近日，李嘉誠(chéng)打7折出售新盤(pán)引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

李嘉誠(chéng)此舉意欲何為？處于高位幾十年的香港樓市現(xiàn)況與未來(lái)又是如何……

01 香港樓市

香港是全球國(guó)際金融中心之一，同時(shí)也是“樓花”的誕生地。

香港的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早，最早可以追述到香港開(kāi)埠初期，當(dāng)時(shí)逐漸出現(xiàn)了土地拍賣(mài)和土地批租制度。經(jīng)歷過(guò)二次大戰(zhàn)后，香港的人口急劇增加，土地和房屋越來(lái)越供不應(yīng)求，新興的地產(chǎn)發(fā)展商們不斷推動(dòng)著地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式變革。與此同時(shí)，香港的公屋制度也逐漸確立。

1970年代初，隨著股市越來(lái)越興旺，大批跨國(guó)金融機(jī)構(gòu),主要是商人銀行、國(guó)際投資銀行紛紛到香港開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，本地中小型財(cái)務(wù)公司、證券公司更如雨后春筍般涌現(xiàn)。大家今天所熟知的新興地產(chǎn)發(fā)展商——香港“四大家族”：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界、恒基兆業(yè)也是在這個(gè)時(shí)期相繼掛牌上市并且迅速發(fā)展壯大。

到1990年代，房地產(chǎn)業(yè)已成為香港經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，被稱(chēng)為“香港經(jīng)濟(jì)的寒暑表”。從1991年到1997年，短短幾年時(shí)間香港的房?jī)r(jià)就上升了4倍左右，若從1985年算起，到1997年時(shí)香港的房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。

香港的房?jī)r(jià)一直走在世界前列，自2008年金融海嘯以來(lái)，香港的樓價(jià)更是持續(xù)上漲。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平團(tuán)隊(duì)2022年10月發(fā)布《全球一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比較》中，香港中心區(qū)域以21.84萬(wàn)元/平方米的價(jià)格位居第一。從2010年開(kāi)始，香港二手房和新樓盤(pán)的價(jià)格同樣一路上漲。

但是，就在近期，香港樓市迎來(lái)了一場(chǎng)“變故”……

02 7折出售新盤(pán)

近日，香港樓市風(fēng)云人物李嘉誠(chéng)向香港樓市投放了一枚“深水炸彈”。李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的新盤(pán)“親海駅II”公布了首張價(jià)單，其中，最便宜的開(kāi)放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折后總售價(jià)為290萬(wàn)港元，折后每呎價(jià)約13810港元（約合13.68萬(wàn)元人民幣/平方米）。

這一售價(jià)較周邊目前在售二手房便宜了30%，相當(dāng)于打七折出售，價(jià)格甚至回到了7年前，消息一出，就引發(fā)了行業(yè)震動(dòng)。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，李嘉誠(chéng)此舉或是想減倉(cāng)回收資金，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)可能會(huì)有其他投資回報(bào)率跑贏房地產(chǎn)。

對(duì)此也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，由于多種因素，樓市不及預(yù)期，不少買(mǎi)家預(yù)期樓價(jià)將會(huì)下跌，不敢入市，這就導(dǎo)致了香港今年第二季銷(xiāo)售的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況并不太理想，開(kāi)發(fā)商只有采取更優(yōu)惠的措施才能激起購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)此舉是符合市場(chǎng)、貼近市況的銷(xiāo)售策略。

但事實(shí)上，從此次新盤(pán)打折出售中，或許能從中見(jiàn)得香港樓市的現(xiàn)狀與未來(lái)……

03 現(xiàn)況與未來(lái)

近年來(lái)，受疫情沖擊經(jīng)濟(jì)、人口負(fù)增長(zhǎng)以及美聯(lián)儲(chǔ)的加息等多重因素影響，香港樓市面臨著不小的壓力。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%，寫(xiě)字樓則從2018年高位下跌20%。去年的第四季度，香港樓市創(chuàng)下了自2008年金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最差的一個(gè)階段，并且目前尚未見(jiàn)底。香港樓市連續(xù)13年的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)也終結(jié)在2022年。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2023年第二季度香港房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，盡管第一季度反彈4%，但據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年下半年房?jī)r(jià)將下跌5%至10%，全年總跌幅將達(dá)5%至8%。

實(shí)際上，香港目前新建樓盤(pán)數(shù)量已經(jīng)趨近于飽和，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變……

據(jù)了解，香港地政總署7月批出可預(yù)售樓花的單位，合共涉及4602戶(hù)，按月升逾4倍，為逾一年高位。整體看來(lái)，全香港獲批未售出樓房達(dá)到1.6萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)近年新高，全香港獲批而未銷(xiāo)售樓盤(pán)項(xiàng)目高達(dá)32個(gè)，預(yù)計(jì)下半年香港地產(chǎn)商將陸續(xù)推出新樓盤(pán)，達(dá)銷(xiāo)售高峰期。

為振奮樓市，今年7月香港樓市也出臺(tái)了刺激措施，放寬按揭比例等，這是香港自2009年實(shí)施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來(lái)，首次放寬針對(duì)住宅物業(yè)的措施。此舉對(duì)于樓市行情和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都具有重要意義。

但有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，受按揭利率高企、龐大的住宅新供應(yīng)以及內(nèi)地買(mǎi)家入市情緒不及預(yù)期等因素影響，香港的“難題”在短時(shí)間內(nèi)并不能解決，樓市可能還要忍受陣痛至明年年底。而在一手住宅新盤(pán)供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，未來(lái)開(kāi)發(fā)商為去化或?qū)㈤_(kāi)始打起“價(jià)格戰(zhàn)”。

總的來(lái)說(shuō)，香港目前盡管房?jī)r(jià)下跌，但仍處于高位。香港樓市在連漲13年后，面臨著調(diào)整和挑戰(zhàn)，但其獨(dú)特的地理位置和商業(yè)地位使其仍有投資價(jià)值，對(duì)于香港樓市的未來(lái)走向，業(yè)內(nèi)存有不同聲音。但出臺(tái)更多措施，促進(jìn)香港樓市的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展仍是當(dāng)務(wù)之急。

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