新政后的成都中介和各大房產(chǎn)自媒體在狂歡，各種連夜?jié)q價截圖和利好成都樓市的分析鋪天蓋地刷屏傳開。

表面的狂歡，讓市場充滿焦慮情緒。

大家好像遺忘了，決定市場的不是中介和房產(chǎn)自媒體，而是購房者。

很遺憾，購房者依然在躺平！

因為資格有了，但是沒錢。

所以很多成都購房者跑來問我，這次新政會不會讓成都整體房價大漲？

我的回答是：不會！

總結一下這次成都新政，對購房者比較重要的內(nèi)容：

1、除5＋2城區(qū)（錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、高新南區(qū)、天府新區(qū)），成都其他城區(qū)不再限購，不需要購房資格，也不限購買套數(shù)，任由你買！

2、5＋2城區(qū)劃分為同一限購區(qū)，高新南區(qū)不再單獨限購，只要擁有5+2區(qū)任意城區(qū)戶口，或連續(xù)6個月及以上社保，就可擁有5+2區(qū)購房資格。

3、5＋2城區(qū)購買144㎡以上住房，不需要購房資格。

4、本地戶籍家庭限購區(qū)域（5+2城區(qū)）最多可購買三套；本地戶籍單身居民、非本地戶籍居民家庭最多可購買兩套；在這個基礎上，二孩家庭可再多買一套，三孩家庭可再多買二套。

5、二手房交易，從滿二且唯一免增值稅，變?yōu)闈M兩年就可免增值稅。

6、二孩及以上家庭，購買第三套房，可按二套房標準貸款。

新政出來之后，我沒有在第一時間發(fā)分析文章，是因為在花時間去了解購房者的情況。

老讀者應該都清楚，我做房產(chǎn)分析這么多年，不敢說每一條分析都準確，但卻可以保證分析的大方向少有失誤。

因為我從來不是單純分析人買的房子，而是分析買房子的人。

從了解的情況來看，相比狂歡的中介和媒體，購房者雖然有恐慌，但整體購房情緒依然處在保守的躺平階段。

政策的變化，只對“買得起房”和“有很大希望買得起房”的人有意義，對于無論政策怎么變，無論漲跌都交不起錢的人，是沒有意義的。

購房者之所以會選擇躺平，一方面是意識到，如今買房早就過了買到就是賺到的時代，另一方面是經(jīng)濟環(huán)境讓購房者不敢對自己未來的收入有過高的預期。

中介、房東、媒體、可以狂歡，可以漲價，但購房者也可以選擇不買！

簡單講，買房已經(jīng)不再是必選項了！

（插播一句：成都購房者建議可以去看看微信公眾號“不魚說房”歷史文章，里面有很多成都樓市具體分析文章以及成都的規(guī)劃文件，對買房很有幫助。）

新政實際目的是：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足居民合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

但到了中介和部分自媒體的嘴里就變成了：大利好，房價要漲，快買房！

只有傻子才會認為，限購松綁房價就必然會上漲，如果真是這樣，那以前成都不限購，房價不早就應該原地起飛？

我在以前的分析文章里已經(jīng)說得非常清楚了，成都樓市遵循二八原則。

成都只有20％的房產(chǎn)在后期具備較強的市場競爭力，在價格上有上漲的空間和條件。

剩下80％是漲不動的。

新政前我的分析是如此，新政后依然是如此。

因為成都早就面臨著房產(chǎn)結構性過剩的情況，這次的新政，的確會增加大批的購房需求，但以目前購房者保守的躺平狀態(tài)，完全不足以改變成都結構性過剩的情況，就意味著普漲的情況基本上不會再出現(xiàn)！

限購的松綁，可以讓20％的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)進一步提升市場競爭力，但沒有條件讓剩下的80％也跟著漲價。

什么是結構性過剩？

就是很多區(qū)域，房子多，真正在該區(qū)域有居住需求的人少。

供大于求！

成都的二手房掛牌量已經(jīng)21萬套了，并且數(shù)據(jù)一直在增加。

可以說整個成都，除了核心五城區(qū)和高新區(qū)，以及近郊五城和天府新區(qū)部分核心居住板塊，有足夠龐大的居住需求以外，其他區(qū)域真正的居住需求非常有限，而到了二手房市場就是這些居住需求有限的區(qū)域，房子最不好賣，也最賣不起價。

這些區(qū)域的供需情況就決定了，這些區(qū)域的房產(chǎn)價格不會有太好的表現(xiàn)。

不要覺得放開限購，這些區(qū)域的房產(chǎn)就能有一大批人去買，購房者是很好忽悠，但并不是傻，吃多了才跑去扎堆買沒自住需求，又沒有投資價值的房子。

大家一定要記住，在成都買房，一定要往核心城區(qū)靠攏，虧損在從上向下傳遞時，會越來越大，而收益從上向下傳遞時，只會越來越小。

行情好的時候，一定是核心板塊漲得最好。

行情差的時候，一定是垃圾板塊跌的最慘。

這一次的新政正面影響最大的，一定是高新區(qū)和五城區(qū)，其次是近郊的核心板塊。

這些區(qū)域的新房及樓齡15年以內(nèi)的品質(zhì)較好的二手房，會在之后的一段時間里有不錯的成交表現(xiàn)。

至于其他地方的新房和二手房……如果你是抱著非自住的投資想法去購買，建議還是打消這個念頭吧。