在成都只有新房市場，沒有二手房市場，依靠開發商營銷維護熱度的房產，是最容易跌的！

依靠開發商營銷維持熱度的房產主要有四類：

規劃預期房、遠郊文旅盤、近郊大豪宅、主城小公寓。

這些房產，不能說100％是垃圾，起碼以現在的市場情況看，90％以上是垃圾！

做房產分析這么多年，我可以很肯定的告訴大家，這些年成都跌的最慘，最不好賣的房產，就是這些。

因為這些房產并非是購房者主動需求購買，而是通過被鋪天蓋地的營銷手段帶動購房者購買。

這些房產在開發商手里，可以是塊香餑餑， 但只要到了你手上，就會變成一坨垃圾。

它能成為香餑餑，不是因為它真的香，而是有無數聲音在你耳邊告訴你它香，這些聲音是花錢砸出來的。

只要開發商把房子賣完退場，沒資金營銷，在本就沒有足夠實際購買需求的情況下，這些房產面難逃無人接盤的命運，房價自然一路下跌，甚至打骨折都不好賣出去！

規劃預期房：

憑借區域規劃的利好，開發商營銷過度抬高購房者預期，從而產生高溢價，導致價不配位，前期新房賣了一大堆，后期二手房一潭死水，最后一地雞毛。

典型例子就是視高的樓盤。

視高從前幾年的價格高點，到如今二手房價幾乎腰斬，雖然并不屬于成都，但在樓市方面視高卻是實實在在收割了一大批成都購房者。

遠郊文旅盤：

文旅盤的特點就是自住便利度低，拿去賣流動性差，就圖個環境好，本質上是消費品，用來養老、度假可以，怕就怕有些人把它當成投資品。

你們有興趣的可以直接去看一下，成都什么xx古鎮，xx溪、xx潭、xx山等等類似取名的地方，只要是開發商把房子賣完了，這些地方的二手房甚至是連一點關注度都沒有。

近郊大豪宅：

近郊大豪宅的問題在于地段支撐不起總價。

近郊大豪宅主打的就是一個面積大，總價高，但同樣的總價在成都可選擇的范圍很廣，在同等總價中，它沒有市場競爭力。

因為區域認可度低，高預算購房者不愿意把錢投進去，比如有500萬預算，除非是真的就生活工作在近郊，不然成都購房者幾乎很少會選擇在近郊買高總價房源，哪怕縮小面積也更愿意去主城買更好的位置。

這導致了近郊大豪宅的市場需求非常有限，近郊豪宅的二手房交易一直是個老大難的問題。

主城小公寓：

相比之下，在這些不怎么樣的房子里，主城小公寓可能是表現最好的，因為主城小公寓起碼還占了個地段優勢，好出租，租金表現不錯。

前面的三類，可以說不僅賣不好賣，連租都不好租。

但公寓在交易市場的價格表現非常差。

成都想要買公寓的購房者，基本上都只考慮新公寓，二手公寓很少有買得起價的，因為考慮買的人少，只能用降低價格的方式換取成交。

那點租金收益，根本覆蓋不了價格的跌幅。

當然比主城小公寓更跨的是近郊、遠郊的公寓！

其實前面說這么多，總結一下，跌得兇的房產歸根結底還是那句話：

只有新房市場，沒有二手房市場！

可能很多人會奇怪，明明這些房產如此差勁，為什么會有那么多人去買？

因為很多購房者分清稀缺和稀有的區別，而開發商總是喜歡把稀有當成稀缺去宣傳！

規劃預期盤，他們會告訴你，這里是投資洼地，現在不買未來更貴！

遠郊文旅房，他們會告訴你，這里環境不可替代，未來牛逼限量買不到！

近郊大豪宅，他們會告訴你，大城市不缺高樓，缺的是別墅豪宅，未來高層筒子樓是貧民窟，豪宅才是永遠的神。

主城小公寓，他們會告訴你，現在成都房子單價越來越貴，面積越來越大，公寓不僅核心地段價格還便宜，賣一套少一套。

購房者很容易被這些言論迷惑，事實上，這些房產的本質是在營銷它的稀有性，但決定價格的是房產是否稀缺！

（插播提醒：建議成都購房者到公眾號“不魚說房”去看看歷史文章，有很多對成都樓市的分析指導，對購房者買房很有幫助！）

供需決定價格！

稀缺才是推高價格的因素，因為供不應求，所以稀缺。

但稀有就不同，舉個例子：你今天拉了一坨大便，它的形狀、色澤、松軟度，在世界獨一無二，稀有吧？

絕對稀有，但沒人買，稀有也賣不出價錢！

稀有僅僅是從數量多少來看，供應再少需求沒有也等于零，而稀缺是從需求和供應判斷！

有需求才有競爭，有競爭才有競爭成本，所以數量固定的情況下，愿意買的人越多，賣的價格越高。

記住，只有新房市場沒有二手房市場的房產，就算把它們包裝的如何稀有，沒有人買，它就是賠錢貨！