這幾天最熱的盤應(yīng)該是東城逸家和西江華府，好幾個(gè)朋友，甚至是外地的都來咨詢這件事，那就隨便聊聊大家關(guān)注的幾個(gè)點(diǎn)。

1.整體房源

據(jù)網(wǎng)傳，東城逸家將有約4000套房源，西江華府將有約2000套房源，其中7月15日東城逸家的售樓處已經(jīng)對外開放，首開房源300套。

之所以會(huì)引起濟(jì)南樓市的重磅炸彈，主要原因是在這個(gè)數(shù)量上。

更關(guān)鍵的是，我們并不知道東城逸家如何投放房源，300套試試水之后是直接3000套一起砸盤沖量，還是以小步快跑的方式慢慢釋放，這有待觀察...

我個(gè)人的看法以及參照城投之前的調(diào)性，大概率是要一把清理的，做出這種判斷是兩個(gè)原因。

一是保交樓的壓力很大，比如前段時(shí)間交付的東方博翠，各項(xiàng)整改都是需要錢的，二是既然已經(jīng)形成了將有4000套供應(yīng)的市場預(yù)期，那就沒必要藏著掖著，趁熱回款才是真。

2.房源戶型

東城逸家的首批房源價(jià)格已經(jīng)公布，包括逸雅園一區(qū)4號(hào)樓、5號(hào)樓，三室兩廳兩衛(wèi)面積135平和逸俊園12號(hào)樓，兩室一廳一衛(wèi)，面積95㎡，報(bào)價(jià)是26000-27000之間，最終的售價(jià)和開盤時(shí)間還沒定，西江華府網(wǎng)傳的售價(jià)3萬/平。

這兩種戶型我們分開來看，以下簡稱小戶型和大戶型。

小戶型是純粹的市場淘汰產(chǎn)品，兩室功能有缺失，大概率只能當(dāng)做上學(xué)的書包房，其他的功能僅限于想想..

其實(shí)網(wǎng)上可以搜索一下漢峪兩室的價(jià)格和銷售情況，同樣不樂觀，這和小區(qū)關(guān)系不大，是房源本身的因素。

大戶型要分怎么看。

如果你是高端改善，這種大高層，非全明衛(wèi)生間的戶型已徹底落伍，單說一個(gè)觀景橫廳，很多剛需盤比這強(qiáng)。

如果你是中端改善，這種戶型可以接受，因?yàn)榫C合考慮這盤的學(xué)區(qū)狀況來說，按照業(yè)內(nèi)說法，考慮這盤的家庭多為小太陽家庭，一家三口，住這種135平的三室，功能沒有太大問題，其實(shí)是值得考慮的。

結(jié)合這一點(diǎn)，再說說西江華府

西江華府僅結(jié)合二手房戶型來看，他的戶型和現(xiàn)在市面流行的戶型完全不在同類檔次...

現(xiàn)在的高端改善盤講究是的是匹配，對于品牌、物業(yè)、戶型的要求更高，甚至在這種詭異的要求下，地段已不是第一屬性，例如港溝仁恒，如果這1000套是純商業(yè)開發(fā)，相信突破5的問題都不算大。

所以最終的價(jià)格會(huì)比較關(guān)鍵，現(xiàn)在還沒法說。

3.關(guān)于優(yōu)勢

第二條說了很多戶型和大高才能上面的劣勢，這兩個(gè)盤的優(yōu)勢非常明顯

第一地段，龍洞漢峪已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)末期，沒有太多的新房可售，即使為了有新房可以銷售，大概率的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這批房源。

完全是巧合

第二學(xué)區(qū)，相信大家也刷到了東城逸家的中考成績，雖然全濟(jì)南的中考成績都不讓釋放，但是東城逸家的成績必須能“網(wǎng)傳”，可謂是一個(gè)不大的巧合了。

第三圈層，西江華府當(dāng)年流傳的業(yè)委會(huì)成員，東城逸家的公務(wù)員屬性，懂的都懂

第四點(diǎn)價(jià)格上也有優(yōu)勢，這兩個(gè)盤是市面上為數(shù)不多新房比二手房賣的便宜的房。

1.售價(jià)比二手房低2000-5000元

2.新房與二手房相比有自身的優(yōu)勢，購房者可以按照心意選擇樓層樓座，這一點(diǎn)是二手房完全做不到的..

所以綜合考量優(yōu)劣勢，這盤出現(xiàn)排隊(duì)爆火非常正常。

關(guān)于價(jià)格我簡單說一下

東城逸家的兩室超過2萬5，三室2萬7，西江華府3萬3，如果超過這個(gè)價(jià)格，我個(gè)人看法是大概率不存在什么套利空間了..

也就是說買完房，大概率要橫盤很多年，當(dāng)然這條主要針對想投資的人來說，對于買了自住的，其實(shí)意義并不大..

4.關(guān)于負(fù)債

有些人再說城投負(fù)債的問題，緩解現(xiàn)金流未必是要緩解負(fù)債，也有可能是和后續(xù)的開發(fā)有關(guān)。

至于到底負(fù)債率怎么樣，我不能亂說，而且這點(diǎn)和買房沒啥關(guān)系，大家不要揣測了..

5.關(guān)于北遷

負(fù)這一點(diǎn)有點(diǎn)陰謀論的說法，但是不得不說確有其道理，ZF能不能搬也不是我能說的，上回有個(gè)自媒體咔咔一說，去喝茶了..

不知道有幾個(gè)人去過大北邊，其實(shí)只要開車去一趟，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種，搬遷導(dǎo)致房價(jià)涼涼的論調(diào)是多么扯淡。

因?yàn)榕c龍奧這種城市自然發(fā)展而延伸的板塊不同，北部實(shí)在是太太太遠(yuǎn)了..這是其一

其二，現(xiàn)在是2023年了，已經(jīng)不是畫個(gè)圈大把錢就能收進(jìn)來的日子了，所以綜合看，甭管搬不搬，和房價(jià)都關(guān)系不大。

6.關(guān)于學(xué)校的容納問題

你還真別說，這確實(shí)是個(gè)問題，因?yàn)榻衲昃陀鞋F(xiàn)成的例子，甸柳小學(xué)，因?yàn)橐荒昙壍暮⒆犹啵瑢?dǎo)致一年級去燕翔小學(xué)借讀一年，而且在經(jīng)歷了WQ之后，基本維持了現(xiàn)狀。

這個(gè)東西就很有意思，如果這幾千套房都是奔著好學(xué)區(qū)來上學(xué)的，就有極大地概率出現(xiàn)這種問題，甚至出現(xiàn)像歷下一樣的彈性學(xué)區(qū)。

但是這一點(diǎn)，沒人能打包票，就和回復(fù)的那樣，家訪才500多，到報(bào)名的時(shí)候800多，這東西上哪說理去。

7.關(guān)于圈層的混雜問題

實(shí)在是沒想到，能買得起2萬5以上房子的人都被歧視成雜質(zhì)了，遠(yuǎn)了不說，就說經(jīng)五路和育英系，那邊還有多少GWY呢？他們都沒事，怎么到東城逸家就不行了？

個(gè)人認(rèn)為2萬5的價(jià)格也足夠篩選了。

8.對二手房的沖擊

沖擊肯定是會(huì)有的，而且一定會(huì)有人買了立馬拿出來掛牌，所以這些房子最終的售價(jià)非常關(guān)鍵，個(gè)人估計(jì)，未來這兩個(gè)盤的價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)很長時(shí)間和這波新房的售價(jià)持平。

這東西看淡點(diǎn)，現(xiàn)在什么房子都不好賣，只有降價(jià)好賣。

9.買盛福的買銀豐買XX的是大冤種

不至于，這主打的就是一個(gè)緣分，話說回來，那邊戶型更好啊

我這筆記本打字錯(cuò)字多點(diǎn)，見諒。