2023年，光明樓市的性價(jià)比之王，誕生了。

就在前天（9月12日），光明中心區(qū)建面近百萬(wàn)方級(jí)超級(jí)綜合體——滿京華·金碩華府，官宣拿證，備案均價(jià)約4.68萬(wàn)/㎡，備案單價(jià)區(qū)間約4.1-5.1萬(wàn)/㎡，折后主力單價(jià)3.8-4.5萬(wàn)/㎡，還有一個(gè)開盤“京喜”，誠(chéng)意滿滿，充滿想象。項(xiàng)目將于9月15號(hào)啟動(dòng)誠(chéng)意登記，9月23日首批公開選房。

說(shuō)實(shí)話，我看到這個(gè)價(jià)格是震驚的：

1、這是今年最有誠(chéng)意的新盤，沒有之一！

單價(jià)最低3字頭就能買光明中心區(qū)，還是片區(qū)內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目。旁邊的樓盤3月份剛開盤，價(jià)格是5萬(wàn)+。

關(guān)鍵是，備案價(jià)X98X98X96折，折后單價(jià)在3.8-4.5萬(wàn)/㎡，線下提交資料還有額外開盤“京喜”，這個(gè)價(jià)格真的是不可想象。

在光明真正的中心區(qū)、“超級(jí)綜合體”的加持、還有稀缺的科學(xué)公園頭排景觀、附近高密度教育資源，這樣的配置和這樣的價(jià)格，足見開發(fā)商的誠(chéng)意。

2、2023年深圳樓市【不買后悔系列】，必定有它。

滿京華·金碩華府這個(gè)價(jià)格出來(lái)之后，預(yù)計(jì)之前光明很多在觀望的買家會(huì)果斷下手。

我敢打賭，深圳樓市的「那些年后悔沒有買」系列，下一個(gè)讓人有「好像錯(cuò)過(guò)1個(gè)億」的選手，絕對(duì)是滿京華·金碩華府沒跑了。

1

折后?3.8-4.5萬(wàn)/㎡買光明中心區(qū)
過(guò)去沒有，將來(lái)也不會(huì)有了

整個(gè)光明區(qū)上半年供應(yīng)量比較稀少，僅5個(gè)項(xiàng)目取證，其中光明中心區(qū)新房更是稀缺。而滿京華·金碩華府是下半年光明中心區(qū)為數(shù)不多的新盤之一。

毫無(wú)疑問(wèn)，不管是光明中心區(qū)已售、在售或者是新拍地塊最高限價(jià)，滿京華·金碩華府這個(gè)開盤價(jià)，過(guò)去沒有，將來(lái)也不會(huì)有了！

這同樣也說(shuō)明了開發(fā)商的“滿紛誠(chéng)意”。

與周邊已經(jīng)開盤或者在售項(xiàng)目對(duì)比，滿京華·金碩華府折后單價(jià)在3.8-4.5萬(wàn)/㎡，已經(jīng)比之前買入光明中心區(qū)的買家們擁有更厚的安全墊。

如圖所示，周邊過(guò)去兩年已售項(xiàng)目的銷售均價(jià)基本都在4.5-5.2萬(wàn)/m2之間。

值得注意的是，即便不和上述這些已售的項(xiàng)目相比，僅和新湖街道目前僅剩的兩塊限價(jià)宅地相比，滿京華·金碩華府這個(gè)價(jià)格，也比后來(lái)者更具性價(jià)比。

這兩塊限價(jià)地其中一塊是2021年被深鐵競(jìng)得的A641-0029地塊，土地面積約1.6萬(wàn)方，建面約10萬(wàn)方，限價(jià)4.53萬(wàn)/m2；

另外一塊是今年第一批集中供地時(shí)被深振業(yè)競(jìng)得的A650-0385地塊，土地面積約1.2萬(wàn)方，建面約5.5萬(wàn)方，限價(jià)4.93萬(wàn)/m2。

價(jià)差我們就不說(shuō)了，雖然倆限價(jià)地塊都在滿京華·金碩華府隔壁，但不管從地塊大小，項(xiàng)目體量，還是項(xiàng)目定位來(lái)比較，總占地面積約11萬(wàn)方，總建面近百萬(wàn)方的滿京華·金碩華府都是個(gè)巨無(wú)霸級(jí)別的項(xiàng)目，但價(jià)格卻非常吃香。

只能說(shuō)，開發(fā)商為了彰顯“滿紛誠(chéng)意”，也確實(shí)是拼了。

綜上來(lái)看，這次滿京華·金碩華府以折后主力單價(jià)3.8-4.5萬(wàn)/㎡的價(jià)格推售，是近幾年買入光明中心區(qū)的超高性價(jià)比。

而這種機(jī)會(huì)，不管是過(guò)去、現(xiàn)在、還是在未來(lái)，都非常稀缺，每一個(gè)想買光明的人都應(yīng)該好好珍惜。

2

未來(lái)光明最宜居、
樓市價(jià)值最高的地方是它！

滿京華·金碩華府的開盤價(jià)一出，為什么我勸你不要等？

最根本的原因還是，滿京華·金碩華府是目前光明少有的，實(shí)現(xiàn)了“確定性”+“成長(zhǎng)性”的兼顧。

1、論確定性，光明的上限，是第二個(gè)南山，是深圳科創(chuàng)的未來(lái)，這個(gè)從區(qū)域發(fā)展規(guī)劃上已經(jīng)是明牌。

而光明一直以來(lái)比較火的板塊，除了光明中心區(qū)，就是開發(fā)較早的鳳凰城片區(qū)。包括現(xiàn)在二手掛牌比較高的項(xiàng)目，也基本位于上述兩個(gè)區(qū)域。

我知道，看到這里，很多讀者會(huì)問(wèn)，光明的鳳凰城片區(qū)和光明中心區(qū)，到底應(yīng)該怎么選？

買房買中心，這個(gè)已經(jīng)是當(dāng)下深圳樓市的鐵律。但中心不僅意味著區(qū)位中心，更是傾斜城市資源打造的生活中心。

比如：福田CBD是福田真正的核心生活住區(qū)，附近擁有市民廣場(chǎng)、深圳博物館、深圳圖書館等市級(jí)文化休閑配套，還有皇庭星河卓越等綜合體構(gòu)建的超級(jí)商圈。

南山的后海片區(qū)是南山現(xiàn)在的文化、商務(wù)中心，不僅有深圳灣廣場(chǎng)、南山文體中心、南山書城等文化休閑配套，也有南山海岸城、深圳灣萬(wàn)象城等頂級(jí)商業(yè)綜合體。

從光明的規(guī)劃來(lái)講，鳳凰城是光明科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)，光明中心區(qū)才是整個(gè)光明科學(xué)城的居住中心。

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

2、論成長(zhǎng)性，光明中心區(qū)作為“深圳北部中心的心臟”和“科學(xué)城綜合服務(wù)中心”，是光明備受矚目的龍頭中心。

其中，光明中心區(qū)的核心——科學(xué)公園，是深圳北部的綠色心臟，也是蓮花山公園、深圳灣人才公園之后，又一個(gè)象征著深圳時(shí)代精神與愿景的地標(biāo)公園。

整個(gè)科學(xué)公園占地面積高達(dá)約208萬(wàn)平，是深圳灣公園的1.7倍，中心公園的1.5倍，一期預(yù)計(jì)2024 年上半年建成開園。

以科學(xué)公園為中心，周邊還布局了深圳國(guó)際美術(shù)館（暫定名 在建中）、深圳科技館新館（在建中）、科學(xué)方舟（規(guī)劃中）、商業(yè)綜合體、酒店、高端社區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)校等眾多配套。

可以說(shuō)，光明中心區(qū)之于光明，就類似福田CBD之于福田、深圳灣之于南山；而科學(xué)公園之于光明中心區(qū)，又類似深圳中心公園之于福田CBD、深圳人才公園之于深圳灣。

這也意味著，光明中心區(qū)科學(xué)公園片區(qū)，未來(lái)大概率是光明最宜居、樓市價(jià)值最高的地方。

相比之下，鳳凰城片區(qū)由于開發(fā)較早，目前各種城市基建和配套相對(duì)成熟，是光明發(fā)展非常成熟的區(qū)域，開發(fā)空間接近飽和，已經(jīng)幾乎沒有新盤供應(yīng)，價(jià)格有堅(jiān)實(shí)的支撐，但成長(zhǎng)性有限。

3

性價(jià)比拉滿
龍崗的價(jià)格匹配
光明中心天花板級(jí)別品質(zhì)

極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格配上天花板級(jí)別的產(chǎn)品品質(zhì)，不得不說(shuō)，滿京華·金碩華府是一個(gè)各方面都做到極致的光明新盤。

1、超級(jí)綜合體的定位，決定了滿京華·金碩華府的品質(zhì)下限，就要高出大部分同等價(jià)位的樓盤。

滿京華·金碩華府總建面近百萬(wàn)方，集高端住宅、約3.2萬(wàn)方創(chuàng)意街區(qū)、商務(wù)辦公于一體，分7個(gè)地塊開發(fā)，本次推售的金碩華府是首發(fā)之作。

項(xiàng)目按照“環(huán)境至上、開放共享、科技社區(qū)”的理念，規(guī)劃建筑面積近百萬(wàn)方，是當(dāng)前區(qū)域內(nèi)首屈一指的大盤。

一般來(lái)講，百萬(wàn)級(jí)的大型綜合體，往往是一個(gè)區(qū)域乃至整個(gè)城市的封面、地標(biāo)，既是當(dāng)?shù)氐纳顦?biāo)桿、也是房?jī)r(jià)標(biāo)桿。這樣體量的超級(jí)大城，別說(shuō)是光明，就是放眼整個(gè)深圳都不多見。

2、超級(jí)綜合體帶來(lái)的大城生活體驗(yàn)

滿京華·金碩華府距離6號(hào)線和6號(hào)線支線（在建）交匯的光明站僅約800米，直線可達(dá)深圳北樞紐、福田中心。

通過(guò)6號(hào)線轉(zhuǎn)乘深圳科技軸線13號(hào)線（在建），還能快速抵達(dá)光明城樞紐、留仙洞總部基地、西麗樞紐、南山科技園、后海、深圳灣。

項(xiàng)目對(duì)面就是深圳國(guó)際美術(shù)館（暫定名、在建）、深圳科技館新館（在建）、科學(xué)公園（在建）等市政配套，滿京華·金碩華府的業(yè)主，享受到的是城市級(jí)的配套資源。

同時(shí)，滿京華·金碩華府被3所幼兒園+6所小學(xué)+4所中學(xué)+5所九年一貫制學(xué)校環(huán)繞，擁有目送式教育資源。

項(xiàng)目自帶幼兒園，旁邊就是36 班深圳小學(xué)光明學(xué)校獅山校區(qū)（規(guī)劃中）、36 班深圳小學(xué)光明學(xué)校初中校區(qū)（規(guī)劃中）。

周邊更是分布著華南師范大學(xué)附屬光明星河小學(xué)、省一級(jí)東周小學(xué)、深圳小學(xué)光明曙光學(xué)校、中山大學(xué)深圳附屬學(xué)校（在建）、深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校、光明區(qū)華夏中學(xué)等多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

商業(yè)方面，項(xiàng)目自帶商業(yè)綜合體外，1公里左右還有在建的星河cococity，綠地綜合體商業(yè)以及3公里處還有鳳凰城藍(lán)鯨世界，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)。

3、重新定義區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)天花板

社區(qū)園林延續(xù)現(xiàn)代風(fēng)格，以品質(zhì)輕奢、格調(diào)雅致的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)營(yíng)造自然花園，打造出人與環(huán)境共生的 “城市森林”；

通過(guò)以“輕”社交、自然、輕盈、明快的理念，打造出造型簡(jiǎn)潔，溫情向陽(yáng)的社交場(chǎng)所，布局架空層活動(dòng)區(qū)、休閑庭院區(qū)、全齡泳池、兒童活動(dòng)區(qū)等多種功能區(qū)，打造有趣有料的多維互動(dòng)空間，讓生活品味歸真生活。

項(xiàng)目首批推出704套建面約88-141㎡ 三至四房產(chǎn)品，共五個(gè)戶型。整體空間尺度闊綽，全明戶型采光好，朝向有正南、東南、西南向，部分單位可看科學(xué)公園景觀，部分空間合理設(shè)置了飄窗，最大化空間使用。

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寫在最后：

從當(dāng)下的市場(chǎng)熱度和新盤的推盤節(jié)奏來(lái)看，深圳樓市的底部信號(hào)已經(jīng)非常明確了：

1、剛需的機(jī)會(huì)來(lái)了！政策對(duì)剛需是極度友好的，要把握好政策紅利和價(jià)格紅利。

2、深圳核心片區(qū)的樓盤還是硬資產(chǎn)：因?yàn)榘踩珘|足夠，尤其是目前還是價(jià)格低洼的核心區(qū)域的核心地段。

3、金九銀十，隨著新盤推盤速度加快，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)迎來(lái)井噴，購(gòu)房者需要優(yōu)中選優(yōu)。

毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在正是入手高品質(zhì)樓盤的最好時(shí)機(jī)。

根據(jù)滿京華·金碩華府公布的銷售信息，想買入光明的朋友可以沖了！

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