最近的政策和利好出臺的有些多，我認為這些政策的內在是存在關聯的，尤其是它們出臺的時機很值得玩味。

甚至在抽絲剝繭之后，你會發現這些利好和政策的背后都有其針對的人群，單個來看平平無奇，但是湊到一起就了不得。

01

一覺醒來，你重生成城市的實權領導，在你尚未享受到位高權重的同時，一份要短期內激活濟南樓市的文件放到了你的辦公桌上..

既然是談論濟南樓市這一宏偉話題，我們不妨站的高一點，覺悟也更高一點....

忘了你手里跌跌不休的老破小、忘了你想上車但不停再漲的大豪宅，如何把場子搞熱，吸引更多的人入場，這才是首當其沖的問題。

所以現階段總結來看，主要是三點問題

第一點：限購限貸政策

第二點：二手房流動問題，尤其是老破小難上加難

第三點：土拍拉胯，開發商不入局

解決了以上三點，涼涼的輿論風向自然會轉向。

在看到這三個問題之后，請各位朋友捫心自問，換做你，你怎么辦？

注意你是領導，可千萬別說，愛咋咋地，辭職算了...

02

第一條的解決方案相信各位都猜得到

限售、限購、限貸全部打開

這些政策好比六個核桃，吃了未必能讓你的腦子更靈光，但是也絕對不會讓你變傻。

必答題大家都會做，公積金又發出了附加題：公積金可以申請用來當做首付。

聊政策你一定要搞清楚針對的人群

市面有一類人

他們工作穩定，公積金繳納比例比較高，還貸能力極強，但是首付的積攢速度卻比較慢..

而且按照從2022年的公積金報告看，濟南繳存399億、提取254億，發放房貸140億，公積金方面還是有潛力可挖的。

這就是這條政策的影響

他會讓那些想換房，但是首付沒湊夠，但是同時公積金又躺了很多錢的人上車，再加上公積金貸款額度的上升，對這批人的利好無疑是非常巨大的。

網上的言論很極端，要么是沒啥用，要么是來利好，其實是平行世界存在割裂的問題。

不交公積金的企業一大把，按照最高額度繳公積金的企業同樣一大把，兩者是很難共情的。

政策的針對性是非常明顯的，最起碼對東城逸家/西江華府突然這么多房源入市也有利好...

第二條，關于二手房尤其是老破小的流動性

我們要按照ABC分開看

次新房并不發愁，2000塊的降幅就能搞出去，無非是很多房東擔心賠太多錢而產生的惜售問題。

二手房的流動性最大的難點是老城區的老破小，尤其是老破小，已經到達了無人問津的境地。

例如我們最近經常聽到的兩個字：凍結

凍結不等于拆遷甚至不等于快速拆遷，濼口已哭暈在廁所，

拆遷也不等于給錢也有可能給房票給安置房，現在幾乎都是這樣。

但是凍結這件事所帶來的情緒刺激是非常強烈的

消息面的利好未必能助推房價的上漲，但是一定會讓很多人觀望

重點理解這句話：

拆遷利好是老人賣二手房的最大阻力

“反正也賣不動，等著拆唄” “反正也賣不動，等著周邊拆了，就需要房了”這是我經常遇到的評論。

所以，在最近，我們密集的看到了各類拆遷凍結公告，更讓人深思的是，這些位置都很不錯..

凍結N次終于有動靜的丁太魯

互相扇大嘴巴子的七里堡

老城區的希望之光和平新村

以及今天我刷視頻看到的山大南路，以及洪樓、老商埠等等

除了像傳統分析中所提到的“優化老城區環境外”之外

我更愿意認為這屬于心理戰術。

畢竟和平新村都拆了，我大北園還晚嗎？

像這類的中優項目，非常非常多，這一切不但開啟了城市更新之路，也為中介推售老破小蕩平了道路。

你說老破小不好，我就拿拆遷當擋箭牌，你說新房好？我們這拆了以后更好

所以，中優這件事 不但對城市更新有效果，更是對賣房人的心理有一定的按摩作用，甚至能客觀降低老破小的供應。

03

第三條，怎么把開發商圈進來？

土拍的慘狀我就不回憶了，實際上大家去看看各大抖音號公眾號以及房地產類的媒體

你會驚訝的發現，現在樓盤的絕對數量比往年少少少太多了

今年正經入市的剛需新盤，有幾個？

今年正經入市的改善新盤，有幾個？

樓盤數量的缺失反饋的是土地出讓的萎靡，換句話說，你還在等開發商拿地然后賠錢賣你，但是開發商已經提著錢箱子跑路了...

除了公開拿地無人問津外，像什么合作開發幾乎也是阻力重重。

我們在網上看到的很多“戰略合作”為什么沒有下文了?

主要是開發商的集團公司有異議，不愿意來濟南開發樓盤

想釣魚你要放香餌

有看看這第三批的土地 ，什么歷下區沒地了，這不又全出來了

實在擠不出來改改規劃不就又來地了？

例如原CBD場館群的土地，恒大城的商業，統統變成了住宅...

我現在都可以預測，這群土地一旦入市，濟南市新房的平均售價又要提升

一定意義上也算回暖了不是？

04

其實很多事情沒法深究，但是結合起來看就很有意思。

比如房子賣完了，圍子山的隧道也涼涼了...

比如房子剛開始賣，奧體西路北延也開始公示了..

我也不知道濟南具體啥時候能夠回暖，但是從最近的政策來看，確實有種萬事俱備，只欠回暖的感覺了....

如果還是涼涼的話，手里那些配建的房子賣給誰??？