我是紫沐，這是我第354篇日記。

收到消息，自稱(chēng)不愁賣(mài)的華潤(rùn)悅府降價(jià)了。

降價(jià)幅度最大的，主要是142平產(chǎn)品，單價(jià)從6.2-7.2萬(wàn)，降到6.1-6.4萬(wàn)。

124平降得少一點(diǎn)，均價(jià)從6.5萬(wàn)降到6.3萬(wàn)左右。

98平產(chǎn)品不變。

華潤(rùn)悅府這個(gè)盤(pán)，之前有詳細(xì)介紹過(guò)，可以先重溫一下：華潤(rùn)悅府。

那既然不愁賣(mài)，為啥要降價(jià)？

我們客觀來(lái)捋一捋，華潤(rùn)悅府的優(yōu)缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊的核心位置，有豐富的商業(yè)配套，有不錯(cuò)的教育配套，產(chǎn)品做得也不錯(cuò)。

缺點(diǎn)，地段雖然好，但不算頂級(jí)，比不上和樾府。

對(duì)外宣稱(chēng)的雙地鐵，其實(shí)就是離兩個(gè)地鐵站都有距離，地鐵通勤便利性一般。

98平和124平，不少產(chǎn)品會(huì)吵。

當(dāng)然最重要的，是總價(jià)約束。

總價(jià)約束，我覺(jué)得才是華潤(rùn)悅府降價(jià)的主因。

按以前的價(jià)格，華潤(rùn)悅府一套142平，總價(jià)差不多要1000萬(wàn)。

那自問(wèn)，如果你在天河、海珠，還沒(méi)有一套核心資產(chǎn)。

你會(huì)花1000萬(wàn)，把自己第一套核心資產(chǎn)放在番禺嗎？

至少會(huì)猶豫、會(huì)擔(dān)心，對(duì)吧。

這就是總價(jià)約束，萬(wàn)博雖然好，但和天河海珠比起來(lái)，依然顯得嫩。

而且萬(wàn)博和中心區(qū)比，未來(lái)供應(yīng)也更多。

在千萬(wàn)級(jí)別這種講究稀缺性的資產(chǎn)上面，會(huì)缺底氣。

所以看起來(lái)，華潤(rùn)悅府142平很不錯(cuò)，在萬(wàn)博內(nèi)部有很強(qiáng)的改善屬性。

但放到全廣州，這總價(jià)就顯得有點(diǎn)尷尬。

特別是最近番禺變成非限購(gòu)區(qū)，其實(shí)對(duì)華潤(rùn)悅府也有影響。

好的一面，是買(mǎi)家變多了，多了全國(guó)各地沒(méi)名額的投資客過(guò)來(lái)。

壞的一面，首先是波動(dòng)會(huì)變大，當(dāng)一個(gè)盤(pán)很多買(mǎi)家都帶投資目的的時(shí)候。

價(jià)格容易脫離穩(wěn)固的供需關(guān)系基礎(chǔ)，也就容易有波動(dòng)。

這點(diǎn)，可以參考南沙。

另一個(gè)副作用，是讓番禺的房子，稀缺性進(jìn)一步降低。

以前，你花1000萬(wàn)買(mǎi)番禺，好歹是買(mǎi)在廣州限購(gòu)區(qū)。

現(xiàn)在，你等于花1000萬(wàn)，把自己第一套核心資產(chǎn)買(mǎi)在廣州的不限購(gòu)區(qū)。

這含金量立刻就下去了。

所以華潤(rùn)悅府142平，確實(shí)有點(diǎn)尷尬，降價(jià)是可以理解的。

它更適合買(mǎi)來(lái)做二套，不適合買(mǎi)來(lái)做首套。

相比之下，98平雖然吵，但能以比較低的總價(jià)，享受到華潤(rùn)悅府完整的外部?jī)?yōu)勢(shì)，挺吃香。

所以就現(xiàn)場(chǎng)消息來(lái)看，98平也是比較難搶的產(chǎn)品。

總之在番禺黃埔放開(kāi)之后，對(duì)相應(yīng)版塊肯定是利好多過(guò)利空。

但總價(jià)約束這玩意很重要。

不能因?yàn)檫@兩地方準(zhǔn)備有利好，你就把1200萬(wàn)拆成兩套600進(jìn)場(chǎng)。

這就本末倒置了。

越被限制的地方，越稀缺的地方，才越值錢(qián)。

所以華潤(rùn)悅府雖好，但別上頭。

你回顧過(guò)去每一波行情，靠政策起來(lái)的起起伏伏，風(fēng)光和慘烈交相輝映。

能一直笑看風(fēng)云的，還得是核心區(qū)。