我是紫沐，這是我第343篇日記。

上篇日記（為什么你買新盤總踩坑？），聊了聊新盤的定價模型，怎樣的新房才算有性價比，可點擊鏈接了解。

感覺這兩天大家都在聊認(rèn)房不認(rèn)貸。

我覺得如果廣州能跟進這個利好，會有三類人從中受惠。

第一類是外地來廣州買房的剛需。

他們往往在老家的時候，就把貸款用過了，按現(xiàn)在的政策，最多只能四成首付。

還有些是老家房子賣不掉，房貸沒還清的，按現(xiàn)在的政策得七成首付。

那如果認(rèn)房不認(rèn)貸，這些剛需都能重新拿到三成首付資格。

從上車難度來說，真的降了好幾級。

第二類受惠群體是市區(qū)改善置換客。

置換嘛，首貸資格基本都用過了，以前通常是四成首付去搞。

那認(rèn)房不認(rèn)貸，同樣給了這批人重新用三成首付的機會。

畢竟賣一搞定，名下就沒房了，再買一的時候，就成了首套，能享受優(yōu)惠。

第三類受惠群體，是豪宅買家。

大面積的非普通住宅，按現(xiàn)在的貸款政策，只要有過記錄，就得七成首付。

而講道理，能直接第一套就買豪宅的鳳毛麟角。

大多都是一級級置換上去的，按揭杠桿就被卡得很死。

以前為了破這個限制，會用到其他金融工具。

雖然安全性和利率也ok，但畢竟存在風(fēng)險，買家多少會忐忑一下。

但現(xiàn)在要是認(rèn)房不認(rèn)貸，就完全不用擔(dān)心。

只要把舊房子結(jié)清，直接就能三成首付買超豪，對豪宅市場肯定是利好。

所以復(fù)盤認(rèn)房不認(rèn)貸，威力是真不小。

剛需的、改善的、豪宅的，不同客群都照顧到了。

而且限貸這一塊，新盤一直比二手更難破解。

換言之，認(rèn)房不認(rèn)貸對新房市場的利好，還會更充足一些。

有粉絲說，之前一直覺得，真正的利好不會這么早出。

因為錘的時候吹過很多牛逼，發(fā)現(xiàn)錘過頭了又急急忙忙舔回去，多少有點丟面子。

但很明顯，在丟面子和活下去之間，操盤手選擇了后者。

我說這很正常，因為操盤手都是實用主義。

前兩年錘樓市，他們是真覺得要這么做。

只是絕大部分操盤手，都低估了錘樓市的后遺癥和慣性。

等他們發(fā)現(xiàn)不救不行的時候，下墜趨勢已經(jīng)很難拉回來了。

就像碧桂園，去年還表現(xiàn)得很安全，政策環(huán)境也轉(zhuǎn)好了。

但今年還是進了ICU，因為下墜慣性還在。

操盤手也明白了，不出大利好落地，不把下跌慣性止住，吹再多風(fēng)也沒用。

所以各種招出得越來越快。

這挺好的，雖然不認(rèn)，但絕對會改，我覺得是好習(xí)慣。

因為頭鐵在市場上真行不通，不信你看看碧桂園。

碧桂園失敗的原因，就是資產(chǎn)基本都集中在三四線城市。

而現(xiàn)在這環(huán)境背景，只有大城市，才有房地產(chǎn)。

至于三四線小城市，行情來了最后漲，橫盤來了最先跌，救市需要還得做炮灰。

把資產(chǎn)重倉這些地方，自然就很危險。

我想碧桂園不是沒發(fā)現(xiàn)這點，也嘗試過做轉(zhuǎn)變，但為時已晚。

畢竟居安思危，說起來容易做起來難。

碧桂園這套重倉三四線的打法，以前絕對是吃過肉的。

吃的就是城市化的第一波，從農(nóng)村到縣城，從縣城到三四線小城的人口轉(zhuǎn)移紅利。

但城市化的發(fā)展路徑是會變的。

當(dāng)資源高度集中在一線城市和部分強二線城市，就會有進一步的分化。

三四線城市有實力的買家，會繼續(xù)向頭部城市轉(zhuǎn)移。

而高凈值人才流失，也會讓三四線城市的經(jīng)濟發(fā)展變慢。

疊加內(nèi)部的供過于求，樓市就會加速進入買方市場。

作為開發(fā)商，在這種地方重倉，要變現(xiàn)會非常難，只能打價格戰(zhàn)。

所以很多有遠見的開發(fā)商，很早就調(diào)整了拿地思路。

更多把資金集中在頭部城市做開發(fā)，減少三四線城市的布局。

甚至進一步分化，只在頭部城市的核心板塊拿地，連郊區(qū)地塊都少碰。

但反過來看碧桂園，明顯就是方向選錯了，還停留在10年前的思維模式。

而一旦方向選錯，越努力越危險。

所以碧桂園從頭部房企到搖搖欲墜，高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式固然是原因之一，但錯誤的布局思路同樣是致命傷。

那舉一反三，我們作為購房者，選籌思路也是要跟著迭代的。

既然城市化在加速演變，甚至頭部城市還有中心化的跡象。

那像以前那套，無腦囤面積疊負債，構(gòu)筑資產(chǎn)包的模式，就不能再用了。

后面我們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，要更追求質(zhì)量，而不是數(shù)量。

比如把三四線城市的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成頭部城市的核心資產(chǎn)。

比如把邊郊板塊的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成核心板塊的稀缺資產(chǎn)。

哪怕多換一，也是要換的。

因為等經(jīng)濟和人口從三四線城市流出，從邊郊板塊流出。

相應(yīng)的城市或者板塊，規(guī)劃兌現(xiàn)的速度會更慢，天花板也會變低。

而無法提供回報的資產(chǎn)再多，也不如一套能分享城市發(fā)展紅利的資產(chǎn)，來得更有意義。

所以一直說的置換，改善置換，不止是單純居住體驗上的提升。

讓資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健，讓財富能更牢固地掛鉤城市發(fā)展紅利，更是改善置換的內(nèi)在核心。