作者｜徐圖之

原創首發｜藍字計劃

全文字數｜約4500

韓國房價，是韓國民眾和中國網民共同關心的話題。

崩盤、噩夢、跌穿、過山車……最近半年，中國互聯網上關于韓國樓市的內容，標題中多有這些字眼。

韓國人也在綜藝節目中拷問嘉賓：你家房子漲了還是跌了？

7月25日播出的《強心臟聯盟》中，活躍于韓國的新西蘭演員薩姆·漢明頓（Sam Hammington)就被問及這個問題。

他開玩笑說“每坪（約合3.33平方米）的單價漲了”，因為“聽說地鐵要進來了”，“錢放在存折里的話利息不高，剛好有不錯的樓盤出來”，他表示自己是為理財才購置了房產。

而據前一天播出的綜藝節目《自由的博士》（free doctors）介紹，薩姆那地下一層加地上兩層、有供兩個小孩打籃球的院子的獨棟住宅位于首爾市西大門區延禧洞，雖然沒有透露具體面積，但從畫面及解說來看，室內餐廳還可以轉為會議室使用，2021年購入價為24億韓元（約1200萬元人民幣）。

翻查延禧洞片區的房地產買賣信息網，像這樣帶院子的獨棟住宅現在時價為25億-88億韓元不等；喜劇演員薩姆在韓國生活20年，十年前與韓國女子結婚后育有兩個兒子，曾出演綜藝《超人回來了》和《首爾沒有我們的家》等。他這次又在節目中開玩笑，但數字不開玩笑，他在首爾有了自己有院子的家，而且顯然升值了。比起韓劇《黑暗榮耀》女配角林智妍最近主演的熱門劇《有院子的家》那個京畿道的家，薩姆這個首爾的家當然更貴。

不過，在韓國并非所有人都像買了獨棟住宅的薩姆這樣幸運，特別是買了公寓房或租賃全租房的人們，因為最近一年它們的價格全部都在下跌。但是，下跌幅度并非許多中文自媒體形容的“暴跌”乃至“崩盤”，何況最近兩個月已止跌回穩。

韓國樓市低迷，但沒有崩

首先，要注意的是，韓國房地產市場和世界大多數市場經濟體一樣，大致分為買賣市場和租賃市場。

租賃市場又分為月租房和全租房，月租房顧名思義就是較低押金加按月交租金的住房。全租房（又稱典租、傳貰）是韓國特有的租房形式，承租人租房時把較高押金（保證金，例如房產估值的一半）交付給出租人，而不需繳納月租費，在1-2年的租期結束時，出租人將全額押金退給承租人。在此期間，出租人往往會拿這筆錢去投資理財，比如購買收益率較高的理財產品，或者向銀行抵押購買更多的房產以出租或出售，實際上它已成為韓國的一種準金融交易。

其次，根據韓國統計廳2021年年底的統計，以家庭戶數為單位，在全國2092.7萬戶中，自有/自購房居住的家庭有1198.9萬戶，占57.3%，是最大群體；月租房住戶有478.7萬戶，占22.9%，位居第二；第三大群體全租房323.5萬戶，占15.5%；剩下的近90萬戶則是為低收入人群提供的無償住房（78.1萬戶）及免除押金的月租房（11.7萬戶）。而在韓國房地產市場交易中，主要統計的是公寓房（相當于中國的小區樓盤房）的買賣和全租房的出租數據，因為租售對象是最有購買力的兩個群體，可以視為韓國中產階級的代表。

今年4月27日，韓國《亞洲日報》中文電子版有一篇名為《韓國房價跌幅再創歷史新高》的報道，稱今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，不少中文自媒體據此聲稱“韓國房價暴跌”或“大崩盤”。但是，撰寫該文的實習記者顯然把韓國共同住宅的公示價格等同于韓國房價。事實上，該公示價格只是韓國政府將其作為房地產持有稅征收標準的一個工具，并非實際市場交易價格。

根據韓國房地產信息服務機構“KB不動產”發布的數據，去年8月韓國公寓每間房平均房價為5.58億韓元；而今年5月的全國公寓平均房價為4.97億韓元，考慮到從5月開始到7月房價基本止跌回穩，因此計算出房價下跌10.9%可以視為韓國最近一年的樓市趨勢。而從2017年到2022年，韓國房價平均上漲了80%，現在即使下跌10.9%，實際價格仍然高企，也不及外匯金融危機的1998年的跌幅（-13.56%），遠遠稱不上“大崩盤”。

對于房價下跌的原因，韓國不動產院有關人士表示，利率上升是一大原因。韓國央行基準利率在2020年5月降到0.5%，此后維持了一年多，直到2021年8月才微升為0.75%。但到了2022年7月急升至2.25%，等于漲了三倍，到今年1月升為3.5%并維持至今，利率升降與房價漲跌周期基本一致。另外，租賃市場上，由于利率上升，全租房住戶在合同到期后不再續約，而是更多選擇轉為月租房，這樣也導致全租房價格下跌。

另外，根據“KB不動產”的數據列出了從去年7月29日到今年7月28日一整年，韓國首爾、各廣域市/特別市（相當于中國的直轄市）及道（相當于中國各省）的公寓房買賣及全租房出租價格的變化表格。從表中可見，韓國全租房價比公寓房價跌得更厲害，由此也引發了所謂“全租房爆雷”事件，甚至害出了人命。

｜韓國各地房產每平米價格變化（單位：萬韓元）圖表

全租房的“雷”有多大？

所謂的全租房“爆雷”，是指由于近一年來韓國房價下跌，導致全租房的身價也應聲而降（比如原來估價200萬元人民幣，現在估價180萬元）。而如果以當初租房時收取的押金金額（假設是100萬元）返還給租客的話，房東明顯是虧了。甚至有的房東根本拿不出足夠的押金。因此，一些房東見機卷款潛逃，而租客住著的房子很有可能被銀行強制拍賣，自己既拿不回押金、也沒地方住。有些租客自己從銀行貸款給房東交房租，面臨償還銀行本息的巨大壓力。

有租客和房東走投無路之下選擇自殺，目前見諸報道的這種慘劇有五起左右。

其中，房東自殺的有三起：在首都圈擁有1139間房屋的金大成（音譯）、在首爾等地擁有200多間房屋的鄭某、在仁川擁有58間房屋的宋某。他們要歸還的全租房的押金已超過房價估值，這種房子被稱為“空罐全租房”，因此承擔的押金返還壓力更大。有人懷疑這三個擁有眾多房產的死者背后另有他人操縱，警方也確實抓了一些共犯，但毫無疑問還款資金鏈斷裂是壓倒駱駝的最后一根稻草。

以宋某為例，她是一名28歲的女性，去年年底輕生前兩天還在社交網絡上傳了愉快地喝酒的照片，但留下給家人和男友的遺書說自己活得很累。按照韓國法律規定，全租房房東必須加入押金保證保險以確保能返還租客的押金，但宋某并沒有買這個保險，所幸有40多名租客自己買了保險。不過，由于租房合同的解除要由房東本人來做，其死后的情況處理就比較復雜。像上述的金大成雖然參加了押金保險，但有30多名租客在其死后沒有拿回押金。

《朝鮮日報》社論則稱，全租詐騙的根本原因是2020年兩黨（民主黨和正義黨）強行處理的租賃三法和錯誤的房地產政策的結果。文在寅政府的政策失敗導致房價暴漲，各種房地產稅也紛紛上漲。在負擔被轉嫁給承租人后，又推進了租賃三法，將租賃期限延長至“2+2年”，還將全租上調幅度限制在5%以內。

于是，全租價格在兩年內暴漲了35%以上。發生了二三十歲青年和平民被排擠到首都圈外圍或聯排住宅等地的全租大亂。隨著帶著全租押金購買聯排住宅等的“空罐全租”投資流行，租房貸款增長至200萬億韓元（人民幣約1.0351萬億元），增加了2倍。房地產商在沒有自有資本的情況下，利用全租押金購買幾百套聯排住宅后，轉交給掛名社長騙取押金的全租詐騙隨處可見。這一切都是從政策失敗和粗暴立法開始的。

全租房詐騙案以往也有，但案件數最多不過幾十數百件，像2022年底以來這樣數以千計的發生確實是史無前例。本來，全租房出現在韓國1970年代，當時經濟以10%以上高速增長，銀行的資金則集中投向能出口創匯的重工業如汽車造船等部門，一般人很難向銀行申請住房貸款，而且也承擔不起高利率。于是全租房應運而生：對于房東來說，押金相當于一筆不用向租客付利息的銀行貸款，而把這筆錢存在銀行里當時可以獲得10%以上的高額利息，而且直到1998年金融危機前都不用交利息稅。“全租權”在1980年代被納入韓國《民法》而正式確立法律地位，全租房價格在當時連續三年以年均20%以上的幅度大漲，在1990年首爾上漲23.7%，導致兩個月內有17名租客不堪忍受而自殺，成為社會焦點問題之一。

租房遭遇詐騙鬧出人命，當然是大件事。不過，以此渲染“韓國樓市完蛋了”，顯然也只是挑動人們的情緒而已，這類事件還遠遠不夠動搖韓國樓市基本盤。

7月24日，韓國警察廳國家搜查本部發布消息稱，從去年7月25日到今年7月16日，國土交通部和大檢察廳接獲1249件疑似全租房詐騙案，為此調查了3466人，其中367人被捕；而詐騙受害者共5013人，損失金額6008億韓元（約30億元人民幣）。

從受害者年齡看，20-40多歲的中青年群體占75.6%。從金額看，損失5000萬韓元（約25萬元人民幣）以下的占11.7%；損失5000萬-1億韓元（約25萬-50萬元人民幣）的占26.8%，損失1億-2億韓元（約50萬-100萬人民幣）的占37.7%，損失2億-3 億韓元（約100萬-150萬元人民幣）的占19.4%，損失3億韓元（150萬元人民幣）以上的占4.4%，人均損失約60萬元人民幣。

之前已經說過，韓國全租房家庭有323.5萬戶，按現有每戶平均2.2人來計算，即有711.7萬人租用全租房，而5013名受害者僅占其中的萬分之七。從受害者所屬地域來看，90%以上集中在首爾市、仁川市和京畿道這三地，即俗稱的“韓國首都圈”，并非遍布全國各地。因此，全租房“爆雷事件”遠不足以對韓國房地產市場構成重大、全面的傷害。

當然，對這5013名受害者個人來說，這又確實是生命中不可承受之重，有人已經付出了性命的代價。在他們向媒體舉報、向政府及國會請愿后，韓國國會迅速通過了相關受害者支援法律并于今年6月起施行，初步目標是幫助他們拿回押金本金，至于與房東的差額糾紛則有待進一步討論。

房價下跌，韓國政府救市嗎？

面對房價下跌，本屆韓國政府并沒有驚慌失措。

根據主管房地產政策的韓國國土交通部7月31日發布的資料，全國6月房產成交量為52592件，比5月環比減少4.7%，比去年同比增長4.5%；今年上半年（1-6月）累計成交量為274608件，比去年同期（310260件）減少11.5%。由此可見，近一年來，韓國房產交易量確實也在下跌，但跌幅與房價跌幅（10.9%）差不多，不算暴跌。

不過，如果把眼光稍微放遠一點，觀察近四年來6月份的成交量，就有點意思了：

｜近五年來6月份的成交量和近五年年度交易量

也就是說，如果只用近兩年或其中某個月份來比較，韓國房產交易量確實可以用“腰斬”來形容，這大概也是“韓國樓市崩盤”的依據之一。但是，也要看到，交易量在2020年突然同比暴增50%以上，現在的跌幅也不相上下，這一來一去仿佛坐過山車般驚險刺激。

那么，2020年韓國發生了什么讓樓市成交量劇增呢？那就是政府的政策調控。文在寅執政五年間（2017-2022）共推出26輪房地產新政，平均每兩個多月一次，不可謂不頻繁。他的本意是打擊房地產市場的投機行為，抑制房價上漲過快。但事與愿違，這五年間韓國房價上漲了80%。其中，最為人詬病的，就是2020年7月10日發布的房地產新政，它對擁有多套房產者加稅、提高二手房轉讓稅、提高房產交易所得稅，以及承諾對買第一套房的剛需一族擴大住房供應量等。但是，這些政策雖然短期內（通常是兩個月左右）抑制了房產交易量，有多套房者寧愿選擇捂盤不賣，而在實際供應量減少的情況下，房價自然又升上去了。政府見政策不見效便又急匆匆出臺新政，朝令夕改使政策可信度大打折扣，結果這一年房產交易量降兩次升三次，全年成交創紀錄突破100萬件。

而尹錫悅政府上任一年多，房地產方面僅出臺了兩次減稅政策：去年修改稅法，針對多套住宅擁有者的綜合房地產稅，征稅標準將由住宅數改為房價。此外，今年7月27日又修改了稅法以減輕購房貸款還貸壓力：償還10年以上住房抵押貸款的長期住房抵押借款利息，可享受的收入抵扣房價標準從5億韓元提至6億韓元，且抵扣限度從300萬韓元擴至600萬韓元等。

從目前來看，房價趨于穩定，交易量正在回升。由于韓國經濟的增長并不寄托在房地產上，也就不需要大刀闊斧的救市。在進ICU和吃藥調理之間，本屆韓國政府選擇了后者。