未來成都樓市大概率會是：核心區域贏家通吃，邊緣區域滿盤皆輸。

　　什么叫贏家通吃？

　　未來成都核心區域，不僅房價還具有上漲的可能性，而且買來自住便利度高、居住實用性強，如果用來出租，租金表現也會越來越強。

　　什么叫滿盤皆輸？

　　未來成都邊緣區域，房價不漲甚至下跌可能更大，同時自住便利度低，拿去出租要么只能便宜低價租，要么直接租不出去。

　　之所以會這樣，是因為人口流入疲軟，以目前全國人口情況，未來即使發展強勢的重點城市，人口流入趨勢也會逐步下滑。

　　成都本身就是一個核心區域居住需求的相對集中，而邊緣區域住房供應又過度分散的城市，人口流入的疲軟會直接導致少部分核心區域依然供不應求，但大部分邊緣區域會出現供大于求的情況。

　　簡單講，成都核心區域的房子未來依然不夠住，但邊緣區域的房子越來越多到根本住不完。

　　至于核心、邊緣如何劃分——就是簡單粗暴的以地理位置劃分！

　　處在城市交通路網、建成區域最中心的五城區+高新區就是核心。

　　雙流區、龍泉驛區、溫江區、郫都區、新都區、天府新區，這些近郊城區里部分地鐵路網及三產集中的板塊就是次核心。

　　除此之外就是邊緣區域。

　　用地理位置劃分看似隨意，但成都無論是交通、還是主要的產業和商業活動，就是在以核心區域向周邊擴散的方式在進行。

　　說得更直白點，成都未來買房，歸根結底就是看人。

　　一方面看人口的聚集程度，另一方面看人口居住資金成本水平。

　　后期區域人口居住需求的多少，決定了區域價格漲跌的可能方向，而區域人口居住資金成本又決定了價格的上限和下限。

　　區域要想房價還能漲，基礎條件是有足夠多的人需要在這里住，至于區域價格的高低，取決于該住這里需要付出的成本。

　　以城南高新區和城北金牛區為例。

　　只要兩個區域有足夠的人口居住需求，那未來它們都有上漲的可能性，但高新區整體人口居住資金成本更高，那它的房價上限就更高。

　　而人口居住資金成本，就是看租金！

　　區域，甚至具體到樓盤，租金的高低就體現了現有的居住價值。

　　一些房價貴，而房租便宜的樓盤（除學區），在現階段就是一些購房雷區。

　　因為居住價值不高，支撐高房價就全靠高預期，而現在成都樓市預期低迷，靠高預期換高溢價房價的區域，基本上就是死路一條。

　　說這里，必須提醒一下購房者，現階段的成都，已經難以支撐整體樓市在未來有過于強烈的上漲預期，在這樣的情況下，買房就需要考慮租金表現。

　　房價沒漲，起碼有租金撐著。

　　你買的房子微漲，不漲甚至下跌，如果沒有合理的租金支撐，面對房貸的利息成本、資金占用的機會成本、物業成本乃至未來可能出現的房地產稅等等成本，你會虧得很慘。

　　有些購房者總是天真以為，目前成都的租售比很低，覺得房租很便宜，所以未來房租還能漲。

　　很抱歉，就如我前面所說，我們分析未來成都邊緣區域因為實際居住需求少，而房子供應過多，會使得區域房租表現極差。

　　特別是最近幾年成都的新房，基本上都是精裝房。

　　邊緣區域的新房，如果買來自住還好，就虧點房價。但如果買來投資，想靠升值和租金賺錢，那么恭喜，你基本上會虧得血本無歸。

　　因為價格跌的同時，基本上租金收益會很差，房租低了，折舊成本不劃算，價格稍微高一點又租不出去。

　　成都租售比低，不是很多人認為的租金太低了，而是房價太高。

　　這是如今大城市普遍存在的問題，房價太高，以至于讓人產生租金很便宜的錯覺……

　　實際上，是在租金已經很高的情況下，房價居然能更高。

　　覺得成都房租便宜的人，捫心自問，成都打工人一個月才幾個錢？

　　成都什么工資水平，大家心里沒數嗎？

　　以2022年工資數據為例，成都年平均工資不過96413元。

　　且不說平均工資主要是少部分高收入，拉高了整體數據，收入中位數遠低于此，就算是96413元每年，平均到每月不過也就八千塊錢。

　　考慮到這是稅前工資，如果再除去代扣或代繳的個人所得稅、社保和公積金，平均下來每人每月到手不過也就六千多塊錢。

　　六千多的到手收入，在成都已經算是非常不錯的工資水平了，就這種情況，你們覺得一個月不算物業費，水電氣網費，光房租就要一兩千塊錢，能叫便宜？

　　所以別扯什么租售比低，更不要說，就算房價不漲，未來房租也要漲這些鬼話。

　　人口趨勢不能好起來的區域，未來就是滿盤皆輸的界面。

　　租售比的確可以靠漲租金來增高，但未來成都多數地方的租售比提升，會是通過房價下降來實現。

　　等房價低了，租售比自然就高了，是吧？