6月中旬，市場(chǎng)傳聞7月要出“史無(wú)前例”救市政策。

2023年棚改啟動(dòng)

7月21日，國(guó)常會(huì)通過(guò)“超大特大城市城中村改造”指導(dǎo)意見(jiàn)。

本次城中村改造與保障性住房建設(shè)齊頭并進(jìn)。

超大城市與特大城市到底是什么城市？

住建部2022年公布的《2021年城建統(tǒng)計(jì)年鑒》中有答案。

新型棚改涉及19城

超大城市為8個(gè)：

上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

特大城市包括11個(gè)：

杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。

也就是說(shuō)一、二線城市啟動(dòng)（新型）棚改。

2016 年也有一次棚改救市，但是棚改城市聚集在三四線城市。

現(xiàn)在棚改直接轉(zhuǎn)移到一、二線城市。

因?yàn)槿木€城市住房需求見(jiàn)底，只有一二線城市還有制造需求的空間。

從字面意思上說(shuō)，這救市政策還真是史無(wú)前例。

棚改貨幣化向房票化過(guò)渡

上一輪棚改是以棚改貨幣化的方式體現(xiàn)：拆遷+補(bǔ)錢。

鄭州、南京、廈門等多個(gè)城市近年棚改已經(jīng)房票化。

棚改房票化：

補(bǔ)錢改為補(bǔ)房票，用房票的形式?jīng)_抵購(gòu)房款，直接引導(dǎo)需求到房產(chǎn)，達(dá)到去庫(kù)存的目的。

部分城市的房票還可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

城中村改造能"造"起來(lái)嗎

2016年棚改政策，為救市立下了汗馬功勞，多城房?jī)r(jià)翻番。

那么，2023年的城中村改造，能讓樓市“造”起來(lái)嗎？

今時(shí)不同往日：人口紅利不再、經(jīng)濟(jì)增速放緩、 居民杠桿已到高位 。

從棚改城市范圍的變化就能看出，本次棚改，很難復(fù)制2016年的效果。

國(guó)泰君安調(diào)研測(cè)算數(shù)據(jù)：

一、二線城市地產(chǎn)更新包括拆遷重建與舊房改造后作為保障房出租，投資規(guī)模至少2萬(wàn)億，上限接近13萬(wàn)億，并間接帶動(dòng)最多7000億的家電消費(fèi)。

從棚改拉升房?jī)r(jià)角度來(lái)評(píng)估:

中國(guó)樓市總市值超450萬(wàn)億，13萬(wàn)億投入占比不算多。

且棚改是個(gè)長(zhǎng)期工程，周期并非一年，如果分?jǐn)偟绞辏磕甏蟾?萬(wàn)億的規(guī)模，短期內(nèi)對(duì)促進(jìn)樓市回暖作用有限。

但棚改對(duì)內(nèi)需的貢獻(xiàn)還是不可小視。

救市還有后招

雖然本次救市政策力度不算大，但救市向來(lái)都是如此。

一招不夠再加一招，中央不可能把工具箱里的東西一次性掏出來(lái)。

多項(xiàng)救市政策持續(xù)不斷疊加，總會(huì)質(zhì)變引發(fā)量變。

并且，最重磅的救市政策尚未呈現(xiàn)。