不少人希望我寫一下這個新房改的事情，所以就來寫一篇吧。

所謂新房改，就是國務院的“14號文”，明確了兩個目標，第一個是擴大保障房的供給，第二個是讓商品房回歸商品屬性。

現在自媒體上有各種說法，結論無外乎是兩個，一個是未來普通人要住的房子價格會便宜，理由是保障房供給要增加，會增加那些普通房子的貶值壓力。而那些地段好品質高的房子，由于回歸商品屬性，價格會上漲，會很貴。

但這些說法都有些流于表面。

大家知道，基于經濟數據，從年初開始我的自媒體發文，對包括京滬樓市在內的全國樓市，是傾向于看跌的。但這個14號文本身，并不會像大家想象的那樣起到很大的作用。我就以有些同學問的北京樓市為例來說明。

首先第一個問題，擴大保障房供給會使得老破小的價格下跌嗎？

答案是不會。

以北京五環內為例，假設五環內找了些空地，增加了10萬套保障房，并定價為3萬/平，會影響老破小的房價嗎？

你只要思考一個問題，保障房供給，是10萬套，但如果對五環內3萬/平的需求是50萬人，請問應該怎么分配？

你可以決定價格，但無法決定需求。五環內土地有限，但全國的人口相對北京五環內來說，是無限的。

過去我們是價高者得，用50萬人的第10萬個人的購買力，來決定房價。但現在房價假設被限死在3萬，那么就只能換個分配方式。比如給體制內機關，研究所，高新企業去分配名額。那么這個，還是和普通人無關。

接著第2個問題來了，既然10萬套保障房解決了10萬人的居住問題，那么使得需求變少了，是不是會降低老破小的價格呢？

答案是，這個影響也不大。

究其原因，在于對北京這樣的城市。價格和需求，是一個動態平衡的關系。不只是價格隨供需而變，需求也會根據價格而變。

如果北京房價變便宜，會使得外地留京或進京人數增加，從而再次推升房價。如果北京房價變貴，會使得北京人口凈流出，從而平抑房價。

就比如2015年北京提出來要控制人口，要控制在2300萬。

怎么控制人口呢？就是極大的壓縮住房供應，使得房價維持在高價，使得外地人口知難而退，維持凈流出狀態。我們知道，北京去年的住宅用地供地規模，只有武漢的25%，考慮到武漢更少的人口，我們可以算出武漢的人均商品房供地面積，大約是北京的7倍左右。與此同時，北京人口已連續6年凈流出。

但即使極力壓縮住房供應，也無法維持北京房價上漲，根本原因，在于全國是一盤棋，人是會跑的。北京和二線城市差價變大的話，人口就會傾向于從北京向二線流動。也就是當北京房價漲到一定程度，繼續減少供應會使得人口流出，而非房價上漲。

正如北京減少供給不能使得房價上漲一樣，北京增加保障房供給也無法使房價下跌。最根本的原因，還是在于人是活的。如果人人都知道五環內可以輪候3萬每平的保障房，很多人就會擠過來。

當然了，盡管增加保障房這個維度，無法使得房價下跌。但從基本面角度，如果GDP增速持續下滑，北京房價是必然會下跌的。

理由我說過很多次了，盡管房價是貨幣現象，但貨幣增加并不會維持房價上漲。必須是貨幣增速維持，房價才能維持上漲。所以當貨幣在增加但增速下滑時，房價就會體現為下跌。而貨幣增速在長期角度由GDP增速決定。

所以，如果GDP增速快速下滑的話，房價就會跌。

如上圖，日本1991年之后，日本的M2依然上漲但增速下滑（體現為斜率變平緩），而房價則累計下跌了70%。

在宏觀上，這個就叫增速下滑時的殺估值。

在微觀上，就體現為因GDP增速下滑而導致人們的收入增長不及預期時，部分賣家必須賣房降低債務。而買家則因收入預期不穩定而不敢大幅加杠桿導致購買力受限。

宏觀微觀，都會指向房價下跌。

然后我們來討論第二個問題，讓商品房回歸商品屬性，會導致商品房的房價上漲嗎？

我給出我的答案，回歸商品屬性，只是為了爭奪存量購買力，對存量的購買力做轉移支付，和房價上漲沒關系。

由于未來GDP逐漸減速會是大概率，疊加勞動人口減少的原因，所以增量購買力會十分稀少。在這種情況下，就只剩下對存量購買力的爭奪。

爭奪存量購買力的樓市賣家主要有兩個，一個是二手房東，另一個是操盤手。對于操盤手而言，賣新房會獲得土地出讓金，而土地出讓金本質上作為一種稅收，可以用到民生的方方面面。

正如我在過去說過的，比如北京西二旗的年薪百萬的程序員，百萬年薪交完社保個稅后還剩70萬，70萬中再拿40萬去買房，其中大部分作為土地出讓金又回到了操盤手的手中。

也就是說，雖然程序員踩中時代紅利獲得了百萬年薪，但大部分作為個稅社保以及土地出讓金的形式又回到了操盤手的手中，然后再對教育，交通，醫療等民生進行補貼，實現全民的共同富裕。

雖然程序員獲得了房子這項資產，雖然也有核心地段核心房產的說法，但不可否認的一個事實是，所謂的核心地段，它是會跑的。核心地段如果跑了，那么房產的價值也就變成了無源之水。

如上圖，成都傳統繁榮區應該是市中心，二環內的人民公園，春熙路，太古里這些地方。但成都把高新區和科技產業規劃在繞城高速之外，就使得繞城高速之外的高新區反超老城區，成為房價最高的地方。

所以我們也可以說，成都的核心地段因為這個規劃，跑掉了。新的核心地段，在城南，老城區就不值錢了，畢竟購買力只有這么多。

所以，回到商品房回歸商品屬性的這個說法。一來肯定是要把現有的限價等措施都去掉。把原本新房倒掛的打新套利的這部分利潤，歸還給操盤手。二來就是制造更好的房子，比如在層高，戶型，容積率等方面做出改善。把存量購買力從二手市場引導到一手市場。這樣操盤手從存量購買力獲得更多資金，才能有條件補貼民生的方方面面。

從這個角度，我們是支持云錦東方這樣的豪宅賣高價的。有錢人出的錢越多，就會有越多的土地出讓金可以補貼到民生。

那么房子質量變好了，是不是房價就會漲呢？答案是很難，因為存量購買力是不變的。

就像杭州的房子質量普遍比北京好，為什么杭州的房價遠遠不如北京呢？因為北京的購買力強。

所以，讓商品房回歸商品屬性，建造產品力更強的房子，都只是為了爭奪存量購買力，把購買力引導向新房市場。

后記：

最后我們說說資本市場的看法。對于樓市的看法，資本市場在2022年初是看多的，我也是看多的。所以在2022第一季度，房地產板塊也成為A股幾十個行業里漲幅排名第一的。因為當時已經到了政策底，整個資本市場都預測政策底之后會迎來市場底。

相關的預測房地產反轉的研報也是層出不窮。

結果市場啪啪打臉，從去年第三季度開始，資本市場已完全放棄了房地產。我也是在2022年10月開始對房價下跌保持警惕（去年下半年開始找我咨詢買房的同學，我的建議一概是，不建議購買，除非高成交量可持續幾個月）。

而從今年開始，房產自媒體和資本市場的看法開始背離，年初時自媒體看漲，而資本市場看跌。

而這次的認房不認貸，我在8月新政出臺前也曾發文預測，一旦認房不認貸落地，就是新一輪房價下跌的開始。

而資本市場呢？也完全是相同的反應。京滬認房不認貸落地后的幾天，房地產板塊全部報以下跌來回應。但政策出臺那幾天依然有很多自媒體看漲。

由于資本市場是用真金白銀投票，而自媒體只是空喊。所以，我認為從可靠性上，資本市場是一個更為有效的一個指標。

包括這次的新房改，應該說文件兩個月前就出臺了，但資本市場完全無視，報以下跌回應。包括此次媒體爆出消息，房地產板塊相對大盤依然無阿爾法收益，預示著新房改將不改房價下跌趨勢。

如果什么時候，資本市場的房地產板塊開始真正反轉，加上民企的土拍價格開始溢價，那么我們就能看到房價止跌回漲的曙光了。