·大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

沒有被深圳房價捶打過的人，不會理解深圳人詭異的買房邏輯。

福田、南山20萬+/㎡的老破小不稀奇，名校學位或者舊改計劃，能讓一家五口心甘情愿蝸居數年。鹽田、大鵬180°城市海景大平層不值得，漲不動的房子不如磚，土豪們轉身奔向兩年翻倍的豪華鴿子籠。

一套漲幅可觀的房子，能夠實現兩代人才能達成的階級跨越。而一套住得舒服的房子，可能只會讓你目送別人攀上人生巔峰。

對于大多數深圳人來說，買房并不是用來享受的，每套房背后都有一筆精打細算的生意，最根本的居住體驗，反而排在優先級靠后的位置。

由于購房者對項目升值空間的期待遠超對產品本身，也造成深圳房地產市場的產品力不斷下降。毫不客氣地說，由于部分開發商“用心選地段，用腳做產品”，深圳現在的戶型設計，已經被隔壁廣州吊打了。

比如下面要說的這三個盤。

01

聯投文津府

「文津府」 是今年剛入市的一個新盤，開發商是湖北聯投。文津府也是其在廣州獨立操盤的第一個項目。

湖北聯投作為湖北當地的龍頭國企，交付這塊，基本上不用太擔心。 在產品的打磨上，也能 看出開發商還是下了一番功夫的。

首先，顏值真的高。

先給大家看一張圖，這是項目未來交付后的外立面。

大面積玻璃幕墻的運用，帶來了 滿眼的高級感，而且很耐看 ，歷久彌新 。 這個顏值著實配得上改善盤的定位，在天河的一堆新盤中，也相當 出眾。

其次，戶型做得很好。

比如108㎡的3+1房，就有不少可圈可點之處。

1、得房率90%以上。

2、對陽改房的極致利用。

兩個次臥都是由“陽臺+花池+靈動空間”組合而成，相當于花一個次臥的錢買了2個次臥。

3、110㎡面積段做4房，這在天河的新盤中是比較少見的。

值得一提的是，開發商并沒有強制給客戶做選擇，而是做了一個靈動空間。

如果你更看重 房間數，可以做一個獨立的房間，整個戶型就是一個強調功能性的4房。

如果你更看重公共空間，還可以將其與客廳拉通，形成一個大橫廳，就成了更舒適的大三房。

4、主臥的設計也很見水平。

首先它是一個 規規整整的長方形 ，這一點和市面的大多數主臥都不一樣。

其次布局很討巧，衛生間橫向設置在了北側頂端，接著也是一個橫向布置的L型衣帽間。

規整+討巧的布局，不僅 放大了主臥的空間感，也提升了空間的使用效率。 比如衣帽間、衛生間、日常進出，基本是一個動線。

這種合理布局疊加高效的空間利用，由此帶來了同面積段堪稱奢侈的主臥闊綽感。

下面這個165㎡的4+1戶型，則屬于享受型的豪宅戶型。

雖然同樣把第5個房間的選擇權給了購房者，不過現實中估計沒有幾個購房者會把它隔起來，多數會選擇和客廳融為一體，然后做成開放式的茶室或者放置一臺鋼琴，直接把逼格拉滿。

其他的亮點還有：

1、南北雙陽臺，而且都不小。

這種設計的好處，一是南北對流，讓室內公共活動區域有了更好的采光、通風；二呢，可以把洗衣、晾曬等功能性場景放在北側陽臺，留給朝南主陽臺一個更加純粹的場景視野。

2、大客廳， 注意它和之前說的那種還不一樣。之前餐廳+客廳一體的大橫廳，這個戶型餐廳是獨立的，客廳就是純粹的大。

3、主臥和客餐廳一樣，也是南北通透。

4、中西廚一體化， 西廚可謂靈魂設計，賦予了日常起居室更多的生活場景。

5、入戶做了左右雙玄關， 不僅收納空間更大，日常進出換鞋、換衣等也更加便捷。

總的來說，在這個價位段，文津府的產品力能達到90分以上，比我在聯投大本營武漢看到的很多新盤，產品力要高出好幾個檔次。

02

國貿云上

位于白云嘉禾望崗、即將入市的 「國貿云上」 ，找我咨詢這個盤的粉絲也挺多。

開發商是國貿地產，作為來自廈門的世界500強國企， 國貿云上的產品同樣可圈可點：

首先，項目在樓棟排布上還是花了一番心思的， 充分利用了地形優勢，做到了“既要又要還要”。

一般來說，圍合式布局的優勢是帶來了大中庭，但缺點也很明顯，戶型朝向哪哪的都有。

而國貿云上由于地塊較為方正，加上蝶式布局， 在帶來大中庭的同時，也做到了戶戶朝南，這一點很難得。

戶型的設計，同樣可圈可點。

一是對待產品很有態度。

我聽說，國貿云上每一個戶型的確定，都要經過60次以上的戶型推演，15次以上的戶型模擬演練 ，超200戶的白云常住業主調研。

二是充分利用設計“新規”， 戶型實用率超100%。 這 也是 目前市面上少數“0公攤”的盤。

來源：廣州PLUS

細節性的亮點同樣不少。就拿85㎡3房2廳2衛的上車戶型來說：

1、這個面積段一般是做3房2廳1衛的多，而國貿云上卻做出了一個2衛的功能性三房，這很大程度上，要歸功于其超100%的得房率。

2、4開間朝南，其中 3個臥室全都朝南，這個面積段同樣很少見。

3、 主臥U型飄窗， 三面皆可采光。

這意味著，其中兩面可以拿來做一個大L的衣柜，而且又不用擠壓主臥的室內空間。

4、入戶一則是超長玄關柜，另一則可以打造一個更大的L型收納柜，功能性直接拉滿。

5、S墻設計，客廳的那面墻與冰箱、玄關柜不在一條直線上，呈凹型，若拉成一張平面，整面墻都可以做成收納柜/格。

7、 270度景觀視角的超大陽臺 ，更是點睛之筆。

105㎡的功能性4房2廳2衛，基本上是85㎡戶型的魔改，就不再展開了。大家自己細品。

來源：廣州PLUS

我更喜歡的是123㎡的改善型4房2廳2衛。

來源：廣州PLUS

1、全屋四周，有3面被窗戶填滿，堪稱 逆天的窗墻比。

名副其實的 “全明戶型” ，帶來的 是更極致的全屋通透性和采光、通風。 單這一點，就足以讓其在同面積段戶型中脫穎而出。

2、公共起居空間的設計與聯投文津府165㎡的豪宅戶型很像，都是 南北通透、餐客分離，同時客廳又很大、陽臺也很大。

雖然沒有北向生活陽臺，但有一個北向的大飄窗，同樣很實用。

3、其他的一些亮點，和上面85㎡和105㎡兩個戶型很像，我就不贅述了。

03

世紀金源·天河源筑

「世紀金源·天河源筑」 ，也是今 年入市的一個新盤，緊挨著華南理工大學。

世紀金源是一家來自北京的民營開發商，雖然平時比較低調，但實力很強大。

這個盤主打的是科技住宅，號稱擁有“廣州首個分戶式七恒系統”。不過 今天我還是主要和大家聊聊它的產品設計。

看到這個盤戶型的第一印象就是： 真是與眾不同！

比如107㎡的4房2廳2衛，和國貿云上的105㎡的4房，都是主打一個功能性4房。

但 世紀源筑采用的是市場上很少見的“窄開間、大進深”設計。

而目前市場上流行的多是國貿云上那種“大開間”設計，采光、通風會更好一些。

至于這種設計好不好，主要還是看個人喜歡。

當然，這種設計也有其亮點：

1、景觀陽臺超大，而且是方形，完全可以作為一個次臥使用。

2、緊鄰廚房是一個更實用的功能性陽臺。

3、3個臥室的飄窗，基本都拉滿了。

再看這個140㎡的豪宅大4房。

5開間朝南、超大陽臺、入戶陽臺、南北通透、雙套房臥室……

這個戶型，基本上符合現在主流的市場設計。

1、廣州樓市很卷，但也正是因為卷，才有了遙遙領先的產品，在廣州動輒都是90%以上的得房率，以及更合理的空間布局。??????????

2、外地開發商雖然出入廣州，只要愿意用心，多做調研、多吸收先進經驗，也能做出驚艷的產品。

比如上面提到的這3家外來開發商，來到廣州后做的產品，和它們之前在大本營做的比，都 有很大進步 。???

3、這些外來開發商的努力，其實也對本 地房企造成了壓力，在產品上一旦不思進取，市場口碑就有被趕超的風險。

4、產品做得越來越好，對買房者是一件大好事。好產品不僅意味著日常居住更舒服，在賣二手房時，也能有更好的溢價。

再次強調一點， 未來房子的金融屬性，將主要依托于它的產品力，以及產品力帶來的居住價值。

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