重慶樓市上半年到底怎么樣呢？
稍微總結一下，部分為個人觀點，僅供參考。

首先，先給結論，整體不是太好，信心亦未復蘇，無論是開發商、購房者都是如此，無論是二手房還是新房，量價都有一定向下的趨勢。上半年整體是先揚后抑。

隔壁成都很猛，說全國最火都不為過，對重慶都有一定虹吸或分流。

但種種跡象也在表明，要觸底反彈了，只是這個底部的修復尚需時日，沒得那么快，宏觀環境可能不太允許，太復雜，不深聊。

先從5個維度重點談下對上半年重慶樓市的總結，并簡單作下下半年的展望。

01

【政策】求穩，無實質重大刺激性行動

整體寬松態勢，但問題是前面被按地摩擦，又三年大Y，要快速修復不現實，大病初愈如抽絲，需要時間。

去年更多是供給側的修復，三支箭，上半年在需求側有一定刺激，降利率、部分城市放開限購限價，拆遷房票等等，強調房地產支柱產業重要性。

ZC方向主要還是包括“促需求，防風險，保民生，轉模式，規范化”五個維度。

借用銳理的總結，很好，上半年市場以表態為主，無實質重大刺激性行動，表現“積極倡導，托而不舉”。

重慶我們也有看到公積金ZC，二手房帶押過戶，三年棚改計劃，對金科的重組，等等諸多扶持。

市場也有很多小作文在傳，會有“史詩級救市”動作發布，也許并非空穴來風，我們靜觀其變，我預測說肯定會有，但不會那么快，需要耐心等待某個時機。

02

【成交】平穩，趨勢不好，兩極分化

23年上半年中心城區實際成交住宅344.7萬方（剔除1-6月資金監管項目），不剔除的話是370.94萬方。剔除后同比去年是下降3%，22年下半年是成交244萬方，環比還是有大幅的增長，這是好事情。

數據來自銘騰

價格15012元/㎡，同比上漲3%，這也很好理解，賣的好的樓盤多是核心區的改善盤，支撐高價，剛需其實很多還是在降價跑量的。價格今年3月到達頂峰后，4-6月價格趨勢其實是持續下滑的。

我們再看看住宅成交量前20板塊及成交價格前20板塊【暫無上半年數據，看6月的數據】，前5全是北區，可見北區依舊是熱點版圖，核心區則是大楊石、老沙區、觀音橋主力成交，其他則是相對低價板塊熱銷，跳蹬、龍洲灣、水土等。

單價前5是觀音橋、新牌坊、渝中半島、江北嘴、彈子石，觀音橋是亮點，這波重慶主城核心價值回歸，由觀音橋成功帶動。

數據來自銘騰

最后再看看上半年成交前20房企及各業態成交前10樓盤，我們發現國央企占比較大，民企極少，行業繼續在洗牌。成交前10樓盤，高層/大平層基本都是核心區品質樓盤，洋房幾乎全為中央公園、西永樓盤，別墅整體成交體量占比都不太大，主要是龍湖康田麓宸占比較大。

我們放大一點，上半年前20的樓盤數據我沒拿到，我們看6月份的榜單也可以得到一些啟示。

我們發現兩極分化較嚴重，一方面改善市場成交很不錯，特別是核心區的改善品質豪宅，賣的很不錯，另外熱點板塊中央公園、西永的洋房也賣的不錯，說明好的房子依舊被大家追捧，改善需求依然在，大家對于美好生活向往不會停歇，或者說是優質資產的壓艙石。另一方面上半年我們經常看到近遠郊的樓盤，甚至是核心區品質一般，性價比不高的樓盤瘋狂促銷，剛需的需求小陽春階段其實被狠狠消化了一波，后續動力不足，所以我們看到要么降價，要么0首付，各種降低購房門檻，挖掘創造需求，接下來估計還會有。冰火兩重天。

數據來自銘騰

03

【土地】成交僅9宗，縮量中帶點無奈

上半年重慶中心城區累計出讓9宗涉宅用地，可建體量僅96萬方，持續縮量。22年成交35宗，體量467萬方，快只有一個零頭了，長遠來看這肯定是個好事情，減少新增供應，持續去庫存，營造新的供需平衡，市場才會良性發展。

平均樓面地價8634元/㎡，上漲34%，主要是核心區的高地價支撐，或者是熱點板塊的地，西永、中央公園。土地也是兩極分化，另一面我們看到的是龍洲灣的地價持續的便宜。

但是縮量中也透露著無奈，開發商的土拍參與熱情并不是很高，特別是下半年第一塊沙坪壩的地便可看出端倪，還是要營造賺錢的效應，這個飛輪才能轉起來，需要一點時間。

數據來自銳理

04

【存量】存銷比上行，總量并不大，相對可控

目前推出庫存475萬方，存銷比9.3月，未推出的庫存，我沒得數據，一方面是存量的大盤目前重慶是極少的了，貨量并不大，另一方面這兩年新拿地又極少，還有些是平臺拿地，這1年半才563萬方，不少地都還已經推出了。

還有就是某些板塊的存量還是比較大，中央公園、禮嘉、渝中半島，甚至包括南坪，最近南坪的新盤供應量很大。

數據來自銘騰

所以對于重慶樓市也無須過度悲觀，從累進數據來看，新增預售處于持續供不應求階段。且差距在逐步擴大，目前是處于買房市場，數據都還拉大，那如果后期供需關系反轉，變為賣房市場，則價格也有可能會觸底反彈。

05

【二手房】二手房占比超7成，掛牌量確持續增加

今年1-5月，重慶中心城區二手房成交54659套，新房成交29483，二手房占比65%。

22年重慶中心城區二手房住宅成交套數119562套，月均大約1萬套左右，22年新房成交49891套，二手房占比超70%。

重慶的新房癌這兩年終于被治好了，二手房占比7成，一是新房的量減少了，大家對于新房的交付信心偏弱，還有就是對于核心區的房子更偏好，且很多業主兜不住了，割肉離場，從單價上看一二手房還是有2-3千的價差，這也是一大原因。

23年1-5月重慶中心城區二手房量價走勢，數據來自銳理

這也是大城市必須要走的一個過程，二手房流通性好了，才能促成新房的銷售，同時有很多在置換，拋舊買新。

二手房掛牌量也在持續上升，目前已經突破22萬套，但我們如果加個篩選條件，樓齡在10年以內有電梯的二手房，就只有5.8萬套，重慶優質的二手房其實并不多。這也是為什么壹號半島房價能逆勢上漲的原因。

綜上，對重慶上半年市場一個字總結就是“穩”。

下半年重慶樓市如何發展，無人能做準確預判，但是首先我們要有信心，重慶的城市能級，新領導上半年為重慶做了140多件大事，大規模招商引資，這是在為整個城市蓄力，同時外圍的風險不確定性依然很大，那么重慶作為戰略大后方，價值不能被低估。

還是簡單做幾個預判，僅供參考：

1）ZC維度大力度救市估計不會出現，該出的政策其實已經比較到位了，現在的樓市是需要時間去慢慢恢復，不能操之過急，我們要等待老美暴雷了來，先不要猛加杠桿；

2）下半年樓市不會大幅拉升，可能依舊在300萬方左右，7-8月是淡季，不要抱太大希望，要看Q4的情況，出ZC沖量。

3）土地持續縮量，好事情，不要著急。

4）新房存量不斷減少，慢慢我們會看到供求關系的反轉，今年估計有點難。那明年？后年？

5）二手房持續高占比，但要達到去年月均1萬套，可能也比較難，掛牌量上漲動能缺失，22萬套差不多是平衡點了。