金融與房地產關系密切，二者互相促進、互相制約。在房地產的良性循環中，金融起到重要作用。

近日，中央金融工作會議在北京召開。會議重點強調加強金融監管，對房地產金融相關工作指明了新的發展方向……

01 樓市復蘇動能仍顯不足

據中指研究院數據顯示，2023年1-10月，TOP100房企銷售總額為52977.0億元，同比下降13.1%；TOP100房企權益銷售額為36181.6億元，權益銷售面積為21297.6萬平方米。綜合1-10月，千億以上陣營企業數量有所減少。

從三季報業績來看，上市房企流動性分化顯著，短期償債壓力略有緩解。其中，現金及現金等價物余額均值同比下降6.8%，短期有息債務同比下降13.1%，現金短債比踩線企業較上年同期持平，短期流動性壓力略有緩解；總有息債務同比下降2.1%，長期債務負擔仍較重。從現金流結構來看，經營性凈現金流同比顯著增加，籌資性現金流持續凈流出，現金流量凈額仍為負。

有業內專業人士認為，盡管政策端持續寬松，但受制于收入及房價預期，樓市復蘇動能仍顯不足。短期隨著年末開發商推盤上升，百強銷售環比或延續改善，但市場景氣度仍將底部徘徊，在防風險背景下，更多金融支持仍值得期待。

02首提房地產新監管模式

近日，中央金融工作會議在北京召開。在涉及房地產領域，此次會議提出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

這是中央金融工作會議首次提出“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”，為房地產行業的監管指明了路徑和方向。

此次會議延續2022年以來監管當局對房地產的一貫態度，無論是去年11月，監管部門先后向房地產業射出“三支箭”，在銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持，還是今年以來，各地限貸政策優化，均體現出對房企合理融資需求、對剛需及改善性需求的支持。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，會議中“所有金融活動納入監管”這句話非常關鍵，對于房地產市場有非常大的啟發。近些年房地產暴露出的問題，說明金融監管存在漏洞，所以房地產領域的各類金融活動都要納入監管，包括此前提及的商票等。地方政府和金融機構若能仔細研究并盡快落實此次金融工作會議的精神，后續房地產行業發展有望迎來一波回暖。

有業內專業人士表示，預計后續將會進一步強化新房預售資金監管和使用、存量房甚至租賃房領域出臺更加完善的資金監管政策，這些措施的出臺都將有力保障購房者利益不受侵害，重塑全社會對房地產行業的信心，實現房地產行業健康平穩發展。

03 金融助力房地產

除了進一步健全房企主體及資金監管，此次會議還明確了構建房地產發展新模式的突破點。包括城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產發展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產的主要領域。

事實上，“三大工程”在今年重要會議中已被多次提及，保障性住房建設方向已經明確。

4月28日，中央政治局會議指出，規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設。

7月24日，再次提出要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。

9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，強調保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程，指出保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，“三大工程”有望成為未來重要的投資方向。尤其在熱點城市，“三大工程”有較大的市場空間。

就廣州而言，早在2020年，廣州市住建局就印發了《廣州市共有產權住房管理辦法的通知》，明確“共有產權住房產權流轉實行封閉運行；今年9月，廣州發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，在供給端提出加大保障房建設和供給。此外，廣州還探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道提升改造效率。

而對于如何加大對保障性租賃住房建設的金融支持，中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長溫彬認為可從創新政策工具、穩步擴大公募REITs試點、進一步盤活存量資產三個方面入手。

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