國家頂層會議表態(tài)+支持大型城市城中村改造+地產股大漲+公積金交滿六個月即可貸款。這些好消息疊加，地產界不是應該喜大普奔么？

為什么還有一家千億房企預判市場憂心忡忡，明確要求內部降價搶跑？

為什么頂層中介機構約束經紀人三緘其口，不要在公眾平臺上解讀分析？

為什么期盼了這么久的“史詩級利好”，結局如此撕裂魔幻？

有人形容兩年來樓市調控政策的頒行，是教科書般標準的“添油戰(zhàn)術”。

為什么要一直添油，一年前就說政策工具箱應出盡出么？

A因為雖然前面添了但沒添夠。

B因為不知道添多少有效，所以要一次次試著添。

C怕添多了著火，所以寧可少而勤也不能多添。

D事態(tài)比想象中的嚴重，現在必須要快添、多添。

以上四種可能，你認為哪種最有可能？還是ABCD全選？

油添了，鍋還是沒熱，負面效果來的卻很明顯：都認為后面還會添油，所以現在不宜進鍋，都要再等等看。看看狼是不是真的要來。

所以添油者的身份越來越高，信任背書越來越厚。很顯然，吸引需求進場的迫切態(tài)度也越來越明顯。

房企償債峰值期已過，為什么還要強調風險？你猜它們要用什么還債？

好消息是2021年第四季度以來，境外和境內資本市場中，發(fā)生債務違約的房企，大部分已經完成了債務重組，或者取得了重大進展。

壞消息是，這些債務中的大部分，并沒有真正得到真金白銀的償還，而是得到了2~9年的展期。通俗講就是債主同意，賬要認，可以晚點還，有錢了再還。

那么猜猜看，欠債房企要用什么償還呢？自然是銷售回款。總歸是割肉好過割命。

未來將要面對一群玩命割肉的同行，這就是上面那家千億房企L集團最擔心的事情。

保交付進入深水區(qū)，更多的交付困難才剛剛開始解題。

原以為保交付僅僅是H、R、B等個別房企的專有名詞，但是這個專有名詞出現的頻次越來越多，開始出現在很多百億級房企自家的公眾號上。

個體的承諾口號逐漸演變成了行業(yè)整體性的表決心。

受國內商品房銷售預售制的因果影響，2022年全國交付400多萬套新房，實際上這些絕大多數都是已經完成主體結構，只需要后期補齊配套、園林、門窗等等工序，屬于難度相對較低、投入相對較少的那部分。

包括恒大的30萬套、碧桂園的70萬套、金科的8萬套、陽光城的10.1萬套，都是如此。

剩余那些按照商品房購房合同承諾交付日期，但工程未過半，甚至剛剛出地基，卻因為種種問題停工的樓盤，才是困難重重的重災區(qū)。

就如冰箱里的爛水果，能吃的部分已經挖走了，剩下的部分處理起來才棘手。

用最好的政策窗口，對沖最壞的市場狀態(tài)，還有沒有機會？

后臺粉絲留言發(fā)問，手里有兩三百萬的閑置資金，還能不能買房？能不能掙錢？

他的理由很明確：目前從貸款利率、從保障監(jiān)管、從購房限制條件、從產品升級迭代，幾個方面看都是很好的入市窗口期。

誠然此時購房有風險，但是投資其它百萬級的賽道風險更高，總不能全兌換成黃金吧？

答案是：用幾年來最好的政策窗口機遇，對沖可能的市場風險。即：購買樓市中產品最高、地段價值最好、開發(fā)商品牌最過硬的頂層產品，只選產品金字塔塔尖那一層。

未來即便是未來遭遇L型走勢，產品優(yōu)勢可以帶來更好的生活舒適度，地段優(yōu)勢可以帶來相對較好保值安全性，開發(fā)商品牌能夠規(guī)避開盲盒似的交付風險。如果有幸未來遇到V型走勢，那更不用說了，漲幅肯定好于其它產品金字塔腰部或底部的樓盤。

這也是為什么今年天津土拍熱點，都集中在改善型產品地塊上，也是上圖那家千億房企L集團的只做改善邏輯。

對剛需的忠告，越是窗口期越是魚龍混雜，越不要圖便宜。

樓市政策的放寬，房企促銷的力度，都在極力討好剛需，覬覦的是剛需背后的六個錢包。

而剛需購房，需要顧及到的因素又有很多，首要因素一定就是不要貪便宜。

不要圖便宜去買庫存很久的老樓盤存量房。目前天津依照新規(guī)范設計開發(fā)的樓盤，已經達到三十多個，未來還會越來越多。新產品居住舒適度更好，未來到了二手房市場中也更受歡迎，新舊兩類產品價值相差會更大。

不要圖便宜買負面新聞太多房企的樓盤。房企為了渡過眼前的難關，往往降價傾銷、高傭金促銷，總能吸引大批媒體號追捧。但這樣的樓盤后期遭遇減配、物業(yè)服務降標的概率會很高。

雖然樓市走進利好窗口期，但我們還是要一慢二看三掏錢。

天津會不會搞現房銷售？

講真，目前調控政策的頒行，越來越走向分城施策，自家事情自己拿主意定方向。

但房地產這個行業(yè)前期投入太高，土地成本又占據大頭，如果哪個城市要搞現房銷售，那這個城市的地大概率就沒人會要了。國內這么多城市可選，就非要投在你這呢？

這個利害關系，還得很容易拎得清的。