文/十一弟

國(guó)慶節(jié)前，深圳有個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)入市了——

深業(yè)·云海灣。

這次加推的房源，屬于人才房。

據(jù)說(shuō)，總共七百多套房，吸引了上萬(wàn)組家庭認(rèn)購(gòu)。

深圳久違的萬(wàn)人搶房盛況，在云海灣項(xiàng)目上重現(xiàn)了——

平均十五組家庭搶一套房，中簽率不到7%。

最終，云海灣花了兩天選房，全部售罄，攬金31個(gè)多億。

這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃了8棟住宅樓——

其中有5棟是商品房，另外3棟是人才房。

十一弟查了下，云海灣商品房的銷(xiāo)售限價(jià)，大約9.2萬(wàn)/平米。

而人才房的單價(jià)，只要5.5萬(wàn)/平米就能上車(chē)，相當(dāng)于打了六折。

今年六月份，云海灣的商品房，已經(jīng)先開(kāi)盤(pán)了。

戶(hù)型面積一兩百平米，總價(jià)最便宜的要九百萬(wàn)，最貴的要兩千萬(wàn)，有錢(qián)人才能上車(chē)。

當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目推出了九百多套房，賣(mài)得相當(dāng)火爆——

據(jù)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎售罄，攬金上百億。

按照開(kāi)發(fā)商的對(duì)外宣傳，云海灣在今年兩次開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售額加起來(lái)，大概有130多億。

這也讓云海灣項(xiàng)目一舉成為今年深圳樓市銷(xiāo)冠。

云海灣的開(kāi)發(fā)主體——深圳市云灣置業(yè)有限公司，是一家合資企業(yè)。

它背后的股東，站著兩家深圳國(guó)企——

深業(yè)集團(tuán)持股51%，深圳市鹽田人才安居有限公司持股49%，項(xiàng)目由深業(yè)集團(tuán)操盤(pán)開(kāi)發(fā)。

在深圳國(guó)資體系內(nèi)，深業(yè)集團(tuán)是一家核心企業(yè)——

到上半年，它的總資產(chǎn)大約1863億。

以資產(chǎn)規(guī)模排名，僅次于深圳投控、深圳地鐵、深圳人才安居集團(tuán)。

深業(yè)集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)、高速公路等——

去年，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入比重，大約四成左右。

但對(duì)深業(yè)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，超過(guò)了一半。

深業(yè)集團(tuán)的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，盈利能力是獨(dú)一檔的存在——

去年，毛利率將近50%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，華潤(rùn)、中海的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，都掉到了20%左右。

相比之下，這兩家央企利潤(rùn)王，也要低頭了。

在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，到上個(gè)月，深業(yè)集團(tuán)已經(jīng)賣(mài)了184億，行業(yè)排名第六十六位。

憑借云海灣的銷(xiāo)冠業(yè)績(jī)，它在深圳的銷(xiāo)售額，就有127億，躋身前四。

兩年前，位于深圳前海的云海灣地塊掛牌出讓?zhuān)鹋膬r(jià)75億。

深業(yè)集團(tuán)與深圳市鹽田人才安居組成的聯(lián)合體，與中海、華潤(rùn)、招商、金茂四家央企激烈廝殺過(guò)后，最終收入囊中——

總地價(jià)將近87億，溢價(jià)率15%。

十一弟算了下，包含商品房、人才房的可售住宅部分，樓面地價(jià)超過(guò)了5萬(wàn)/平米。

在地塊出讓時(shí)，政府就對(duì)云海灣的人才房設(shè)定了銷(xiāo)售限價(jià)，5.5萬(wàn)/平米。

這就意味著，項(xiàng)目規(guī)劃的五六萬(wàn)平米的人才房，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)空間。

深圳的人才房，屬于政策性住房，價(jià)格便宜，只相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的六成左右。

但為了保證房子品質(zhì)，深圳專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了一項(xiàng)規(guī)定——

“配建的人才房和保障房，在建筑材料、外形、風(fēng)格、色彩方面，應(yīng)當(dāng)與所在項(xiàng)目的商品房保持一致。”

也就是說(shuō)，人才房的價(jià)格雖然打了六折，但房屋品質(zhì)應(yīng)該跟商品房一樣。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，云海灣有5棟商品房、3棟人才房。

開(kāi)盤(pán)后不久，一些買(mǎi)房的業(yè)主，很快就發(fā)現(xiàn)了貓膩——

在設(shè)計(jì)方案上，深業(yè)集團(tuán)對(duì)云海灣的人才房與商品房，還是做了區(qū)別對(duì)待。

其中，商品房的外墻顏色，主要為古銅色和米黃色搭配組成；外墻材料主要為四面或五面豎向鋁板，其他部分為真石漆。

而人才房的外墻顏色，主要為灰色和米黃色搭配組成；外墻材料主要為兩面或三面豎向鋁板，其他部分為真石漆。

十一弟總結(jié)了下，在外立面設(shè)計(jì)上，云海灣商品房與人才房的差異在于——

除了外墻顏色搭配，更主要的是外墻材料，商品房用了更多鋁板，人才房則換成了真石漆。

買(mǎi)了云海灣的業(yè)主告訴十一弟——

深業(yè)集團(tuán)其實(shí)是在摳成本，鋁板的價(jià)格比真石漆貴了很多。

實(shí)際上，就是對(duì)盈利空間有限的人才房，進(jìn)行了減配。

比人才房業(yè)主反彈更激烈的，是一些買(mǎi)了云海灣商品房的業(yè)主。

據(jù)說(shuō)，為了滿(mǎn)足政府規(guī)定的“配建人才房應(yīng)與商品房一致”的要求，深業(yè)集團(tuán)搞了個(gè)騷操作——

它從5棟商品房里，挑出一棟樓，外立面設(shè)計(jì)與人才房保持了一致。

跟其他4棟商品房相比，這棟減配的商品房，外墻存在明顯差異——

真石漆替代了鋁板，鑲嵌在樓層間的香檳色裝飾線(xiàn)，也消失了。

結(jié)果，那些花了九萬(wàn)塊錢(qián)單價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主，最后到手的卻是人才房品質(zhì)。

這一番騷操作，讓云海灣的業(yè)主們目瞪口呆——

買(mǎi)了商品房的業(yè)主，更覺(jué)得被坑了，紛紛喊著維權(quán)。

云海灣的交房時(shí)間，需要等到兩年以后。

從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，只過(guò)去了四個(gè)月。

這年頭，坐上銷(xiāo)冠的網(wǎng)紅盤(pán)，也開(kāi)始挖坑了——

明目張膽收割的，還是這些掏了上千萬(wàn)的有錢(qián)人。

在設(shè)計(jì)方案上，原本就不該對(duì)人才房進(jìn)行減配，弄巧成拙之后，又坑了商品房業(yè)主。

現(xiàn)在，買(mǎi)了云海灣人才房的業(yè)主，感覺(jué)受到了歧視。