最近一段時間，抖音上開始流行房東在線割肉賣房了...

　　整個流程大概是這樣：

　　房東在后臺找短視頻博主私信，短視頻博主帶著攝像機等家伙事到業主家里進行拍攝..

　　其實呢，拍攝倒是其次，眾多觀眾最喜聞樂見的是兩大環節。

　　一是業主高喊賠大了..

　　二是在業主高喊賠大了之后，接下來讓人瞠目結舌的報價..

　　比如這套碧桂園的都薈府，135平的四室兩廳的次新房，就算加上物業停電擁堵等等因素，170萬的房東報價，確實擊穿了片區底線...

　　我在貝殼搜了搜這個社區的貝殼成交價，110平的房子在161.5萬，170萬就能買到135的四室，就算加上8萬的高稅，也才178萬，合著13000一平，還是現房精裝修..

　　即使對比同類張馬片區在售的新房，同面積少說節省20萬..

　　當然這套房子雖然評論區說還要掉，但是最終一天就成交了

　　限于隱私，我不能截取太多的圖片

　　自從某位博主拍這種類型的視頻火了之后，好像全抖音賣二手房的都在搞同類型的視頻拍攝..

　　畢竟這種類似別人遭受損失的視頻往往喜聞樂見，尤其是類似現場談價的環節又讓很多想買房的人感覺到童叟無欺...

　　不過，雖然看起來還是很可樂的，但是我們不得不承認

　　不單單是老破小，連很多次新房也在下降通道中，而這一點是很罕見的...

　　01

　　我連續刷了幾百個類似的視頻，先針對這是一種新興產物大概來總結下利弊

　　先說正面:

　　1.因為短視頻存在附近以及推薦板塊，這就導致拍攝的二手房天生自帶周邊精準流量，而且作為鄰居來講，也想知道自己的二手房到底能賣多少錢，所以流量是差不了的

　　2.整體的構建場景又比較真實，因為中介在短視頻里現場砍價說利弊，所以看起來還是很真實的，總比那些你一問這房子在哪，一大堆讓你私信的要強不少。

　　3.評論區的互動要么說賣不出去要么說還得砸手里，客觀上增大了互動量，又增加了推薦的流量

　　3.基于以上三點，對于特別著急賣房的人來說，成效還是不錯。

　　再說負面

　　1.砍價實在是砍的有點厲害，很多人本著來都來了，不讓點錢不就讓別人白來的心態，少說降10萬，多則降20萬，我看到有不少房子已經擊穿了過去的成交底價..

　　2.這種東西不能刷多了，刷多了會對房地產市場以及房價產生超級強烈的負面影響..

　　我就曾看到一套房，讓A中介拍攝報180萬，發了幾天發現沒動靜，讓B中介再來拍攝報175萬，最蛋疼的是還被評論區發現了，大家只能感覺到你的房子確實不值錢..

　　很多房主堪稱兩眼一抹黑，降價的幅度都是憑感覺，中介真的過來建議市場行情價，很多人心里還是很抗拒的...

　　個人不建議這東西當做第一選擇，不如先降價在貝殼上掛掛，找找行情，弄不動再來拍會更好點..

　　另外，不知道是不是視頻的影響，不少視頻中出現的二手房小區突然多了好幾套低價掛牌的...

　　2.一定要明白一件事，不大割肉，房子是出不去的，和視頻以及拍視頻的那個人一點關系都沒有..

　　包括前文我提到的效果不錯，一定是基于大幅降價的基礎之上，按照我不嚴謹的統計，100套拍攝的房子大概只有3套能在一個月銷售出去..

　　02

　　按照我對人群的認知看，絕大多數人對于出鏡這件事還是非常抗拒的，但是依然還是有這么多人愿意配合中介來拍攝自家的二手房。

　　也側面反映了這群房東的焦灼...

　　老破小就不用強調了，但是現在市面上有很多房子，他們有電梯，房齡15年內，地段一般，甚至戶型還湊活..

　　但是就是這種房子同樣需要割肉，這才是真可怕。

　　我摘了一些出鏡視頻的報價:

　　郎茂山山景園，三室兩廳兩衛，153.24平，一口價195萬，據說賣掉了，單價不到1萬3，這套屬于山景房。

　　和諧片區蘭亭鑒筑花園，電梯一室一廳 56平，57萬，看了看貝殼之前都70個，不知道和戶型是不是有關聯

　　南苑小區，當年鐵路搖號的房子，18年買的時候295萬，現在255萬...暫時沒聽說賣掉

　　紫云府216平送車位一樓50平小院，400多個，暫時沒聽說賣掉

　　歷城區重汽翡翠外灘 170平 289萬送地下室車位，合1萬7已售

　　和諧片區，新世界陽光花園，91平賣139萬

　　房子有很多，大概總結一下

　　如果是老破小，基本上就是等著，除非大大大割肉，否則弄不出去，有賣出去的，但絕大多數白搭，像昆侖街，房主可能想賣8000，但是網上有6000賣掉的記錄，這就很頭疼。

　　15年房齡以下，地段一般，戶型功能有缺失，比如兩室，基本要低于貝殼掛牌價1000元以上，而且這種房子的單價是有上限的，往往1萬5就是天花板了。

　　普通次新房，對比周邊新房，或者19年后入手的價格，每平米賠1000-2000左右，比如中海華山，據我觀察，這種位置，改善掉的比剛需快...

　　好地段好房子，多半要控制總價，根據我之前的總結，二手房市場上，多數人能承受的區間在350萬以下，超過這個區間會比較難賣，哪怕他處于所謂的改善區域，多數的成交周期也不算太短。

　　我在貝殼上選了不少小區關注。

　　隔段時間我會看看這些房子，很難過的是多數都沒出去，這就說明即使你是所在小區的最低價，房源流通性依然不強。

　　至于到底降多少才有人買，中介也沒想法...

　　拿前面幾個出售的房子來當正面案例看

　　稍微不老（10年內），不普(有點亮點）而且不殘（戶型功能無缺失）賠點錢出手還是問題不大的。

　　亮點這東西涵蓋的比較多：

　　比如非高層，畢竟喜歡高層的越來越少了...

　　比如山景，再比如價格上對比同片區的新房具備一定優勢

　　例如翡翠外灘和國泰江悅，國泰江悅170可是貴多了。

　　你不用管興元小學到底成績咋樣，有人愿意房子就夠了...

　　但是相應的，老（10年以上），普(地段沒學區，偏西北，發展速度一般般）、殘（兩室頂層復式），出手就需要割肉了。

　　關于頂層和復試補充一點，不能說這種房子不好，但就是很多人不太感冒，尤其是早期復式，普遍總面積偏大，單層面積偏小，上下樓不便所以把他歸納在殘里面了。

　　03

　　最后說點我周邊發生的事

　　老粉都知道，我19年就把家里兩套房子出掉了，一套是老破小，另外一套其實不算老，但地段差點，6層洋房但沒電梯，房子本身算普殘，都是垃圾學區。

　　高潮來了，最近一段時間我因為往外租房子，鬼使神差的又到了當年我賣房的門店那里。

　　比較可惜的是沒找到當年幫我賣房的中介，然后針對老破小發生了如下對話：

　　我：我在XXX有套XXX層的房子，現在好掛嗎？

　　答：掛肯定是沒問題，你想掛我和你去拍拍照

　　我：先別拍照了，我就是想問問現在到底多少了，好不好賣？

　　答：好不好賣不敢說，價格的話到不了70了

　　我：我看貝殼，之前有賣93萬的（那套就是我），怎么現在才70啊

　　答：70其實也保守了，你要是真想賣就是60多一點，現在一個月都沒幾個看老房子的，你隔壁XX小區還好一點，房齡沒這么老，你這個是真沒人看，掛上來的意思也就是說能看

　　我：隔壁XX小區怎么好賣呢，那邊房齡也不行啊

　　答：因為你這個小區房齡已經超過30年了，銀行現在有政策，93年以前的房子，只有1-2家銀行能做貸款，其他都是全款，但是能買咱這房的，咱說實話都是沒錢的，所以你別看就差幾年，其實差別還是很大的，掛我們這，我們不敢說賣多少錢，賣多少都是你們談，但是我們會盡力

　　我：這樣吧，因為這是老人的房子，我就是想知道到底能賣多少，你就說多少錢一定能賣

　　答：肯定是越低越好，但是具體多少我不敢說，因為沒大有人看，現在西邊不如東邊賣得好，買西邊的基本也都上西客站了

　　整篇對話我翻譯一下：你想割肉也得看別人接不接

　　然后那套普殘的對話更搞笑，因為我確實沒想到，從總價上看，它掉的更快。

　　從面上看，他確實更有賣點，6層洋房，房齡很新，雖然沒電梯，但是那套在二樓，然后的對話成這了：

　　答：你這房子不好賣啊，現在掛的人太多了，你看看我們內部的系統，光你這房子就100多套了，都等著賣

　　問：我這是洋房啊，這邊不是發展挺快的嗎

　　答：老師，你既然是想賣房，肯定也不是來聽好話的，咱就說點實際的，別管你這樓層高低，現在沒電梯的基本就沒人看

　　問：我自己的老破小都賣出去了，比這邊還貴幾萬呢，他那也沒電梯

　　答：這個東西得對比著看，這邊新房很多，新房都有電梯，而且還有學校，賣的也不貴，萬數塊錢，你這雖然算是洋房吧，但是和開發商蓋的根本就不是一個東西

　　問：那這房子能賣多少錢呢？我看之前有100萬的（就我那套）

　　答：這個不好說，可以先掛上，掛多少看您這邊，我這邊的建議是，要是著急賣的話可以掛個小區最低價，這樣我們也好宣傳

　　問：我這不是老破小啊，當時還是拆遷選的啊，這種房子還這么困難嗎？

　　答：現在市場就這樣，開發商的新房都不貴，現在買房的都是買新不買舊，不多降價我們都沒法推

　　整篇對話我翻譯一下：中介不樂意賣二手

　　雖然我是心中竊喜的，但是這兩個門店給我的感覺就是隨緣，想賣你就掛這，不想賣你就走，也不攔著..連個讓我降價掛上的都沒有，整個對話過程中也是漫不經心的..

　　這就是市場的真實現狀。

　　即使你割肉降價外帶出血，也未必有人接，這種感覺真是讓人絕望

　　不少朋友在問賣二手房的秘訣

　　說出來很簡單就是把房子搞干凈，年底掛上等來年三四月，做好大大大割肉的準備，如果有必要去千佛山上上香..

　　過去可以通過中介網站的增值服務以及給中介辛苦費進行促進，但是現在，我感覺現在意義不算大了..

　　因為現在想賣房的忒多了，尤其是剛需房。

　　之前寫了篇二手房的文章，大家可以看看。