文/地金君

10月18日，鑫苑置業(yè)發(fā)布公告稱，因重大事項存在不確定性，公司發(fā)行的“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”債券將于10月19日起停牌。而就在前兩日，鑫苑服務(wù)發(fā)布了關(guān)于鑫苑置業(yè)質(zhì)押其4.02億元存款的仲裁結(jié)果。

10月16日晚間，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鑫苑服務(wù)”）發(fā)布公告稱，香港國際仲裁中心已就抵押事項作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業(yè)賠償因其行為而使鑫苑服務(wù)蒙受的損失。

這場曠日持久的“子告父”戲碼有了最終結(jié)果：鑫苑服務(wù)打贏了。但是，就鑫苑置業(yè)最新發(fā)布的債券停牌公告來看，鑫苑服務(wù)不僅打贏了官司，也打亂了鑫苑置業(yè)的“自救”，揭開了蒙在鑫苑置業(yè)身上已久的遮羞布。

據(jù)地產(chǎn)金融視界了解，此前，鑫苑服務(wù)旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款，被其控股股東鑫苑地產(chǎn)的一間子公司以及若干非鑫苑服務(wù)旗下公司質(zhì)押。

此次質(zhì)押事項直接導(dǎo)致鑫苑服務(wù)年報難產(chǎn)、交易停牌等一系列問題。

據(jù)鑫苑服務(wù)8月15日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，質(zhì)押所獲融資最終輸送至鑫苑置業(yè)，用于其日常業(yè)務(wù)活動，即項目建設(shè)及交付保證。隨后，鑫苑服務(wù)向香港國際仲裁中心提交了針對鑫苑置業(yè)的仲裁，要求收回公司就抵押事項而蒙受的任何損失。

仲裁在近日有了最終結(jié)果。據(jù)鑫苑服務(wù)日前發(fā)布的公告，仲裁中心已作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業(yè)有責(zé)任立即向鑫苑服務(wù)支付蒙受的損失，包括存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調(diào)查成本359萬港幣，合計人民幣約4.3億元。

若鑫苑置業(yè)負(fù)責(zé)任且有能力履行仲裁要求，那么鑫苑服務(wù)就能成功追討全部的受損利益。如果鑫苑服務(wù)能借此理順公司財務(wù)狀況，順利補(bǔ)發(fā)2022年業(yè)績及2023年中期業(yè)績，其復(fù)牌將會迎來巨大進(jìn)展。

但是，鑫苑置業(yè)早就已經(jīng)負(fù)債累累，不堪重負(fù)了。是否能償還、何時能償還，還是一個大問題。鑫苑服務(wù)方面表示，在專業(yè)顧問的協(xié)助下，將采取一切必要及適當(dāng)行動執(zhí)行仲裁裁決。

質(zhì)押事項始末

質(zhì)押事項的披露起源于鑫苑服務(wù)的自曝。

2022年11月15日，鑫苑服務(wù)發(fā)布公告稱，識別出旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款已被質(zhì)押，作為鑫苑地產(chǎn)的子公司以及若干非鑫苑服務(wù)旗下公司的貸款融資抵押品。

鑫苑服務(wù)還特別指出，抵押事項是在現(xiàn)任董事會任何成員或高級管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行。

地產(chǎn)金融視界了解到，鑫苑地產(chǎn)持有鑫苑服務(wù)3億股股份，持股比例為60%；而鑫苑置業(yè)則由鑫苑地產(chǎn)全資擁有。鑫苑地產(chǎn)是鑫苑服務(wù)和鑫苑置業(yè)的控股股東。

自曝存款質(zhì)押事項的后一天，鑫苑服務(wù)公告暫停在港交所的交易，并宣布進(jìn)行調(diào)查。此后幾個月內(nèi)，鑫苑服務(wù)就質(zhì)押事項及暫停買賣的最新信息陸續(xù)發(fā)布13篇公告。

質(zhì)押事項發(fā)生后，鑫苑服務(wù)成立了獨立調(diào)查委員會進(jìn)行調(diào)查，并持續(xù)停牌，甚至就此事向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業(yè)的仲裁。受此事件影響，鑫苑服務(wù)至今仍未刊發(fā)2022年全年業(yè)績及2023年中期業(yè)績。

地產(chǎn)金融視界獲悉，關(guān)聯(lián)交易在鑫苑系中并不罕見。鑫苑服務(wù)于2020年1月1日至2021年3月31日期間，與母公司及附屬公司進(jìn)行了十項須予公布及關(guān)聯(lián)交易以及透過其持有51%權(quán)益的合營公司與母公司的附屬公司進(jìn)行了一項交易。

相關(guān)交易受到香港聯(lián)交所的持續(xù)關(guān)注。2022年11月28日，香港聯(lián)交所發(fā)布對鑫苑服務(wù)及四名董事的紀(jì)律行動聲明，譴責(zé)該司執(zhí)行董事王研博、前執(zhí)行董事黃波損害投資者權(quán)益及譴責(zé)非執(zhí)行董事張勇、楊玉巖。

在這則聯(lián)交所的紀(jì)律聲明中所提及的非執(zhí)行董事張勇，正是鑫苑系的老板，鑫苑集團(tuán)的董事長。

聯(lián)交所提到，相關(guān)交易的內(nèi)部批準(zhǔn)程序中，王研博及黃波均有密切參與。張勇及楊玉巖在鑫苑服務(wù)及母公司均擔(dān)任要職。張勇為母公司的董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁并持有母公司29%股權(quán)，而楊玉巖則為母公司董事并持有母公司26%股權(quán)。

由于擔(dān)任上述職位，他們當(dāng)時均知悉或理應(yīng)知悉相關(guān)交易。鑫苑服務(wù)及相關(guān)董事已與聯(lián)交所協(xié)定，承認(rèn)各自的違規(guī)事項，并接受上市委員會向他們作出聲明中的制裁及指令。

鑫苑服務(wù)曾被張勇寄予厚望。在港上市時，張勇就表示，鑫苑服務(wù)的上市將為公司未來的發(fā)展注入雄厚的資本實力，開辟更加廣闊的發(fā)展空間。

而如今，為了盤活鑫苑置業(yè)，張勇不顧鑫苑服務(wù)的生存壓力，在未知會并取得鑫苑服務(wù)董事會同意的情況下，質(zhì)押了其4.02億元存款向鑫苑置業(yè)輸血，引發(fā)了外界強(qiáng)烈質(zhì)疑。同時，也引起了鑫苑服務(wù)不顧情面向仲裁中心提交仲裁。

雖然仲裁中心要求鑫苑置業(yè)賠償鑫苑服務(wù)的損失，然而，鑫苑置業(yè)后續(xù)是否能及時賠償損失，鑫苑服務(wù)又是否能補(bǔ)全2022年業(yè)績及2023年中期業(yè)績并順利復(fù)牌，仍存在不確定性。

“地產(chǎn)老板”也不樂觀

從自曝存款被質(zhì)押，到如今贏得官司，鑫苑服務(wù)經(jīng)歷了將近一年時間。

雖然仲裁有了好的結(jié)果，但是順利追回存款的前景卻并不樂觀，因為如今鑫苑置業(yè)面臨著更大的壓力。不僅面臨多年經(jīng)營虧損的情況，甚至債務(wù)也頻頻違約，一年內(nèi)連續(xù)多次成為被執(zhí)行人，是否能補(bǔ)上漏洞仍是問題。

地產(chǎn)金融視界了解到，2022年6月24日，鑫苑置業(yè)曾收到紐交所的通知信，稱其ADS交易價格低于合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，并且公司恢復(fù)合規(guī)的適用補(bǔ)救期將于2022年12月24日到期。

按照相關(guān)規(guī)定，如果在六個月補(bǔ)救期屆滿時，補(bǔ)救期最后一個交易日的ADR收盤價為1美元，并且如果在補(bǔ)救期最后一個交易日結(jié)束的30個交易日內(nèi)未達(dá)到1美元的ADR平均收盤價，紐交所將啟動停牌和退市程序。

此外，受債務(wù)違約影響，在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業(yè)及其子公司曾三度被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額總計10.6億元。

票據(jù)和債券難以按期支付也是鑫苑置業(yè)面臨的常態(tài)。

2022年10月11日，鑫苑置業(yè)于新交所上市的兩只優(yōu)先票據(jù)“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S)”和“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)”未能按時償付美元債利息發(fā)生違約，觸發(fā)了約2.3億美元本金的提前償付。

據(jù)此，兩筆違約本息合計為約2.67億美元，約合人民幣20億元。這發(fā)生在鑫苑服務(wù)自曝存款質(zhì)押事項前不久。

今年6月12日，鑫苑置業(yè)宣布將向現(xiàn)有未償票據(jù)XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23提出交換要約，且聘請Alvarez and Marsal Corporate Finance Limited作為重組顧問，新發(fā)票據(jù)將于2027年到期。

今年以來，隨著政策端的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖態(tài)勢，許多企業(yè)掙扎求生，正在試圖尋找一條求活之路。但鑫苑置業(yè)的債務(wù)壓力卻不容樂觀，并未出現(xiàn)回暖跡象。

今年3月，鑫苑置業(yè)宣稱對“19鑫苑01”展期，到期日調(diào)整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進(jìn)度支付；7月，鑫苑置業(yè)又宣布對“21鑫苑01”債券展期，到期日調(diào)整為2026年1月7日。

種種延期舉動暗示著鑫苑置業(yè)如今面臨嚴(yán)峻的還債壓力。

10月18日，鑫苑置業(yè)最新公告稱，因重大事項存在不確定性，經(jīng)公司申請，“19鑫苑01”、“20鑫苑01”、“21鑫苑01”將于2023年10月19日起停牌。

地產(chǎn)金融視界了解到，鑫苑置業(yè)發(fā)行的這三支債券的規(guī)模都不小，且利率較高。“19鑫苑01”發(fā)行規(guī)模9.8億元，期限5年，票面利率8.4%；“20鑫苑01”發(fā)行規(guī)模9億元，期限5年，票面利率8.35%；“21鑫苑01”發(fā)行規(guī)模5億元，期限5年，票面利率8.35%。

此次債券停牌，也暗示鑫苑置業(yè)因沖裁結(jié)果受到巨大沖擊，是否能順利解決仍未可知。

近年來，鑫苑置業(yè)的經(jīng)營狀況也并不樂觀。地產(chǎn)金融視界了解到，2017年-2022年鑫苑置業(yè)錄得收入分別為19.8億美元、22.2億美元、24.8億美元、17.5億美元、15.4億美元和9.5億美元，其營業(yè)收入在2022年跌下10億美元的門檻。

隨著營業(yè)收入的下滑與債務(wù)壓力的增大，鑫苑置業(yè)陷入持續(xù)虧損的旋渦。自2020年至2022年，鑫苑置業(yè)已經(jīng)連續(xù)三年持續(xù)凈利潤虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

實際上，早在鑫苑置業(yè)2020年年報“難產(chǎn)”之際，其流動性問題就開始被持續(xù)關(guān)注。到2021年下半年，其債務(wù)違約、票據(jù)逾期、項目停滯等消息更是不斷涌現(xiàn)，直到由質(zhì)押事件引爆，使得鑫苑系的種種問題真正浮出水面。

鑫苑系該何去何從？

鑫苑置業(yè)在美上市的那年，正是董事長張勇的高光時刻。那年孫宏斌才剛剛嶄露頭角，賣掉二次創(chuàng)業(yè)打造的順馳集團(tuán)，正式開啟融創(chuàng)的創(chuàng)業(yè)之路。

可見，被稱為“國內(nèi)房企紐交所第一股”的鑫苑置業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期的確輝煌一時。然而，處在頂峰的張勇卻犯了多數(shù)“暴發(fā)戶”會犯的錯誤，被勝利的迷霧遮住了理性的眼睛。

轉(zhuǎn)過頭來的2008年，鑫苑置業(yè)將集團(tuán)總部遷至北京，宣布開始進(jìn)軍全國房地產(chǎn)市場。顯而易見，底蘊(yùn)不足的鑫苑置業(yè)雖然鋪大了盤子，但并沒能獲得實質(zhì)性的進(jìn)步。

此后十余年，鑫苑置業(yè)暢想擴(kuò)張的美夢，卻并沒有取得理想的成績。張勇曾多次更換鑫苑置業(yè)的掌舵人，包括引入了時任萬達(dá)副總裁的王信琦，以及之后的萬達(dá)老將張立洲，但都沒有取得好的效果。接棒張立洲的李尚榮也在2020年6月離職，入職尚不滿一年。之后，由賀海飛接任總裁，一直持續(xù)至今。

這十年也是地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，許多頭部房企正是抓住這段時間的機(jī)遇，迎來規(guī)模與效率的大幅提高。然而，堅持“不囤地、不捂盤、零庫存”開發(fā)模式的鑫苑置業(yè)，卻沒能在黃金時代站穩(wěn)腳跟，始終徘徊在中小房企之列。

資料顯示，2014-2021年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別為82.3億元、135.6億元、190.7億元、233.1億元、295.1億元、221.9億元、226.3億元及200.5億元，在2017年達(dá)到高點后便停滯不前，甚至還出現(xiàn)下滑。

2017年，在鑫苑置業(yè)銷售額達(dá)到頂峰之際，張勇大手筆拿下紐約時代廣場的廣告大屏，面向全球華人送上了新年祝福。但頗為唏噓的是，這次高光之后，鑫苑系便跌入低谷，不僅是經(jīng)營上被人落下一大截，更是陷入債務(wù)泥潭的旋渦。

2021年以來，鑫苑置業(yè)的危機(jī)逐漸爆發(fā)。財務(wù)危機(jī)、債務(wù)違約等消息不斷傳出，并從財務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)至項目危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致項目停工、業(yè)主維權(quán)，企業(yè)風(fēng)評急速下滑。

迄今為止，鑫苑置業(yè)仍有七次被法院列為被執(zhí)行人的記錄，被執(zhí)行金額達(dá)13.77億元。此外，鑫苑置業(yè)還被三家法院限制了高消費。再疊加此次抵押事項引起的風(fēng)波，鑫苑置業(yè)的名聲也隨著業(yè)績一起跌向了低谷。

今年以來，雖然房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇，但這艘大船驟然轉(zhuǎn)向所產(chǎn)生的余波還在持續(xù)，曾常年穩(wěn)坐銷售榜首的“宇宙房企”碧桂園也深陷債務(wù)泥潭。鑫苑置業(yè)能否順利度過難關(guān)還尚未可知。未來，鑫苑服務(wù)能否拿回?fù)p失成功復(fù)牌，鑫苑置業(yè)又能否順利走出困境，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)觀察。

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