重慶最優秀7大板塊系列，終于寫到最后一個板塊，西永。

毫無疑問，西永很火，重慶由一路向北的主戰略，開始戰略向西，西部科學城、高新區概念，21年成交量一度超過中央公園，位居重慶第一。但是感覺之后這兩年熱度有所下滑，因為被金鳳搶走了一些風頭。

數據來自銘騰機構

跟中央公園一樣，西永也是距離重慶核心朝天門約20公里，最近幾年新房成交最火的板塊就是西永和中央公園。因此有人說西永是西區的中央公園。

也有人說人說是西區的照母山，都有超大公園規劃，產業、商業、學校等。

那西永更像是照母山？還是中央公園呢？

我們先探討另一個問題，為什么重慶現在及未來重心要向西發展？這也是西永為什么很優秀的重要原因。

1）地形原因。4大山脈將重慶劃為3大槽谷，重慶過往的主力發展在中部槽谷，特別是中部槽谷的一路向北，但是目前已經開發到頭了，被龍王洞山脈阻隔，中央公園這邊差不多了。東部槽谷空間有限，未來只有西部槽谷還有大面積且相對平整的土地空間。

2）成渝一體化發展戰略。作為我國經濟發展第四極，成渝一體化發展是大勢所趨，我國戰略大后方，特別是在外圍風險日益惡劣的當下，成渝的地位更重要。今年的1號文件也說的夠清楚了。且陸海新通道大力發展，米字型高鐵規劃，均是雙機場，成渝與歐洲、東盟的聯系更緊密，也是重要“港口”城市，鏈接世界。成都向南，重慶向西，兩個城市走的更近，相向發展，奔赴更好未來。

3）大重慶=重慶主城都市區。參考大成都發展模式，大成都很大，包含12個市轄區、5個縣級市、3個縣。我們平時對標成都樓市，數據是有點吃虧的，因為我們一般的房產數據只統計了主城9區。根據官宣的1號工程，重慶要在2027年基本建成現代化國際大都市，主城都市區生產總值超3萬億，常住人口達2200萬人。這里就重點強調了主城都市區的概念，將涪陵區、長壽區、江津區、合川區、永川區、南川區、綦江區、大足區、璧山區、銅梁區、潼南區、榮昌區囊括進來。

近兩年也在強調渝西一體化發展，這也是順應成渝一體化發展戰略。我覺得未來大概率會有大重慶規劃，從軌道規劃也可看出，特別是產業也在向渝西聚集，渝西大力發展融城，大重慶呼之欲出。

4）西部科學城規劃。科學城概念全國很火，這一套模式是經過驗證的，北京懷柔科學城、上海張江科學城，都很成功。我國目前正在大力產業升級攻堅階段，科研興國，科學城是重大承載地，而西部槽谷可以滿足這一大力前瞻規劃，有大學城的學術基礎，金鳳大片科研基地建設，西永產業支撐落地，產科教共融，各種基礎夯實的很好。

所以重慶未來一路向西是大勢所趨，那么西永為什么很優秀呢？先說優點，再說缺點。

大的還是用選板塊的關鍵5要素來評判，簡單分析。

01

【地段】一路向西大戰略，5軌，陸海新通道起點

大的方向不用多少了，前面已經說清楚了，西永響應一路向西大戰略方向，還有也是高新區發展的核心。且西永是重慶兩大發展主力的鏈接點，兩江新區及西部科學城交匯處，地理位置不錯，到江渝北很近。

同時還是陸海新通道起點，第二機場、高鐵站點等預期。更有5軌的規劃，7號線、17號線前面也剛出動工消息，利好加碼。科學大道的規劃，眾多隧道的規劃，中梁山隧道群14條隧道連通，可以看出對板塊發展的重視。

02

【商業】融創茂，高新天街已成，未來仍有空間

跟中央公園一樣，沒有畫餅，融創茂、高新天街已開業，奧特萊斯也有，且西永足夠大。未來還有想象空間，片區也留有足夠多的商務用地待開發。

目前商業更多集中在西永中部地帶，未來西永北，即物流園區域，沙區政府都搬過去了，未來這個板塊沙區也會花大力去發展。然后西永南有大量高新產業，規劃科學公園，還有很多空地，未來預留想象空間。

03

【教育】較分散，未來可期

西永的教育較大學城肯定要差一點，特別是中部區域落后一點，目前僅明遠未來中小學好一點。但北區很優秀，雙小+南開。

近期南區有大新聞，科學城八中將落至于此。周邊空地不少，教育帶動，后期再賣地多發展，與金鳳連接起來，板塊勢能會更強化。

04

【產業】殺手锏，科產教一體，金鳳凰計劃

產業一定是西永的殺手锏，目前很好，未來更好。目前是渝新歐起點，西永的微電園，筆記本電腦產量占全球三分之一。惠普、富士康、廣達等知名企業入駐，未來還有意法半導體落戶西永，板塊內的半導體產業鏈也會聚合。

然后科產教一體，金鳳科研基地，大學城的教育，西永的產業，相互共融，所迸發出來的力量極具想象力。

同時，金鳳凰計劃大力引入高精尖人才，有人了房價才能穩，聽說最近板塊內改善的房子很好出租，就有這個的推動力。

05

【環境】科學公園，14倍中央公園，平坦

最大的亮點當屬科學公園規劃，中央公園14倍大，一期將打造為重慶童話世界生態公園。如果這個公園打造完成，再加上科學城八中的利好，西永南的這個細分板塊也大有可為
。

整個西永其實公園蠻多，包括融創文旅城整個項目，里面游玩設施也不少
，包括回龍壩那邊。

還有就是西永也相對平坦，道路四通八達，整個城市界面也很新，也不乏很多高端產品，且多為純粹居住區規劃，
很宜居。

但是西永也確實有它的一些缺點，簡單說下
：

1）與主城跨江跨山，通達性略差
。西永再怎么說也是與主城核心相距20公里，且隔著嘉陵江、中梁山山脈，
交通阻隔。當然有很多隧道、軌道規劃，能弱化這一現狀，話說大竹林大橋好久
開建？

2）沙坪壩親兒子甩出去了。以前西永、大學城是沙坪壩管的，但是現在是高新區管了
。沙坪壩以前可是花了大力氣在這邊，西永廣場修的那么好，現在可惜荒廢了，現在沙坪壩只有大力發展西永北了，回龍壩那邊，沙區政府也搬過去了
。但是高新區目前的發展重心很明顯在金鳳，大的思路是先發展兩頭，再把中間的西永南部分鏈接起來，
所以西永最近有點失寵。

3）供應量大，投資客多。西永作為新區，前幾年供應不少，且吸引了眾多投資客，拿地價格也飛漲，波動較大，前期房價有極低價格買的，后期也有逼近2萬價格買的，特別是融創文旅城這種大城，吸引眾多投資客，很多吃了血虧，8千多價格就在割。但是經歷這一波換手之后，長遠來看，西永依舊不錯
。

綜上，大的方向來說，西永肯定是非常優秀的板塊，但短期在橫盤、蓄力，未來可期
。個人覺得它更像西部照母山，因為產業霸道。
目前西永新房價格在1.3-1.8的樣子，且供應不多，二手房9000多就可以淘筍，大家把握節奏可考慮
買入或TZ。

重慶最優秀的7大板塊到這里就寫完了，供參考
。