文/地金君

2023年已過一半，不可否認(rèn)的是，當(dāng)前樓市仍面臨著市場信心恢復(fù)、房企銷售承壓等多項(xiàng)挑戰(zhàn)。這時，只有根據(jù)市場及時調(diào)整配速，不斷自我優(yōu)化和迭代，才有機(jī)會經(jīng)受住考驗(yàn)?zāi)鎰萃粐６袠I(yè)龍頭往往率先作出嘗試。

提振住房需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。

最新的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年6月新房和二手房價格同環(huán)比均小幅下調(diào)，且二手房價降溫幅度大于新房。百城二手住宅平均價格為15746元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，已連續(xù)14個月環(huán)比下跌，同比跌幅擴(kuò)大至1.75%。

隨著二手房變得“愁賣”，這意味著，二手房交易也開始從賣方市場變?yōu)橘I方市場。

但我國住房市場仍有巨大需求。從城鎮(zhèn)化角度來看，截至今年我國城鎮(zhèn)化率已突破65%，達(dá)到65.2%，距離發(fā)達(dá)國家約80%的水平仍有較大上升空間。

隨著城鎮(zhèn)化率的增速趨緩，相對應(yīng)地，改善性需求比剛性需求有更大提升空間。改善住房條件的人群，正日益成為中國房地產(chǎn)市場的購房主力。

一般認(rèn)為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大。在這種大趨勢下，先賣房再買房的連環(huán)單，在房產(chǎn)交易中的比重越來越高。

今年以來，全國共有包括深圳、西安、珠海、青島、昆明、東莞以及濟(jì)南等超過40個城市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”——無需還清貸款即可完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，目前就是為了解決上述改善性需求的交易痛點(diǎn)。

然而在實(shí)際存量交易中，很多購房者發(fā)現(xiàn)，僅解決抵押貸款并不能解決全部痛點(diǎn)，更需要一個全流程的解決方案。而這，需要政府和企業(yè)的共同努力。

最近，青島與貝殼攜手探索了一個存量房“賣舊買新”的創(chuàng)新模式，并被寫入了剛剛發(fā)布政策文件里，作為典型經(jīng)驗(yàn)要求推廣：

今年6月初，青島住建局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對青島樓市進(jìn)一步松綁，比如提出新房網(wǎng)簽滿3年或取證滿2年、二手房取證滿1年可售……

此外還提到要支持剛性和改善性住房需求。全面推行二手房 “帶押過戶”“優(yōu)鮮賣” 模式，促進(jìn)“賣舊買新”“賣小換大”。

很多人第一次聽說“優(yōu)鮮賣”這個新名詞。地金君了解到，這是貝殼找房在全國首創(chuàng)的一種房屋交易模式，2022年9月在青島首次亮相。

簡單來說，更好地支持購房者賣舊房換新房：選擇“優(yōu)鮮賣”的客戶與開發(fā)商、貝殼合作經(jīng)紀(jì)品牌簽訂三方協(xié)議，出售舊房的同時鎖定新房，提升換房效率的同時，也可規(guī)避換房風(fēng)險。

退房無憂，最快8天換了一套房

“優(yōu)鮮賣”模式下，如何助力舊房換新房？簡單來說可以分三步：

1、客戶可與開發(fā)商、貝殼簽署三方協(xié)議，之后與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，并與貝殼平臺合作經(jīng)紀(jì)公司簽署“好贊”協(xié)議。

2、在認(rèn)購協(xié)議、“好贊”協(xié)議中，會約定時間周期，在此期間，開發(fā)商幫助購房者鎖定看好的房源，貝殼平臺合作經(jīng)紀(jì)公司通過“好贊”產(chǎn)品，幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速房子銷售。

3、 若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發(fā)商退還定金，客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險。

最終三方合力，共同幫助客戶成功置換。

“優(yōu)鮮賣”流程：

哪些購房者適合參與優(yōu)鮮賣？

主要針對是已經(jīng)看好了新房想定房，但是需要先將已有房子出售后才有購房資格或首付款。

“優(yōu)鮮賣”的優(yōu)勢是什么？

1、客戶可提前鎖定意向新房，避免看好的房源售出

2、若舊房未售出，已定新房可退，無需承擔(dān)違約責(zé)任

3、在此過程中，貝殼表示還將給購房者資源及流量傾斜，線上線下加速舊房出售：①貝殼優(yōu)質(zhì)資源位展示，房源暉光量平均提升4.2倍；②調(diào)度全城經(jīng)紀(jì)人關(guān)注，房源帶看量平均提升4倍；③全城優(yōu)先匹配精準(zhǔn)客戶，成交周期平均縮短155天；④線下門店房源聚焦，經(jīng)紀(jì)人關(guān)注度平均提升5倍。

4、此外貝殼還承諾有稅務(wù)政策幫扶綠色通道；交易VIP服務(wù)，如貸款限時審批、限時放款等；免費(fèi)享二手房簽約“律師見證”服務(wù)；通過貝殼合作門店租房享5折優(yōu)惠；貝殼合作商戶內(nèi)部折扣優(yōu)惠(裝修、搬家、家居家電、保潔等)；貝殼直營整裝品牌圣都專屬裝修服務(wù)，如設(shè)計師現(xiàn)場提供舊房翻新裝修指導(dǎo)、提供兩套舊房平面圖、舊房裝修專享優(yōu)惠等。

“優(yōu)鮮賣”目前成果如何？

舉個例子來說，通過“優(yōu)鮮賣”模式，青島一套二手房成交最短紀(jì)錄是8天。創(chuàng)下這一記錄的，是一位李女士。

李女士家中唯一的一套住房是位于青島中山路的一個老房子，面積僅有30平方，有了孩子之后，李女士不得不將小房子出租，一家人在外租房住。賣掉老房，換個新家，也成了壓在她心頭的一件愁事兒。

2021年，李女士將房源登記出售，但是因?yàn)榉魁g、價格、面積等多種原因，一直沒有售出，李女士的換房計劃也一再推遲。在這期間，經(jīng)紀(jì)人也為李女士分析過成交行情，調(diào)整價格，售房情況有改善，但仍未成功售出。

2023年3月，李女士看中了位于團(tuán)島商圈的新房，但房子沒售出，新房房款不夠，雖然有了中意的房源，但不敢定房。經(jīng)紀(jì)人向李女士介紹了優(yōu)鮮賣產(chǎn)品，李女士很感興趣“先把新房子定下再說，實(shí)在賣不出老房，再退吧”。

選擇優(yōu)鮮賣之后，經(jīng)紀(jì)人先根據(jù)近期小區(qū)成交趨勢，給李女士提供調(diào)價建議。價格調(diào)整后，李女士的房子通過優(yōu)鮮賣房源流量傾斜，在貝殼APP上實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)曝光，線上咨詢量較此前翻了3倍。同時，經(jīng)紀(jì)人線下召開房源推介會，又組織同區(qū)域內(nèi)各個貝殼合作品牌門店熟悉李女士家的房源情況及適合的購買人群，線上線下發(fā)力后，李女士家的房子在她選擇優(yōu)鮮賣之后8天售出。

貝殼找房青島城市總經(jīng)理趙陽介紹，自2022年9月該模式推出以來，青島已有近百組家庭選擇通過優(yōu)鮮賣完成房產(chǎn)改善置換，青島已有超100個新房項(xiàng)目支持“優(yōu)鮮賣”。貝殼“優(yōu)鮮賣”能夠基于三方協(xié)定，大幅提升出房效率、兜底換房風(fēng)險，有力攻克“賣舊換新”存在的痛點(diǎn)。

目前置換需求的業(yè)主咨詢優(yōu)鮮賣的人數(shù)越來越多，很多人也在關(guān)注這個模式后續(xù)的發(fā)展。

為什么是青島

據(jù)貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)，在全國所有客戶購房需求中，改善性需求占比約為54%，其中改善換新房的需求占比超過30%。

特別是加上當(dāng)前二手房市場整體降溫，對此部分改善置換群體而言，賣舊換新的購房過程中不確定性太多，如何保障資金安全、交付安全，時間銜接是否順暢，都是需要慎重考慮的問題。

“優(yōu)鮮賣”模式為何能首先在青島落地？

從2022年全國各省市GDP總量來看，山東省位列全國第三北方第一，緊隨廣東、江蘇之后。而青島市經(jīng)濟(jì)總量在山東省內(nèi)位列第一，也是全國24個“萬億城市”之一，是中國新一線城市代表之一。

同時，青島還屬于一個人口凈流入城市：2022年常住人口比上年末增長0.83%，人口增量位于全國前十。

去年的青島市《政府工作報告》披露，2022年青島城鎮(zhèn)率達(dá)到77.2%。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提升，居民收入增長，對居住品質(zhì)的要求逐步提升，改善性用戶購房比例逐步提升。

從青島購房者年齡分布來看，代表剛需的25-35歲群體依然是購房的主力區(qū)段，但是占比從2020年54%降低至2023年42%，而代表改善的35-45歲群體逐年上升，從2020年占比24%增加至2023年的34%。購房者平均年齡逐年上升，2023年一季度達(dá)到37.2歲。

《青島居住消費(fèi)趨勢報告》顯示，改善性居住需求，可以拆分為賣出二手房買入新房的“賣舊換新”、存量房置換的“賣舊買舊”，以及“越租越好”三大類，均處于上升周期中。

然而，青島全市舊房平均售出的周期為253天，購房人買新房的周期為51天。其中，房屋置換人群中需要賣掉舊房再購置新房的比例為27%。

這意味著，在舊房還沒出的時候，貿(mào)然定新房可能會面臨違約的風(fēng)險。

而在“優(yōu)鮮賣”模式下，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、貝殼找房簽訂三方協(xié)議，如果舊房成功售出，購房者可以辦理接下來的新房購買流程；如果舊房未按照計劃如期售出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將退還定金，購房者無需承擔(dān)違約風(fēng)險。

這一創(chuàng)新做法為“賣舊換新”需求兜底風(fēng)險，破解了購房者“沒賣不敢買”的困境，提升了存量房流轉(zhuǎn)效率。在激活改善型住房需求方面，提供了非常好的借鑒作用。

事實(shí)上，除了交易和資金安全難保障等安全難題外，房產(chǎn)交易中客戶還面臨著其他痛點(diǎn)，比如合規(guī)問題，服務(wù)過程難追溯；體驗(yàn)問題，簽約環(huán)境不友好；專業(yè)問題，服務(wù)者能力有偏差；流程問題，客業(yè)雙方多次、多地奔波耗時耗力等。

在以往的二手房交易模式中，貸款交易的買賣雙方，需要經(jīng)歷簽約、網(wǎng)簽、貸款面簽、過戶等多個環(huán)節(jié)，且先后順序分明，需要跑3個地點(diǎn)，平均等待20余天。很多上班族存在“請假難”“周期長”“跑斷腿”等諸多難題。

隨著以置換購房為代表的改善性時代到來，行業(yè)亟需能打通多項(xiàng)壁壘的閉環(huán)服務(wù)。只有時刻洞察市場，把客戶需求不斷細(xì)化落地，才有可能在房地產(chǎn)的黑鐵時代穿越周期。

但能打通“賣舊買新”的環(huán)節(jié)并非易事：

一方面貝殼需要串聯(lián)起購房者和開發(fā)商的聯(lián)系，既要擁有一定規(guī)模的用戶基數(shù)能為開發(fā)商帶來良好的業(yè)務(wù)及流量反饋，同時也要求貝殼有能力聯(lián)系到更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，確保客戶“有房可定”。

另一方面，在后續(xù)簽約時還需要聯(lián)系包括不動產(chǎn)交易中心、銀行機(jī)構(gòu)等多方資源，能為二手房買賣雙方提供一站式專業(yè)服務(wù)的簽約服務(wù)中心也是必選項(xiàng)。據(jù)介紹，青島已有18家銀行入駐9家貝殼簽約服務(wù)中心固定辦公，只要是在貝殼合作的中介品牌談成的交易，都會集中到簽約服務(wù)中心簽約。

近期，青島的貝殼簽約服務(wù)中心又推出了“隨心簽”產(chǎn)品，為客戶提供集簽約、網(wǎng)簽、評估、貸款、公證等一站式服務(wù)。

據(jù)趙陽介紹，通過這一產(chǎn)品，客戶在交易環(huán)節(jié)往返次數(shù)從3次縮減為1次，全流程辦理時效從53.67天，縮短為32.27天。

貝殼的這一舉措，也得到了當(dāng)?shù)劂y行的支持，北京銀行青島分行黨委書記、行長徐煒表示，他們將推出優(yōu)先貸服務(wù)，在審批效率、人員配套等方面優(yōu)先支持，確保滿足賣舊買新客戶的信貸需求。

地金君認(rèn)為，貝殼作為住房交易的龍頭企業(yè)，確有這項(xiàng)能力可以做到消除壁壘，而市場也亟需其作出這樣表率。

青島模式將在全省推廣

盡管初衷更多是解決行業(yè)痛點(diǎn)，但貝殼這一模式恰好踩在了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律上。

提振信心，支持剛性和改善性住房需求，鞏固市場恢復(fù)勢頭，是當(dāng)務(wù)之急。

事實(shí)上自去年以來，這項(xiàng)精神已在各大重要會議及政策文件中被頻頻提及。

比如6月30日，央行貨幣政策委員會剛剛召開了2023年第二季度例會。會議提到，因城施策支持剛性和改善性住房需求。

6月28日，住建部部長倪虹發(fā)表署名文章，指出讓人民群眾住上更好的房子。再次強(qiáng)調(diào)了堅持因城施策、精準(zhǔn)施策，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生。對于熱點(diǎn)城市的不少購房人而言，置換需求占比較高，需要“賣一買一”。

為了更快解決存量交易中的痛點(diǎn)，今年3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

緊隨其后，北京、東莞、福州等地陸續(xù)發(fā)布通知作出響應(yīng)。而早在2022年12月，青島就已經(jīng)提出鼓勵存量房“帶押過戶”。

政府搭臺、企業(yè)唱戲、居民受益。值得注意的是，“青島模式”也是政企合作的一次典范。

在今年2月，青島市住建局、青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦的2023青島春季房交會上，“優(yōu)鮮賣”就被青島房協(xié)點(diǎn)贊推廣為“好經(jīng)驗(yàn)、好做法”。

隨后在3月的一場論壇上，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長婁保來也肯定了貝殼青島站在滿足住房改善性需求中的一系列積極舉措，明確了貝殼“青島模式”的標(biāo)桿作用，稱其大大降低了城市改善性需求的實(shí)現(xiàn)門檻，并向山東省全行業(yè)發(fā)出推廣和號召。

有的城市已經(jīng)在路上。地金君了解到，今年5月，濰坊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專門去了青島學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)。

濰坊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心房孝建主任就表示，“優(yōu)鮮賣”產(chǎn)品符合市民現(xiàn)階段改善住房需求，是提高改善客群置換效率的重要舉措，濰坊市房協(xié)已啟動“優(yōu)鮮賣”產(chǎn)品落地，希望濰坊更多新房開發(fā)企業(yè)參與其中，助力更多濰坊改善型購房賣舊買新。

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