看見很多類似：“2023年以來成都房價漲幅全國第一”、“為什么全國的房子都在跌，只有成都還可以熱火朝天？新房價格越拍越高？”這樣的提問。

從很多數據看，明面上成都房價的確在漲，成交也很活躍，土拍限價越來越高。

在很多人眼里，好像成都的房價一直在漲！

但了解市場的人都心知肚明，成都的房價陰跌兩年了！

數據分析不僅可以揭露事實，同樣可以隱瞞真相。

絕對真實的數據不會騙人，但做數據分析的人會由于某些主觀或客觀的因素，誤導數據分析結果解讀者。

新房方面：

表面上看，成都新房限價好像越來越高，今年的土拍清水限價破3萬已經是稀松平常的一件事情了，但實際上，絕大多數地塊與之前周邊地塊相比，樓面價并沒有漲！

同時限價又不代表賣價，從幾年前新房開盤多少就賣多少，到現在大批樓盤優惠。

就好比一件衣服，以前和現在的進貨價格相同都是50塊，去年你買標價80塊賣也賣80塊，今年你標價100塊，打折賣80塊，然后數據統計就告訴你，今年比去年漲了20塊。

開發商的成本沒有增加，只是可操作的利潤空間變大了而已，但就算利潤空間大，市場不買賬，最后還是該打折打折，該促銷促銷。

二手房方面：

因為近幾年成都新房都是以大面積高總價為主，這些盤開始不斷流入二手房市場，拉高整體價格。

加上成都不少小區掛牌價和實際成交價差距過大，因為目前成交價格不透明，使得表面上看整體統計出來的數據在漲，但實際在跌。

房產價格表現排序依然是：核心城區＞近郊城區＞遠郊城區＞不限購房產

就如我以前分析文章說的那樣，除了核心城區樓齡15年內的部分二手房小區，這幾年成都80％的二手房處在陰跌狀態。

目前成都新房市場整體穩定，但二手房市場就是很差，對于購房者而言，二手房市場才能反映真實的市場，

表面風光的成都樓市，已經暗搓搓跨了兩年了！

但今天我要說的是，預計年底開始，成都的房價會階段性止跌！

因為成都是一個人口流入擁有龐大購房需求，且具備巨大發展潛力的城市，即使全國樓市表現不好，在不斷的刺激下，像成都這樣的城市，樓市依然能走出一個不錯的行情，而目前的刺激已經可以讓成都逐漸走向止跌的狀態。

最近樓市的重磅消息，存量房貸利率下調相信大家都知道。

房貸利率這個東西，簽進合同里，現在要下調，就像吃進嘴的肥肉，把它吐出來一樣，等于直接給購房群體送錢。

博弈這么久，現在開始讓利，一是說明刺激消費的決心，二是也說明當前形勢的嚴峻。

之所以會下調存量房貸利率，是因為銀行現在面臨著新增貸款減少、存款增加的壓力。

以前貸款利高，現在貸款利率低，大家就愿意用利率騰挪的方式，借短還長，以減少利息支出。

目前新增居民貸款同比多增1157億元，其中短期貸款同比大增了632億元。

而2021年算是成都房價的一個高點，同時也是利率的高點，相比起現在四點幾的房貸利率，當時六點幾的房貸利率，可以說是高得離譜。

所以這兩年我們能明顯感覺到，成都開始出現大量提前還貸以及借短還長的情況，同時也出現了大批，由于不堪高利率和房價下跌重負的購房者甩賣房產的情況。

除此之外，上半年央行發放了超過3.5萬億的新房貸，但住戶的中長期貸款只增加了1.46萬億。這表明有近2萬億的缺口需要填補，這也意味著上半年提前還房貸的金額較大。

最后，2023年上半年居民住戶存款增加了11.91萬億。

這也反映了人們更傾向于儲蓄而不是貸款消費，所以銀行需要采取這樣的措施來應對壓力。

下調存量房貸利率，很多人看來更多的是刺激消費，但事實上是對樓市的一個巨大利好。

因為在過去，房產只漲不跌，資產增值的收益，讓購房者忽略了利率差，如今只漲不跌的神話被打破，導致房產的持有成本成為不可忽視的部分，利率和利息是最直接的體現。

一方面，降低存量房貸利率會減少部分房產持有者將其房產流入二手房市場，另一方面，也會增加購房者的購房積極性。

從供需的角度來講，會一定程度地減少供應，增加需求。

同時從下調存量房貸利率如此這般的讓利中，不難看出樓市未來的趨勢會進入到不斷修復階段，后面還會有不斷的刺激出現。

雖然不是所有人躺進ICU都能救活，三四線及以下城市的樓市基本上是沒什么可能了，不過一、二線城市，特別是像成都這樣的核心重點城市，在不斷的刺激下，樓市還是會朝著好的方向發展。

從目前的市場情況來看，我們分析到年底成都會進入到房價階段性止跌的狀態！

成都新房市場：

1、表面上依然是限價越來越高，但實際上絕大多數新房還是會優惠，不過整體新房市場價格穩中帶漲。

2、購房者如果要買新房就必須接受一個很殘忍的現實，一方面新房現在不買未來也不會便宜，另一方面，絕大多數新房，只要買必然是短期站崗，因為目前成都的新房只有非常極少個別的新房是具備性價比的，其他絕大多數新房，新房價格放在二手房市場是沒有競爭力的，新房價格完全是靠成都購房群體過度的新房癌在支撐。

成都目前二手房市場：

1、二手房增速會減少，看清楚，是增速減少，不是二手房減少，意思是二手房掛牌的增速不會像以前那么快，但是二手房依然會越來越多！

2、脫離長期陰跌模式，開始進入止跌狀態。再看清楚，是止跌，不是全面上漲。核心城區和近郊部分強勢板塊的樓市表現會開始回暖，但除此之外的其他區域依然會處在一個陰跌和滯漲的階段。

（建議成都購房者去看看微信公眾號“不魚說房”的歷史文章，有很多成都樓市的具體文章以及成都的規劃文件，對購房者很有幫助。）

總結：

1、堅定要買新房的，有喜歡的早點買，現在不買，未來也不會便宜。

2、不是簡單買新房的，可以看二手房，更有性價比。

3、看二手房，重點放在核心區域和近郊強勢板塊的二手次新房上面，這些地方的二手次新房，有合適的可以上，雖然不一定會漲，但再跌的概率也不大，早買早享受。

4、一定要買核心核心區域及近郊強勢板塊以外區域二手房，以及樓齡大二手房的購房者，完全不用著急，反正你現在不買，未來短期看也不會漲，把錢留在卡里還能多點利息，萬一這些房子降了你就賺，萬一沒降不漲，你漲點利息也比買一坨不漲價的水泥盒子強。