圖片來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn)

當(dāng)多數(shù)一線城市還停在喊麥階段時(shí)，廣州總是最快行動(dòng)的。

先是第一個(gè)掏出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，之后，深圳、北京、上海迅速跟上。

不到一個(gè)月時(shí)間，當(dāng)二線城市限購(gòu)放松潮正在發(fā)酵，廣州又坐不住了。

9月20日晚，廣州非核心城區(qū)放開(kāi)了限購(gòu)、增值稅"5改2"、外地人購(gòu)房社保年限“5改2”，再加上周首套房貸利率下限降至LPR-10BP......

業(yè)界感慨，廣州這輪送上的，絕對(duì)是正餐。

氛圍已經(jīng)渲染起來(lái)了，按照上回的節(jié)奏，大家齊刷刷地蹲起了北上深。

目前這三座城市“放松限購(gòu)”小作文已經(jīng)傳瘋，但北京并未有任何實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，深圳上海則上了一點(diǎn)試探市場(chǎng)的“小菜"。

廣州之后，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北上深三地政策上都存在調(diào)整的預(yù)期和空間，但力度會(huì)打折扣。

廣州一下子把口子都撕開(kāi)了

“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，一線城市市場(chǎng)走出了一條先揚(yáng)后抑的路徑。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，政策落地后幾天，一線城市的新房市場(chǎng)活躍度明顯改善，其中，北京、上海的成交量翻倍，甚至一周直接超過(guò)一個(gè)月的成交量。

但拉長(zhǎng)時(shí)間到新政第二周，一線城市整體新房熱度、交易環(huán)比漲幅有所下降，政策短期引爆市場(chǎng)后脈沖響應(yīng)效果有所減弱。

其中一個(gè)重要原因在于，該政策首先影響的是二手房市場(chǎng)，大量積壓的賣房需求短期內(nèi)會(huì)集中釋放，而“賣一買一”帶來(lái)的置換需求進(jìn)入新房市場(chǎng)需要一定的時(shí)間。

不過(guò)，有一些城市甚至連甜頭都還沒(méi)嘗到。

比如廣州，9月的前兩周成交商品住宅26萬(wàn)平方米，比8月上半月成交增加2.4%，新策后成交未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

廣州這么心急出政策，也是可以理解的，只是沒(méi)想到，人口、資金、購(gòu)房資格，一下子都給鋪排到位。

深圳也有同樣的困擾。9月1-13日，深圳一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)為628套，8月1-13日這組數(shù)據(jù)是1043套。

官方雖然還沒(méi)有大動(dòng)作，但目前已經(jīng)送上了幾道“開(kāi)胃小菜”：

·港澳人士可以個(gè)人名義購(gòu)買商辦類物業(yè)，無(wú)須注冊(cè)公司，不限套數(shù)。

·離婚人士購(gòu)房也有優(yōu)化。離婚人士重組了家庭，無(wú)論是否再婚或復(fù)婚，將不再追溯其此前離異時(shí)的情況，會(huì)按現(xiàn)有家庭實(shí)際擁有房屋的套數(shù)，去審核購(gòu)房資格。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市放松限購(gòu)已經(jīng)表明，本輪政策優(yōu)化力度要更強(qiáng)于2014-2015年，短期來(lái)看，北京、上海、深圳限購(gòu)政策還有優(yōu)化空間和預(yù)期。

中指研究院表示，但預(yù)計(jì)一線城市政策調(diào)整力度取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來(lái)有望按照因區(qū)施策原則，或結(jié)合人口、人才政策去優(yōu)化限購(gòu)政策，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制等。

市場(chǎng)也給出了一些預(yù)測(cè)，包括：

郊區(qū)放開(kāi)限購(gòu)：之前流傳的夸張版小作文，北京除城六區(qū)和通州，其他區(qū)域可能會(huì)放開(kāi)；深圳羅湖、南山、福田、寶中之外會(huì)解除限購(gòu)......

降低購(gòu)房門檻和成本：如上海單身限購(gòu)松動(dòng)、京滬的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。

交易稅費(fèi)調(diào)整：第一太平戴維斯華南區(qū)住宅銷售部董事劉曉南認(rèn)為，此次廣州增值稅5改2，積極方面在于，賣一買一的置換客戶縮短了房產(chǎn)的交易周期，有利于提振整體樓市表現(xiàn)。

認(rèn)房不認(rèn)貸之后，廣州還曾降低二套房首付比例和房貸利率下限，其余三個(gè)城市并沒(méi)有跟進(jìn)。

不少人認(rèn)為，在政策節(jié)奏上，北上深可能要更加嚴(yán)謹(jǐn)，包括在放松區(qū)域、社保年限、增值稅費(fèi)年限等，力度相比廣州都會(huì)打折扣。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有“伴漲盡售”的意識(shí)

半個(gè)月前一攬子政策利好出臺(tái)，新房市場(chǎng)方面?zhèn)餮宰疃嗑褪恰伴_(kāi)發(fā)商連夜?jié)q價(jià)”。

事實(shí)上，這更多像是制造市場(chǎng)緊張氣氛的噱頭，面對(duì)“金九銀十”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上還是相對(duì)謹(jǐn)慎，希望借著政策余溫和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)抓緊去化，回籠資金。

甚至，有的還給出了較大的誠(chéng)意。

前期凍結(jié)95折+認(rèn)籌95折+準(zhǔn)時(shí)簽約98折……N輪折扣后，深圳綠景白石洲璟庭約200套房源單價(jià)來(lái)到了8字開(kāi)頭，比備案價(jià)還低了3萬(wàn)/平，和周邊二手項(xiàng)目單價(jià)倒掛接近50%。

這強(qiáng)烈的反差感，綠景卻不得不妥協(xié)，一方面是自身有經(jīng)營(yíng)焦慮。

今年上半年，綠景中國(guó)已經(jīng)虧損6.8億元人民幣，目前其手上能夠動(dòng)用的現(xiàn)金為11.75億元，而一年內(nèi)到期債務(wù)為117.65億元左右，現(xiàn)金難以覆蓋短債。

之前，綠景還曾跟萬(wàn)科簽署了協(xié)議，以23億元向萬(wàn)科出售白石洲項(xiàng)目第三、四期20%的利潤(rùn)權(quán)益。

萬(wàn)科的要求是，綠景后續(xù)需要按時(shí)取得開(kāi)發(fā)貸款，并且不能出現(xiàn)無(wú)法解決的資金缺口，否則綠景需要回購(gòu)股權(quán)或?qū)⑷f(wàn)科的利潤(rùn)分配將提高至40%。

白石洲就是綠景的“血包”，假如去化效率高，就能守住自己的信用底線，保證后續(xù)開(kāi)發(fā)貸批放。

另一方面，在深圳，截至9月15日，全市共有11個(gè)項(xiàng)目取得批售，住宅供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)逾3倍至7009套。

與白石洲璟庭同期入市的另一個(gè)中心區(qū)舊改項(xiàng)目——福田金地環(huán)灣城不斷給出降點(diǎn)折扣，就給綠景帶來(lái)不少競(jìng)爭(zhēng)壓力。

除了購(gòu)房折扣，綠景還給出了額外的福利：只要交100萬(wàn)認(rèn)籌金，就能參與“綠景白石洲公寓10年使用權(quán)”抽獎(jiǎng)，以及提供7000元/平高標(biāo)準(zhǔn)裝修等。

在深圳，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷玩得越來(lái)越跳脫，有住宅項(xiàng)目推出“買一送一”福利，買一套房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬新區(qū)的一套統(tǒng)建樓。

廣州的官方已在悄悄放水，一名熟悉政策的人士對(duì)財(cái)聯(lián)社稱，“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商可以自行決定價(jià)格，可漲可跌。”

地產(chǎn)壹線觀察到，廣州近期新推的改善盤不少都是低開(kāi)，余貨銷售仍以促銷為主。

劉曉南向地產(chǎn)壹線表示，開(kāi)發(fā)商其實(shí)在觀望和博弈，后面要根據(jù)成交情況繼續(xù)調(diào)整定價(jià)策略。

8月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月停漲后，首次下跌0.2%，除上海價(jià)格環(huán)比上漲，北廣深三城價(jià)格全部下滑。

不過(guò)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，在政策利好支持下，恐慌性的價(jià)格下跌現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。

另一方面，房企搶抓“金九銀十”銷售，為加速去化、回籠資金，仍會(huì)給出一定價(jià)格折扣，房?jī)r(jià)難現(xiàn)大幅反彈。

對(duì)于后市，劉曉南這樣判斷，買家市場(chǎng)的基礎(chǔ)空虛，后勁比較乏力，今年之內(nèi)房?jī)r(jià)和成交數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)都不會(huì)有太大的上漲。

“佯漲快售、能出盡出，應(yīng)是開(kāi)發(fā)商最大的共識(shí)。”