最近關(guān)于房產(chǎn)的ZC信息量真的不少，也帶動一大堆地產(chǎn)股創(chuàng)新高，可更多是虧損股帶頭沖鋒，是投機的浮躁，很多大盤股其實還好，甚至還沒得去年三支箭ZC帶動那么猛。

那么這一波熱情能持續(xù)到何時？不可預(yù)判。

先回顧一下最新的信息面，下面這張圖說的比較全面，7月可謂密集發(fā)布。

不過就目前的系列動作來說，很多明確的ZC并未頒布，但是有很多預(yù)期是好的，接下來應(yīng)該會逐步明朗。

但是有幾個點是比較明確的，接下來談一下自己的簡單看法，僅供參考：

01

房產(chǎn)仍是支柱，穩(wěn)住房產(chǎn)才能穩(wěn)住消費

今天FGW重磅，發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施的通知》，對于汽車、房地產(chǎn)、餐飲、文旅等方面提出了二十條恢復(fù)和擴大消費措施。

目前國際環(huán)境復(fù)雜，各種脫鉤，外貿(mào)乏力，歐美的儲蓄快見底了，外需疲弱，外循環(huán)接下來動能不足是大概率事件，需要啟動內(nèi)循環(huán)，擴大內(nèi)需，更好發(fā)揮消費拉動經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)性作用。

擴大內(nèi)需的維度是多方面的，但是不可否認的是，上半年我們的CPI增速確實惱火，內(nèi)需消費的動能是不太足的。按大家的常理是，房地產(chǎn)不行了，大家都會把錢拿去搞消費，可真實結(jié)果卻殘酷的相反，我們居民財富的70%在房產(chǎn)，試問當(dāng)你的資產(chǎn)縮水后，你還有心情去吃喝玩樂消費嗎？房產(chǎn)關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)太多，地方ZF的土地CZ也會關(guān)聯(lián)，一鯨落，萬物沒，整個陷入負反饋。

房子也是大宗消費品，恢復(fù)和擴大消費也離不開它，所以提出要繼續(xù)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)ZC，因城施政用好ZC工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

所以接下來ZC肯定會有，才能促內(nèi)需，拉消費。

02

歷史轉(zhuǎn)折點，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化

7月24日ZZJ會議關(guān)于房地產(chǎn)最最關(guān)鍵的一句話是，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)世行供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。

過去很多年，我們對于房地產(chǎn)經(jīng)歷很多輪調(diào)控，但依然無法阻擋總體房價都在上漲，階段性猛漲，那是因為總體供小于求，過去城鎮(zhèn)化率有大幅提升空間，人均住房面積有提升空間，但當(dāng)這些指標(biāo)都階段性達到飽和，說白了，房子不再是稀缺品，某種程度過剩，未來更多的空間在于真正的剛性需求和改善性住房需求。

所以未來一是，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期；城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進入城市更新的重要時期。

主要矛盾從過去的房子不夠，房子短缺，進入到需求“好房子”階段。未來“好房子”才有價值，更多老破小會無限歸零。

二是，房價不會大漲，投資性需求肯定極少，但房產(chǎn)仍然是老百姓財富配置的主要工具，只是未來房產(chǎn)投資會更走向?qū)I(yè)化方向，瞎投將損失慘重。

三是，過去我們更多是防止房地產(chǎn)過熱的一些調(diào)控手段，未來因為供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，我們更多的不是關(guān)心過熱，而是擔(dān)憂過冷，所以接下來以前限購、限售、限貸、限價等調(diào)控ZC大概率會逐步推出歷史舞臺。

03

認房不認貸，城中村改造，存量利率下調(diào)，大招還有很多

7月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部長倪虹指出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等ZC措施。

工具箱還有很多ZC可以用，只是因城施政，接下來我們要飽含期待。

上周的文章有講特大、超大城市城中村改造計劃，現(xiàn)在如果這些城市寄出認房不認貸大招，大幅降低改善性需求置業(yè)門檻，還是能拉升不少需求。

另外如果存量利率下調(diào)，個人覺得也不是不可能，100萬的貸款，高點利率5.8-6.2的，一個月月供能省1000多，這些錢拿來拉消費，動力強勁。

綜上，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點已經(jīng)來到，大的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)折點，小的ZC轉(zhuǎn)折點也會來到，情緒的轉(zhuǎn)折點也會來到，不需過度悲觀，應(yīng)充滿信心。但房產(chǎn)投資未來專業(yè)事還是要交給專業(yè)人來做，不要盲目。