市場分化嚴(yán)重，濟南市場的購買力底蘊在哪？

“多年來的最慘7月”，這是全國范圍內(nèi)的樓市表現(xiàn)。

具體到濟南市場，7月期間多個項目開啟降價潮，東部片區(qū)央企、國企開發(fā)項目也積極跟進降價。在新房供應(yīng)量有限、二手房降價砸盤、部分片區(qū)新房大幅度降價的背景下，很多購房者對下半年市場打了一個問號。

該不該買房、哪些板塊有購買價值、哪類置業(yè)需求現(xiàn)階段可以進場置業(yè).....粉絲群和微信后臺每天都會有很多類似的問題咨詢，在綜合上半年濟南市場表現(xiàn)和近期的市場分化情況后，我們可以很清晰的看到：改善市場，依舊是濟南市場的壓艙石，核心區(qū)豪宅市場的成交情況依舊火爆！

比如從今年1月至今的市場情況看，核心區(qū)多個改善板塊規(guī)模均出現(xiàn)了增長，如傳統(tǒng)的柏石峪、長嶺山、賢文、盛福片區(qū)，而在漢峪、CBD片區(qū)新房退出市場舞臺的背景下，科技城異軍突起，成功接棒漢峪、CBD、龍洞等片區(qū)，成為了濟南核心區(qū)的新晉熱點板塊！

在改善市場持續(xù)具有活力的背景下，更多的是濟南產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)變化帶來的紅利。比如在濟南人口老齡化的背景下，適齡購房人口年齡逐步增大，這和多年前城市快速擴張期的剛需市場不同，目前的濟南早已進入第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高質(zhì)量發(fā)展階段，以低品質(zhì)置換到高品質(zhì)、外圍置換到核心區(qū)的改善需求已經(jīng)成為城市主流和房地產(chǎn)市場的中堅力量！

而在這波濟南主城區(qū)改善市場的浪潮下，只有部分房企前瞻性的預(yù)判并進行了有效布局，比如保利置業(yè)，它是濟南市場近兩年來唯一實現(xiàn)在盛福、賢文、科技城三大板塊布局中高端改善項目，且逢開盤必?zé)徜N的房企！

通過保利置業(yè)等房企在核心區(qū)項目的優(yōu)質(zhì)表現(xiàn)和濟南城市、產(chǎn)業(yè)、人口發(fā)展趨勢，我們可以清晰的看到，在市場下行期的分化階段，改善依舊是樓市基石！

近年來多家房企均把有限的土拓資源聚焦到核心區(qū)，在核心區(qū)住宅用地供應(yīng)不足的背景下，黨校、唐冶、雪山、西客站、段店五大片區(qū)均出現(xiàn)了封頂熔斷+拼手速的土拍，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅更是一地難求。

而保利置業(yè)則通過和軌交合作公園上城項目、公開市場溢價土拍獲取臻譽項目、熔斷土拍獲取瓏譽項目實現(xiàn)了在濟南東部三大熱點改善片區(qū)的全面布局，加上其在濟南主城和諧片區(qū)開發(fā)的改善流量王天禧，保利置業(yè)成為2023年濟南市場唯一坐擁主城四大熱銷改善盤的房企！

從目前的銷售價格看，保利置業(yè)實現(xiàn)了臻譽、瓏譽項目銷售價格雙三萬+的壯舉，并讓其譽系成為濟南近期的頂流豪宅產(chǎn)品系代名詞！

保利置業(yè)旗下的產(chǎn)品系分為“印、玥、園、城、譽”，其中譽字系為凝結(jié)多載奢宅經(jīng)驗用心設(shè)計打造，源啟香港、榮耀上海浦江，是專屬于保利置業(yè)的高端型產(chǎn)品系列，強調(diào)定制性、精致感、高品質(zhì)、傳承性，擇址、產(chǎn)品打造、整體品質(zhì)要求都非常苛刻，這也是譽系能在濟南熱銷的原因！

效果圖

而就在近期，保利置業(yè)定鼎科技城片區(qū)的全新力作保利·瓏譽首開，推出房源當(dāng)日基本售罄，是近期濟南首個銷售均價超3.15W+且首開即罄的項目！

同時， 從開發(fā)節(jié)奏看雖然保利·瓏譽拿地不是科技城板塊最早的，但整體開發(fā)節(jié)奏卻是最快的，不論是報規(guī)、開放、蓄客、取證開盤，所有的營銷節(jié)奏都非常緊湊。從業(yè)內(nèi)的監(jiān)督看，保利置業(yè)從公園上城項目開始就有著鮮明的打法和“大客儲、強體驗、高轉(zhuǎn)化”的銷售策略，工程進度、整體展示等均有保證，體現(xiàn)出較強的綜合能力。

據(jù)悉，在保利大集團的排名中，保利置業(yè)在多項指標(biāo)都是名列前茅，綜合實力的保證才能實現(xiàn)項目的熱銷，而為何這兩年濟南改善市場對保利置業(yè)開發(fā)的樓盤如此買單？這個問題我會結(jié)合幾位粉絲的購房體驗去進一步分析。

效果圖

本次保利·瓏譽開盤，我有兩位粉絲成功選房，此外還有十余位粉絲在等項目再次加推。

通過前期交流，我發(fā)現(xiàn)對于他們來說主要對比的是漢峪、CBD、賢文的次新房和保利·瓏譽項目，次新房在交房時間方面優(yōu)勢明顯，那么為何還是堅定的選擇了保利·瓏譽呢？主要有以下幾個原因：

1、比區(qū)位：保利·瓏譽項目位于科技城板塊，也就是中央商務(wù)區(qū)北區(qū)，和CBD五指山一路之隔，不存在明顯的區(qū)位差異，且項目所在片區(qū)和CBD片區(qū)的規(guī)劃有所不同，在坐享城市核心配套的同時，做到了“出塵不離塵”。

效果圖

此外，和CBD住宅地塊的小街區(qū)規(guī)劃影響私密性不同，保利·瓏譽項目為大體量住宅地塊規(guī)劃，居住體驗更好，比CBD的次新房更具有優(yōu)勢。

用一位粉絲的原話說：“在CBD龍湖天街都能看到旁邊我家的北臥室，這實在是受不了。”

2、比配置：CBD片區(qū)的項目多為石材、真石漆搭配的組合，鋁板外立面很少，且部分項目石材并沒有體現(xiàn)出顏值和品質(zhì)。

而保利·瓏譽的外立面采用了超大落地窗和全鋁外立面，顏值更高，更具有辨識度，豪宅的面子就是外立面，這樣的高顏值、高品質(zhì)外立面組合讓項目未來的升值潛力也會更大！

效果圖—非交付標(biāo)準(zhǔn)

同時，項目還是核心區(qū)稀缺配有會所的項目，它有著片區(qū)唯一一個下沉庭院靜水會所（約1670㎡），配有四泳道的泳聯(lián)水質(zhì)泳池和桑拿房、兒童泳池，兒童國學(xué)館里有為學(xué)齡兒童打造的四點半學(xué)堂，健身器械選用的也是全球鼎級品牌力健等。

效果圖—非交付標(biāo)準(zhǔn)

這些在一線城市中的豪宅標(biāo)配組合，在濟南卻不是每個“豪宅”項目都有。

所謂的次新房“偽豪宅”和保利·瓏譽這樣的真豪宅相比，確實沒有長期持有的價值。

效果圖—非交付標(biāo)準(zhǔn)

另外保利·瓏譽項目在精裝入戶大堂、地庫精裝大堂、地庫星空頂、地庫主通道水磨石地面等配置方面的細(xì)節(jié)，也體現(xiàn)出“譽”系源自一線城市豪宅基因的底蘊。

效果圖—非交付標(biāo)準(zhǔn)

而CBD片區(qū)住宅社區(qū)不具備的大公園、大綠地，保利·瓏譽一應(yīng)俱全，還做了升級！

項目北組團規(guī)劃有南北兩個景觀大中庭，南北距離相當(dāng)于2個足球場，面積更是開闊，僅北側(cè)一個中庭就有約3000㎡。

同時項目還給樓王設(shè)計了水景庭院，并配有約2500㎡的大草坪，儀式感十足！

效果圖—非交付標(biāo)準(zhǔn)

作為豪宅社區(qū)門面的社區(qū)大門，項目也極盡奢華：項目北區(qū)打造了約60m奢華社區(qū)大門，配有價格昂貴的黑松，有著酒店式入戶大堂的配置，儀式感爆棚！

效果圖—非交付標(biāo)準(zhǔn)

綜上所述，這些配置可以看做是上個階段濟南核心區(qū)項目和新晉豪宅樓盤的差異之處，而回歸本源的產(chǎn)品邏輯，才是保利·瓏譽的殺手锏！

天幕大平層，保利置業(yè)又一次的創(chuàng)新引領(lǐng)！

從項目定位端看，保利·瓏譽項目180㎡以上的產(chǎn)品占比要多一些，且首開的3/4號樓均為168/188和230㎡的產(chǎn)品，其中約230㎡產(chǎn)品有著CBD次新房不具備的硬核產(chǎn)品力！

戶型圖

一位成功選房的粉絲提過，目前買瓏譽已經(jīng)是他在濟南的第五次置業(yè)了，從一開始的高層戶型到早期的四面寬產(chǎn)品再到置換核心區(qū)的160㎡戶型，他愈發(fā)感覺到寬廳、開間和進深的合理關(guān)系、私密性才是終極置業(yè)應(yīng)該考慮的產(chǎn)品細(xì)節(jié)！

而保利·瓏譽的這款約230㎡產(chǎn)品，一改CBD無大面寬大邊廳產(chǎn)品的弊端，用約16.5米的超大開間和270°無敵觀景大邊廳引爆了核心區(qū)！

具體來看，它的邊廳開間達到了約6.7米，陽臺開間達到約9.7米，這足以碾壓市面上大部分160-180㎡四面寬產(chǎn)品的客廳開間，且獨有的邊廳視野是其他產(chǎn)品不具備的；它的主臥和南向衛(wèi)生間開間達到約6.6米，并和南向次臥組成了雙套房的配置。

同時，私家電梯廳入戶的私密感也是豪宅標(biāo)配，和玄關(guān)空間組成了更全面的收納體系。

而項目的約168㎡、約188㎡產(chǎn)品，則滿足了四室、大面寬的置業(yè)需求，綜合來看項目的首開產(chǎn)品堪稱全部都是爆款！

在科技城片區(qū)唯一的綠建三星項目加持下，保利·瓏譽的熱度會一直延續(xù)，保利置業(yè)對核心區(qū)的大手筆布局、項目打造端的高品質(zhì)細(xì)節(jié)將持續(xù)得到市場回報！

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