文| 村長

在過去的這個國慶節(jié)，中國房地產(chǎn)行業(yè)最“平淡”的新聞應(yīng)該是：

國際知名的三大評級機(jī)構(gòu)之一穆迪，把國內(nèi)目前最優(yōu)質(zhì)的頭部房企和民營不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，如中海、華潤、保利和平安不動產(chǎn)們，下調(diào)了評級。

但與以往由評級下調(diào)引發(fā)的血雨腥風(fēng)不同，除了少數(shù)被波及的企業(yè)債券稍有波動，整個地產(chǎn)的股市債市都風(fēng)平浪靜。

就連被波及的企業(yè)們，態(tài)度也非常淡定。

有房企副總裁回應(yīng)說“現(xiàn)在還有房企看評級嗎？”

平安不動產(chǎn)則表示，雖然受不動產(chǎn)行業(yè)下行影響業(yè)績短期有所波動，但公司堅持長期投資，業(yè)務(wù)運營穩(wěn)健，財務(wù)水平良好。

曾幾何時，國際機(jī)構(gòu)的評級，掌握著房企和不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)們海外融資的生殺大權(quán)：

評級下調(diào)，成為推倒多少民營房企信用崩塌的第一塊多米諾骨牌，進(jìn)而釀成資本市場股債雙殺的“慘劇”。這樣的劇情過去兩年在重復(fù)上演，觀眾幾近麻木。

隨著這兩年行業(yè)的深度調(diào)整，評級機(jī)構(gòu)的目光，終于盯上了牌桌上最后的優(yōu)質(zhì)玩家們。

但這一次，故事的發(fā)展，并沒有如他們所想。

當(dāng)穆迪的大手一揮，預(yù)想中的【慘劇】沒有上演，這意味著海外評級機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的狙擊策略正在失效。

而除了這個顯而易見的事實，我們還需看到，一些潛藏其中的信號。

01

首先，需要提醒各位，穆迪這一次的評級下調(diào)，是全面掃射整個房地產(chǎn)行業(yè)而非狙擊單個企業(yè)。

在看空整個房地產(chǎn)行業(yè)的大前提之下，穆迪開始對行業(yè)內(nèi)的公司下手了。

如上圖所示：

將中海、華潤的“Baa1”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；

將萬科“Baa1”發(fā)行人評級列入負(fù)面觀察名單；

將保利發(fā)展“Baa2”發(fā)行人評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”；

將國內(nèi)最有實力的不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)——平安不動產(chǎn)“Baa2”的發(fā)行人評級，列入下調(diào)觀察名單……

發(fā)現(xiàn)沒有，這個名單集齊了中國房地產(chǎn)行業(yè)最頂級的玩家：

中海、萬科、保利、華潤這些自不必說，基本是國內(nèi)房企優(yōu)質(zhì)安全和穩(wěn)健的代名詞。

他們強(qiáng)大的戰(zhàn)略能力、安全穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，進(jìn)取的銷售策略，雄厚的土儲實力等，都讓這些企業(yè)在過去三年的行業(yè)洗禮下得以成功穿越周期，屹立在行業(yè)頭部位置。

而平安不動產(chǎn)，則更為特殊。

作為不動產(chǎn)資產(chǎn)管理賽道的頭號玩家，平安不動產(chǎn)很早就有中國版“黑石”的稱謂。

截至目前，其資產(chǎn)管理原值規(guī)模超2200億元。盡管規(guī)模龐大，但平安不動產(chǎn)卻一直以穩(wěn)健著稱。截至2023年上半年，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為55.21%，處于一個相對較低的水平。

在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇前景不確定的情況下，穆迪認(rèn)為，這些被調(diào)整的企業(yè)在未來一年時間里，經(jīng)營業(yè)績恢復(fù)存在不確定性。

且穆迪此前就表示，經(jīng)濟(jì)增長前景疲軟，購房者擔(dān)心項目及時完工和交付，盡管政府采取了支持措施，但其認(rèn)為房地產(chǎn)銷售仍受到抑制。

一言以蔽之，穆迪不看好的不是評級下調(diào)的這些企業(yè)，是這些企業(yè)背后組成的，整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來。而基于這個看空的大前提，穆迪開始對行業(yè)內(nèi)的企業(yè)動手了。

02

其次，市場對評級調(diào)整的反應(yīng)，正在變得更加理性。

保利、龍湖與平安不動產(chǎn)們評級下調(diào)以后，雖然引發(fā)了美元債的價格波動，但僅僅只是處在高收益區(qū)間的債價正常回落，并沒有出現(xiàn)債價閃崩等信用塌方的連鎖反應(yīng)，波動幅度有限。

從9月底進(jìn)入評級觀察期至今，平安不動產(chǎn)旗下美元債基本保持穩(wěn)定，部分價格甚至不跌反漲。

10月12日，穆迪正式下調(diào)平安不動產(chǎn)的評級。10月13日，平安不動產(chǎn)兩筆美元債的價格都有不同程度的上漲，比如：

由平安不動產(chǎn)發(fā)行的PINGRE 3.45 07/29/26現(xiàn)價60.750，上漲+2.574%，收益率23.414%。

由平安不動產(chǎn)發(fā)行的PINGRE 3.25 06/23/25現(xiàn)價65.938，上漲+1.364%，收益率30.601%。

這意味著，經(jīng)過了三年的深度調(diào)整，對于這些本身實力雄厚且穩(wěn)健安全的企業(yè)，海外評級下調(diào)產(chǎn)生的負(fù)面影響正在逐步降低，市場正在用更理性的態(tài)度看待。

正如IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜所言，就此次評級或展望被調(diào)整的企業(yè)而言，這些企業(yè)具體情況和未來發(fā)展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調(diào)整是否合理還需要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。

以平安不動產(chǎn)為例：

穆迪給出的調(diào)整理由是，疲軟的房地產(chǎn)市場可能會降低平安不動產(chǎn)對中國平安的經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略價值。

實際上，穆迪可能低估了平安不動產(chǎn)的發(fā)展?jié)撃埽驳凸懒似桨布瘓F(tuán)的實力與支持力度。

首先，從定位看，平安不動產(chǎn)的“資產(chǎn)管理”定位就注定了，它與一般房企的不同，不能放在以開發(fā)為主要邏輯的房企風(fēng)險評估體系里一概而論。

作為中國平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺，平安不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)涵蓋商辦、租賃住房、康養(yǎng)、園區(qū)、金融產(chǎn)品等領(lǐng)域。

從房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢看，平安不動產(chǎn)的運營邏輯和經(jīng)營理念，都更符合國際主流。

不管是國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑最終走向存量資產(chǎn)運營，還是國內(nèi)巨頭們不約而同的從開發(fā)向運營轉(zhuǎn)型的選擇，歷史都在告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)的盡頭就是不動產(chǎn)資管。

與一般的不動產(chǎn)資管比，平安不動產(chǎn)具備“投融管退”的全鏈條能力，擁有較強(qiáng)的一線業(yè)務(wù)運營能力。

與大部分商管機(jī)構(gòu)比，平安不動產(chǎn)又具備強(qiáng)大的金融鏈接能力和多元的資源整合能力。

且更為重要的是，平安不動產(chǎn)的背后，是整個中國平安。

從中國平安的戰(zhàn)略視角，平安不動產(chǎn)旗下?lián)碛写罅磕軒沓掷m(xù)、穩(wěn)定回報的商辦收租型物業(yè)。這些具備持續(xù)穩(wěn)健現(xiàn)金流的資產(chǎn)不僅意味著可觀的現(xiàn)金流和可控的風(fēng)險，也有較好的抗通脹效應(yīng)。

其所持有的資產(chǎn)，與保險資金長負(fù)債久期、追蹤穩(wěn)定持續(xù)回報的保險資金天然匹配，未來的資產(chǎn)增值也將給保險資金提供額外的回報。

在年中業(yè)績會上，平安管理層表示：

預(yù)計2023年辦公樓、商業(yè)零售、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園等收租性物業(yè)的需求將逐漸修復(fù)。而且，疫情疊加地產(chǎn)調(diào)控階段性加速了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的釋放，給長期投資者提供更好更多的買入機(jī)會。

言下之意，不動產(chǎn)賽道目前依舊是中國平安資產(chǎn)配置的重要戰(zhàn)略抓手。

03

地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已近尾聲，黎明曙光就在前方，行業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)在底部區(qū)域被調(diào)整評級，就是行業(yè)見底的信號之一。

過去三年，無數(shù)倒下的房企告訴我們，時代的洪流無可抵擋。

但對優(yōu)秀的企業(yè)而言，無論前路如何，終會沉穩(wěn)駛過。

穩(wěn)健和安全，才是保利、中海、華潤、平安不動產(chǎn)們最大的實力，也是最大的底氣。

草莽英雄的落幕是開發(fā)時代的鮮明注腳，而穩(wěn)健者領(lǐng)航的運營大時代，才是穆迪們沒有看見的星辰大海。