圖片來源：地產(chǎn)壹線

債務(wù)重組這個詞，在過去兩年里，屬于是拖延癥晚期產(chǎn)品。

以恒大為例：首度公告實質(zhì)性違約，是2021年12月；境外債務(wù)重組細節(jié)首次披露，是2023年1月；而正式發(fā)布境外債務(wù)重組方案，是3月；但到了現(xiàn)在，方案都還沒有達到通過率。也就是說，重組還無啟動時間。

甚至有不少企業(yè)，初步方案都還未公布。

總結(jié)：若失信后再做債務(wù)重組，推進周期可能會無限期拉長。

與其等到信用無法挽回、股價跳水到無法支撐“債轉(zhuǎn)股”、時間拖延導致資產(chǎn)掉價影響債務(wù)方案不被采納一改再改，一些房企開始新嘗試——在還沒正式違約前，就提出債務(wù)重組，或者說，是提前進行“債務(wù)管理”。

正向來看，一來能避免實質(zhì)性違約帶來的信譽潰敗；二來避免“多米諾骨牌”引發(fā)的更多債務(wù)提前擠兌；三來能把錢集中到更重要的交付、經(jīng)營上。

但畢竟陷入流動性困境已是不爭的事實，重組期限內(nèi)能不能緩過來，壓力還是給到了市場。

“前置債務(wù)重組不算爆雷”

9月15日時，遠洋集團于港交所發(fā)布公告，將開啟境外債務(wù)全面重組。

公告共涉及旗下8筆境外美元證券，在整體重組或延期解決方案獲得實施前，遠洋方面將暫停支付以上境外美元證券項下的款項。

在此之前，遠洋在公開市場，其實還未發(fā)生過實質(zhì)性違約。

雖然自4月起，遠洋確實有過幾次“風波”，引發(fā)過市場擔憂。

但最后，這幾次的遇險，遠洋要么順利兌付，要么成功展期，都驚險地順利度過了。

但既是驚險，就說明有問題需要解決。在這一點上，遠洋也算坦誠，在這次的公告中，也如實告知：

盡管已經(jīng)持續(xù)采取加大銷售回款、推進資產(chǎn)處置、嚴控費用支出等措施積極應(yīng)對，努力兌付債務(wù)。

但在行業(yè)銷售和融資環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，加上資產(chǎn)出售不確定性增大，預計流動性在中短期內(nèi)仍將面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。

此前，從2022年至2023年上半年，遠洋已經(jīng)累計凈還款超人民幣200億元。進入下半年，也已經(jīng)為4筆債券，兌付了共計約合人民幣4.75億元的相應(yīng)款項。

但房企人士告訴壹線君，“如果一期一期單獨展期，公司會一直疲于應(yīng)對展期談判，經(jīng)營難以恢復正常，同時每期債券的條款和增信資源可能會有差異，對投資者來說也并不公平”。

于是，遠洋選擇“一步到位”，提前進行一攬子的境外債重組。

從8筆境外債到期情況看，遠洋集團進行債務(wù)重組確實還有較為充裕的時間——共計續(xù)存39.2億美元。到期最早的一只將于2024年到期，債券余額7億美元。最晚到期的一只將在2030年到期，債券余額4億美元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

和遠洋集團一樣尚未債務(wù)違約，但前置債務(wù)重組的，還有碧桂園。

8月時，碧桂園拋出了債券展期方案，涉及9只境內(nèi)債，涉及金額約150億。包括有9月即期到期債券的風險，也有2024年的遠期到期債券。

且為了贏得債權(quán)人支持，與過往很多房企將利息做了遞延不同，碧桂園提出利息正常支付，且不打折。這也讓投資者，在本次展期中獲得了首付和增信保障，改善了信用債原有的結(jié)構(gòu)劣后地位。

不到一個月時間，這幾只境內(nèi)債券的展期事項均成功通過。

業(yè)內(nèi)人士表示，在如此短的時間內(nèi)成功推動了債券展期，“用時短、效率高”，這體現(xiàn)了碧桂園積極化解債務(wù)的決心和一如既往的執(zhí)行力，更傳遞出投資人對碧桂園當前困境的理解與支持、市場對公司未來發(fā)展的信心。

在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，“實質(zhì)違約前已經(jīng)成功重組，從法律角度來說，就不算爆雷。

成功的前置債務(wù)重組，至少保證了公司沒有實質(zhì)性違約和違約記錄，讓公司保持比較好的征信記錄和市場形象以利于后續(xù)持續(xù)融資和對外合作。畢竟有違約記錄的公司，后續(xù)融資與對外合作難度要大得多。”

錢要花在交付上 以撬動監(jiān)管資金

對于遠洋針對境外債務(wù)，碧桂園針對境內(nèi)債務(wù)做出的不同重組選擇，柏文喜表示，每個公司都有自身財務(wù)狀況和經(jīng)營特點，因此需根據(jù)具體情況來評估其策略的合理性和影響。

碧桂園可能根據(jù)其整體戰(zhàn)略、資金需求和風險收益權(quán)衡作出了優(yōu)先處理境內(nèi)債務(wù)的選擇性，這一選擇可能有助于提升其在境內(nèi)的信用評級和融資能力，從而為其在未來的發(fā)展和市場競爭中提供更多的優(yōu)勢。

但不論是哪種選擇，都是為了聚集手頭有限的資金，讓“每一分錢，都要花在刀刃上”。

而目前房企的刀刃，就是交付——因為交付了，才能撬動“受限資金”，甚至撬動銷售信心。

遠洋集團在公告中就表示，集團目前基本面正常、銷售穩(wěn)定，但接下來，將集中一切必要資源，確保現(xiàn)有項目高質(zhì)量交付。

另有接近碧桂園的人士稱，目前碧桂園監(jiān)管賬戶資金余額加上已售待收回樓款，基本可以保障未來保交付任務(wù)的完成。

由于項目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，可自由動用的比例極低，隨著未來2-3年項目逐步交付，監(jiān)管賬戶資金逐步釋放，碧桂園資源錯配的情況將得到緩解。

假如債務(wù)展期方案能夠順利通過，將給碧桂園提供2至3年的喘息時間，促進整體生產(chǎn)經(jīng)營的改善和資金的釋放。

必須說的是，挺到了現(xiàn)在的房企，基本已經(jīng)是窮盡了一切在做債務(wù)管理。最終清醒認識到，只能靠重組“自救”。

哪怕背靠險資，也未必能輸血自由——遠洋集團的大股東中國人壽，受限于保險公司不能對外提供擔保、保險資金使用的監(jiān)管限制和上市公司的監(jiān)管要求，不能通過直接方式緩解遠洋流動性壓力。

它對遠洋的幫助，更多只能通過資產(chǎn)接盤——2022年，中國人壽收購了遠洋集團旗下北京頤堤港、國壽金融中心等項目股權(quán)，輸血約30億元。

此外，遠洋從去年四季度開始，陸續(xù)獲得了工商銀行、郵儲銀行、民生銀行、北京銀行、浦發(fā)銀行等銀行，累計超過1300億元的授信額度。

但和眾多房企遇到的情況一樣，這些授信最后落袋了多少，是個未知數(shù)。

所有房企的出路，都還得是在“銷售回暖”上。