“三區三線”劃定和管控有利于充分發揮主體功能區在新時期國土空間規劃體系中的戰略性和基礎性作用。園區薈（ID：biaozhunpark）特推出知名園區界專家賀沛的系列文章——《國土空間“三區三線”規劃下的產業園區》。文章重點圍繞規劃布局方向提出了以“三區三線”深化落實主體功能區戰略的具體實施路徑。

土地資本化是過去40年中國經濟發展過程中資本形成最重要的內容和經濟高速發展最重要的秘密，也就是土地和高增長之間的關系，土地和工業化的關系，土地和城市化的關系，土地和資本形成的關系。

我國數量眾多、種類多樣的園區經濟從國家到地方的經濟發展、從吸引外資到對外投資中都起著重要的作用。當下，在沿海發達省份，原有的以出口加工為主的園區經濟正在從依賴外資走向內外資并重或以內資為主，從依靠承接跨國公司外包業務走向自主創新，從單純加工制造走向發展生產性服務，從污染嚴重走到清潔生產和綠色發展。在成為經濟增長極和創新集聚高地之前，產業園區最初的任務是作為改革開放的橋頭堡發展外向型經濟，是我國的進出口貿易區，及至今日依然是對外開放的最前沿。

隨著產業園區的不斷發展，更伴隨著其不斷成長集聚能力和資源配置能力，國家在政策面一直賦予其更加主動和靈活的體制機制和改革試點。出口加工區、綜合保稅區、自由貿易區等等，中國一直在主動探索更加全球化和市場化的貿易機制和開放體系。各種當代新技術、新業態層出不窮，加速器和孵化器等創客空間涌現出來，促進了國內市場的發育和創新、創業的發展，甚至吸引了國外創新和創業者進入園區。我國改革開放初期的類似上述傳統園區經濟類型的大量園區已經向科技園、生態工業園和創新區過渡；原有的高新技術產業開發區也正在迅速培育著創新集群，注重產學研合作和企業網絡構建的制度創新。

中國是新興市場國家，其市場體系、技術、法律等很多方面，與發達國家相比還存在很多差距。中國特區和現代園區經濟的建立，不僅僅是一種經濟導向的實踐，更是制度創新導向的一種實踐。從目前來看，我國現代園區經濟的建立和發展，還不能完全脫離政府的多方面參與，我國現代園區經濟的建立只能是政府和市場結合的產物。也正因為如此，我國現代園區經濟的發展很多時候肩負著一些社會職能。

園區經濟的運營，一般要經歷從產出導向到產業導向再到產品導向（科技創新）的升級過程，有了特定的主導產業，才能圍繞特定產業組織產業鏈、搭建技術平臺，精準高效地組織優質的園區運營資源。在產業發展上，對做什么不做什么要有堅定性，采用正面清單和負面清單指引管理產業發展，聚焦幾個產業方向主動作為，堅定地執行。

當然，在產業發展上也要有一定的靈活性，清單外的產業及項目可采用“一事一議”原則靈活處理。對于已有一定產業基礎的園區更是如此，關注未來的潛力增長產業，淘汰低效落后的產業，但對于中間狀態的產業就要靈活處理。

在信息技術應用的驅動下，傳統的產業鏈分化、融合和創新，催生了大量的新的業態。分化是將產業鏈、價值鏈打散，從傳統的補鏈思維到拆鏈思維，促進了CRO、CMO到模塊化產業集群的發展。產業鏈的融合包括產業間的滲透、交叉、跨界，誕生了多樣化的綜合解決方案提供商。還有3D打印、眾包等創新的業態，傳統的產業生態發生了巨變，出現了很多新的產業客群，要分析不同客群的產業組織規律，才能發掘有效需求；好的產業規劃是在有效需求的基礎上，建立創新地圖、產業地圖、應用地圖。

空間服務依然是園區經濟的主要服務，伴隨著企業需求的不斷發展，產業載體的形態進一步分化，“小而專”的園區不斷涌現出來。無論是大型開發區，還是產業新城、特色小鎮等，大尺度的土地空間正在分解為一個個有機的產城細胞，其物業產品、服務和環境建設，能夠更好滿足特定產業對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業化需求。

在設計園區的商業模式時，要系統思考園區開發的資本運作邏輯、財務結構模型、主要盈利渠道和商業角色定位。在財務結構設計上，盈利渠道的延伸取決于企業的自身實力和資源，合理配比地產、服務、投資等業務組合；而盈利渠道的彈性主要取決于政府收益的貼現。而基于開發要求的商業角色重塑，主要是從土地一級開發到一二三級聯動綜合開發，從物業開發到產業物業一體化開發，從開發商到投資商、運營商，不僅做產業落地的招引者，更要做產業發展的推動者。

土地思維、地產思維將園區開發運營固化，如果仍以土地經營、物業租售的模式進行園區開發，那么產業藍海必將變成一潭死水。結合產業價值鏈的變革、創新生態的發展趨勢，未來的園區經濟運營需要具備產業思維、金融思維、互聯網思維和大數據思維。

產業思維就是將產業發展放在首要位置，理解產業組織規劃，尋求產業服務痛點，鏈接產業要素資源。金融思維包括融資-聚資-投資三個層面，借助多樣化的金融產品和工具組合，實現園區開發－產業培育－資本運營的自循環，用金融的力量打造園區開發運營的閉環。互聯網思維應貫穿于園區的定位、招商、運營等各個階段，主要體現在產業的聚焦和專注、極致產品的設計、產業的長尾效應、快速響應市場需求等方面。大數據思維運用大數據、人工智能等技術搭建園區產業互聯網平臺，全面掌握產業的發展現狀和需求，產業鏈數據和前沿趨勢，在不確定性中尋找發展的確定性。

伴隨歷次的國際產業轉移及全球產業分工網絡的建構，園區經濟受到多國決策者的青睞。在應用這個政策工具的過程中，園區功能不斷地發生著變化。在影響不同國家和地區經濟社會發展的過程中，發達國家（地區）和發展中國家（地區）之間具有時間上的梯度性，如從最早的享有國家（地區）乃至跨國特殊政策待遇的特別經濟區（如保稅區、出口加工區、自由貿易區等），到強調綠色可持續發展的生態工業園區、以創新活動為主要承載內容的科技園區，乃至時下在全球范圍內流行、強調企業家精神和開放共享的創新區。

基于不同國家和地區所處的發展背景、所能供給條件的實踐基礎，不同類型園區經濟的概念之成型，得益于在各國不同發展階段興起的區域及產業發展理論，如增長極理論之于出口加工區、可持續發展理論之于生態園區經濟、創新集群理論之于科技園區、創業生態系統之于創新區等，以及比較優勢理論、新國際分工理論、產品生命周期理論、產業集群理論、競爭優勢理論等。本文選擇性地闡述了影響園區經濟發展的主要理論，這些理論一方面較為清晰地解釋了不同園區經濟的發展原理，另一方面也為園區經濟在不同國家和地區的實踐推廣提供了相對規范的思路。

就現階段園區經濟關聯理論及園區經濟實踐的發展進程而言，二者亦都未曾止步，且有著各自的發展趨勢和前景。前者表現為不同理論相互之間的邏輯關系尚未建立，因此需要在跟進指導或啟示不同類型園區經濟發展實踐的同時，逐步建立系統化的理論研究體系。后者則因其內涵的時空變遷而表現出兩大走向，其一是傳統園區經濟被賦予新的內涵，使得傳統與現代園區經濟及其細分類型之間的界線在具體實踐中趨于模糊；其二是新理念、新技術、新媒介、新要素以及運行機制和管理體制的創新都在改變著以往的園區經濟內涵，孕育著新的園區經濟類型。

在產業發展跨界融合、區域發展協調協同、全球發展互聯互通的新產業發展格局背景下，任何一個企業、一個產業、一個區域都與全球化的市場供應融為一體，任何一個園區經濟都不能再采取區域化、封閉化、孤立化的發展模式。各地園區經濟發展不論在園區定位、產業選擇、主導產業培育等方面，首先要研究分析國家發展戰略，做好自身園區在整體國家發展戰略的精準定位；同時還要做好所在區域內的園區功能定位，或區域發展戰略的支撐作用；更重要的是要立足自身園區產業與產能發展，做好對整體市場發展需求量與需求變化的研究分析與預判，做好市場需求戰略的超前規劃。結合自身園區經濟自身戰略規劃的制定，與國家發展戰略、區域發展戰略、產業發展戰略、市場發展戰略進行疊加融合，從而以科學發展戰略引領園區經濟實現科學持續發展。

從理論上講，以出口加工為主的園區加強了與國內經濟的聯系，并在國內獲得了更多的投入，增強了供應商的能力建設和技能積累。當園區及其周圍產生網絡化的企業集群時，園區的發展則更為先進。通過勞動力培訓，發展生產者服務業，提高生產力，促進創新，一般的傳統園區經濟可以逐步向技術先進的園區過度，并促進全國的經濟和社會發展。中國的深圳等城市內的園區已經展示了這樣一個升級過程。

對于以土地開發為核心的園區經濟下一步經濟走勢，有如下一些特征：

第一，經濟減速中防衰退。改革開放41年以來，中國經濟確實是一場奇跡，這場奇跡最重要的表現就是經濟績效為正的年份占大多數。從歷史規律看，國家和國家之間的比較不在于某一個時期增長率有多高，而在于為負的年份少。在發達國家的歷史長河中可以看出，正增長的年份和負增長的年份比較，為負的年份越來越少，整個經濟的波動減少，國家的政治和經濟的互動趨于良性。經濟減速中的核心是在減速的過程中，防止增長為負的年份不斷地累計，對整個政治和經濟的互動產生非常大的不利影響。

人均國內生產總值（藍色柱狀）和增長速度（橙色折線）對比圖1930-2019

第二，正確認識城鄉中國結構形態。中國未來的結構轉變過程中產生的分歧比較大，一種思路是繼續提高中國的城市化水平，另一種思路是鄉村建設。中國的城鄉發展是疫情之后要思考的一個重要的戰略性問題。經歷了改革開放40年發展后的中國已經由鄉土中國發展到全面城鄉中國的階段，而后仍將經過很長時間的發展才會達到全面的城市中國階段。

這一過程絕不是簡單的城市化，將農村人口變為城市人口，在這其中有很多重要的挑戰：具體有提升農業競爭力，增加土地的回報和農業生產率的提高；未來的鄉村形態；城鄉關系，良性的城鄉互動和融合等。

城鄉中國格局

第三，鄉村的發展機會絕不是簡單的城市化，新常態下，鄉村的發展機會不斷涌現。土地制度改革需要通過給予鄉村用地權力，促進生產要素不斷回流鄉村，通過保證城鄉用地權力的平等保障城鄉兩個發展空間的平衡。整個中國工業化模式的改革，首先需要改變原有的園區土地供應的方式，以更靈活的、多樣化的供地方式，來應對產業升級和工業化的轉型發展。其次，已有的低效的園區用地的消化問題也需要通過市場化配置的改革來匹配產業升級的用地需求。

目前城市土地已經從增量階段進入到存量結構優化階段。用地的結構性問題，第一體現在工業用地占比和政府用地占比過大，擠占城市宜居生態用地。城市用地的結構需要調整和優化。第二體現在存量土地的盤活路徑需要打通。其實質是存量的建設用地，在土地增值的過程中，收益如何分享的問題。現有的土地管理模式，在98年后匹配高速工業化和城市化的用地需求量中起到了積極和作用，也具備相應的合理性。目前可以更大膽的推動由計劃管理到空間規劃管控的方式轉變。

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