進入8月，濟南樓市的熱鬧有點讓人應接不暇。

有關注科技城的，爭執是不是在站崗；有關注東城逸家的，討論大戶型值不值；還有很多是直奔工業北的，看著山鋼·錦程園，在濟南東部貨比三家的。

現在的購房者已經無比謹慎，實在是樓市里前人踩過的坑太多。前段時間我們剛關注過張馬屯各小區交付后的現狀，評論里粉絲群情激憤，吐槽的內容從區域規劃到開發商降配、延期交付等等不一而足。

這些評論背后，更多的是滿屏的無力感：預算就這些，選擇只有這么多。“人為刀俎，我為魚肉”雖說有點夸張，某種程度上，也是預算有限購房群體的現實，踩不踩坑看運氣罷了。

等到山鋼·錦程園以準現房姿態面市的時候，很多購房者在欣喜多一個選擇時，態度也很謹慎：地段不錯，就是不知道靠不靠譜？學校怎么樣？之前停工又是怎么回事？

這背后的彎彎繞繞，今天展開說說。

先從開發商說起吧。

最高端的食材，往往只需要最樸素的烹飪方式。樓市也是如此，賣房哪里需要那么多套路，一句現房足以秒殺一切。很多開發商明白這個道理，但真正堅持的，只有山鋼地產。

都知道山鋼地產是國企，但對于山鋼的實力，很多人并沒有概念。這里要討論的不是開發了多少個項目，有多少億的規模，而是山鋼地產在濟南樓市難以模仿的優勢——現房銷售。

北園大街的山鋼錦繡華府，現房銷售。唐冶的山鋼錦悅華府，先封頂再賣房。還有洪樓七里堡的鴻悅華府、位于省博物館以西的山鋼現代逸城等等，好多都是已經封頂、接近建好了，才開始入市。

山鋼地產很像《射雕英雄傳》里的郭靖，別人練一天的，他練十天。這種先封頂再賣房的速度，夠某些大牌開發商挖好幾個坑，賣上幾個五星級的盤了。

說白了，大家追求不同，有的是速度派，追求高周轉、快速擴張，至于交房后降配多少，全憑購房者運氣。山鋼地產是穩妥派，實力雄厚，底氣也足，追求的，是搞精品，出口碑。

山鋼的這幾個項目，基本都去現場看過，就品質來說，在各自片區內都屬于佼佼者。像山鋼錦繡華府，屬于路過北園高架時讓人眼前一亮的風景。洪樓片區的鴻悅華府，客戶走到園區里看到實景時，就先滿意了一半。賢文片區的山鋼新天地，更是CBD旁的地標級項目……

山鋼·錦繡華府實景圖

多去幾個售樓處，就能對比出山鋼樓盤銷售的明顯特色——打直球。

品質什么樣？園林有多好？建筑質量有多高？別人家要宣傳片+工藝工法墻+戶型模型……站在售樓處說的舌綻蓮花，成交全憑口才。

山鋼呢，直接化繁為簡，來售樓處聊聊區位就直奔園區，看現房。也是因為實景可鑒，購房者反而更信任品質，再加上不用等期房，性價比也比較高，自然更有市場。

現在的購房者看慣了樓市里的風風雨雨，多少大牌開發商，多少網紅大盤，曾經都是風光無兩，最后“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”。大家現在相信的，是“拿到手的才是自己的”，買房更是如此，按時保質交房才是關鍵，剩下的大餅都是虛的。

山鋼·錦程園7月份才面市，購房者看到是封頂的準現房時，都頗有好感。猶豫的點有兩個，一個是前期停工的傳聞，一個是教育的問題。

2017年12月22日，祥泰摘得大辛舊村改造項目4宗地塊，錦程園這個地塊是后來山鋼從祥泰手中買過來的。后來祥泰的故事這里也就不再贅述，總之在厘清關系后，把項目整的清清爽爽了，蓋到準現房以后，才放心的推向市場。

據了解，項目現在10棟樓全部封頂，預計本周末復工。作為責任國企，山鋼地產在濟南的樓盤都是按時交付的，無一例外，部分樓盤甚至是提前交付。相信錦程園也一樣，會按照合同約定時間交付。

至于教育問題，濟南的規定是交付后才劃定學區，國企在承諾上更謹慎一些，現在只能從區域角度客觀分析。

當時祥泰城整個片區有兩處教育用地，其中一處是現在的山東師范大學祥泰實驗學校，小學42個班，初中36個班，現在每年招收300多個學生，就周邊社區體量來說還算可以。

另外一處教育用地還沒供出來。不過山鋼·錦程園背靠著山鋼地產這個國企平臺，國企的企業擔當是有目共睹的，相對其他開發商來說更放心些。

在和購房者的交談中，發現大家的心路歷程都比較一致：始于地段，陷于實景，忠于品質。但凡現場走過、路過、看過的，很少有愿意錯過的。

錦程園延續了山鋼一直以來的直球風格——“現場會說話”。

位于奧體西路與工業北路北側，往南是工業北高架，東側奧體西路延長線已經打通，向北連通華山，向南抵達奧體，向東是新東站片區，向西緊鄰全福商圈、老城區。區域的地段優勢是沒得說的。

交通上，和工業北高架約500m的距離，屬于剛剛好的程度。沒有噪音干擾，上下橋口就在項目周邊，出行又很方便。門口的奧體西路，更是串聯南北的城市交通主干道。南側有2、3號線的換乘站——八澗堡站，對于上班族來說，倒是省了換乘的麻煩。

在環境上，也屬于工業北這邊的優等生了。在售樓處門口，就能看見華山，步行去華山湖公園，也就十來分鐘的時間。東邊是大辛河景觀帶，北邊是小清河景觀帶，這邊最不缺的，就是散步遛彎的地方。

出門逛街也不用走遠，沿著工業北路往東，就有萬虹廣場、龍湖北宸天街（在建）、恒大商業廣場諸多選擇。

整體來說，山鋼·錦程園更像2023年留給工業北置業群體的意外之喜。

比華山更近，位置優勢和張馬屯相差無幾，還沒有堵車的煩惱。環境比張馬屯更勝一籌，又得了緊鄰華山湖公園的地利之便。更難得的是，它不像張馬屯的小街區制，屬于中等規模的圍合社區，社區品質上也更勝一籌。

一開始吸引客戶來現場的，是地段和準現房，看完山鋼·錦程園的小區規劃，才有很多人感慨不虛此行。

項目一共規劃10棟住宅，包含8 棟 15-18層小高層、2棟24層高層產品。容積率2.4，小高層產品，再加上約40%綠化率，這種改善產品的地塊素質放在工業北的市場屬于降維打擊級別了。

戶型面積段覆蓋約109-141㎡，都是一梯兩戶的產品，得房率高達約77%-80%。一梯兩戶的舒適度，和高得房率的實惠程度，對購房者來說，怎能不驚喜。

約109㎡三室兩廳一衛戶型，南向三面寬的設計，每一處空間都利用得明明白白。廚房、餐廳、客廳、陽臺一體設計，實現更寬敞的視覺效果。

約138㎡四室兩廳兩衛戶型，在實用性上更勝一籌。主臥獨立套房設計，帶獨立衣帽間、衛生間，拐角大飄窗設計是點睛之筆。大開間客廳連通陽臺，全明通透，采光條件優越。

也是因為這些原因，山鋼·錦程園剛一面市就引起了火爆的反響。入會活動啟動4天的時候，就有500多組客戶前往登記。這在當下的市場環境里，屬于難得一見的盛況了。

歸根結底，還是項目的整體素質比較能打，所以才會脫穎而出。現在山鋼·錦程園盛大認籌已經啟動，這個樓盤的體量不算大，注定席位有限。心動的客戶，還是值得跑一趟售樓處的。