讀后感是：目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)質(zhì)量很難說(shuō)有多高，多花些時(shí)間精力資源來(lái)提升存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的品質(zhì)，從生活配套到產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可能才是市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)租戶(hù)們最需要的。

但是，你也知道，存量盤(pán)活和提升的最大特點(diǎn)是過(guò)程麻煩、見(jiàn)效很慢、吃力難討好；從視覺(jué)沖擊力來(lái)講，遠(yuǎn)不如推倒重建或者新建項(xiàng)目，來(lái)得爽氣。。。這也是人性。

這和很多人喜歡高樓大廈CBD而不關(guān)心地下管廊是一個(gè)道理。

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