未來成都房價會呈現消彼長的分化，少部分房子漲價的背后，會有大批房子跌價。

后期能漲的房子，基本上集中在5+1區，剩下的近郊，遠郊（包括天府新區），自求多福。

絕大多數購房者都會認為，樓市是個整體，漲的時候大家一起漲，跌的時候大家一起跌，只不過不同位置的漲跌幅度不同。

看上去很有道理，但我只想告訴你們，整體個毛線！！！

房地產現在要死不活，還在做相親相愛一家人的美夢？

前段時間“城中村改造”政策重點只在超大特大城市城市展開，就意味著三四線樓市已經被戰略性放棄了……

從樓市的角度看，各城市之間，已經開始做抉擇了，保大不保小，只有大城市能搶救，小城市基本放棄。

房產從最早的第一個階段：買房就賺，全國房價整體漲。

到前幾年第二個階段：買對城市還能賺，少部分重點城市的房價堅挺甚至上漲，絕大多數城市房價疲軟陰跌。

到近兩年第三個階段：買對城市且買對房子才賺，重點城市房價跌也成為主旋律，只有少部分房子還能挺住。

房產游戲越來越殘酷，先是城市與城市之間發生分化，然后是城區內部，城區與城區之間發生分化，這就是趨勢。

而這個趨勢帶來是城市內部不同區域的房價表現差異。

趨勢之下，要學會把買房的思路從激進換成保守。

一定是買近不買遠：高新區+五城區＞天府新區、雙流區、龍泉驛區、新都區、郫都區、溫江區＞遠郊

知道為什么要保守嗎？

因為房子或者說城市建設早期規劃，是在樂觀的人口增長預期基礎上開展的，但從目前的情況看，我們應該對人口增長持保守態度，即使是成都這樣人口流入的城市，新增人口放緩也已經成為必然趨勢。

沒有人口去支撐新區和遠郊的天量房產存量，新區和遠郊的二手房會跌得很慘。

要知道，絕大多數城市發展模式，都是靠賣地融資支撐基建。

因為已經建成的主城區，老城改造拆遷需要付出巨額成本，所以在主城區以外，選擇面積大且容易打造的土地資源就成為了難度低收益高的最佳選項。

就成都而言，前些年一些新區和遠郊快速崛起，特別是天府新區在2020年巔峰時期“天新崛起，主城衰敗”甚至都快成為成都樓市的主流觀點，投資熱，使得房價更是一路高歌。

賣地融資支撐基建這樣的模式可以讓新區及部分遠郊快速壯大，但有一個突出的問題就是，重基建都沉淀在主城區。

這一點從成都的地鐵就可以看出來。

這些新區和遠郊，承載著人口轉移和疏散任務，一般而言會先建設大量住宅，用較高的規劃吸引人群買房。

然后用購房者的錢，去引進企業，建寫字樓，滿足大家的就業需求，最后再視財政情況，慢慢補足新城區遠城區的基礎配套設施。

但配套設施的補充屬于軟環境提升，是個只花錢但不賺錢的事情，再加上新區和遠郊距離市中心比較遠，建設配套設施難度大、成本高、收益低，所以城市對這些區域的配套設施建設并不太上心。

一般情況下，新區和遠郊都是建好住宅，落地幾個規劃的配套建設后，只要房子賣的差不多了，各方勢力就會匆匆前往下一個區域繼續開發。

導致這些區域地鐵、醫院、商場等配套設施嚴重缺乏，大量的住宅和少量的配套。

在人口增長表現良好的情況下，這些為人口服務的配套還能逐漸補齊。

但如果沒有人口支撐，這些區域好一點的能變成個“睡城”，差一點的甚至會逐步變成“鬼城”。

土地財政賣地融資這種高速城市化，過于注重住宅的供給，以及城市面積的單純堆砌，以至于到目前大城市攤的餅已經太大了。

再疊加上城市發展的規劃，是在早期人口快速增長基礎上而設計，以現在的出生率和人口老齡化情況，大城市也已經完全沒有了擴張的動力和底氣。

這個時候，城市化的質量就成為了重點，所以我們可以近兩年看到一系列的政策出臺，以去年為例。

去年3月《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，明確提到要促進超大特大城市優化發展，中心城區人口密度高且人口持續流入的超大特大城市要有序實施功能疏解，同時，慎重從嚴把握撤縣（市）改區，嚴控省會城市規模擴張。

去年7月《十四五”新型城鎮化實施方案》，提到轉變超大特大城市開發建設方式，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體，科學確定城市規模和開發強度，合理控制人口密度。

去年12月，中共中央、國務院印發了《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，其中又明確要求推進超大特大城市瘦身健體，嚴控中心城市規模無序擴張。完善大中城市宜居宜業功能，支持培育新生中小城市。

（成都購房者建議去看看微信公眾號“不魚說房”的歷史文章，有很多成都樓市的具體文章以及成都的規劃文件，對購房者很有幫助）

現在樓市還能搶救的一二線重點城市，都已經把城市發展的重心從擴張到轉變成了內涵提升。

新區發展變慢，老城改造投入加大，對城市的樓市而言，哪些區域利好，哪些區域利空，顯而易見。

多數人失敗是因為他們總想抄別人的答案，殊不知每次考試的試卷都不一樣。

作為購房者的你們，如果還不轉變購房思路，就是死路一條。

現在城市內部房價漲跌分化表現還沒有太過于明顯，但未來這個趨勢會越來越明顯。

如果說曾經天府新區是買房投資的風口，那么現如今5+1區就是不穩定的樓市背景下，相對穩定的購房選擇。

因為目前成都，只有5+1區是整體住房需求量最大的區域，同時也是需求量和供應量，相對合理的區域。

至于近郊和遠郊城區，必須正視一個問題，未來存量的房產高于實際的居住需求，人口增量的下滑對這些區域的樓市會帶來巨大影響。

購房者是從眾心態極強的群體，當意識到危險靠近，他們必然會抱團蜷縮在自認為安全的地方。