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這是一個被迫走向停工的樓盤。

它叫正榮中梁·天著潤宸，位于廈門。

跟大多數爛尾樓盤有些不同。

一是開發商居然沒有對樓盤抽血，反而沉淀著近8億股本金；二是只要銷售順暢，回款足夠覆蓋債務；三是開發商作為劣后方愿意認虧兜底，虧不到金融機構頭上去。

但即便如此，正榮和中梁稱，廈門國際信托依舊要求它們交出項目控制權和管理權。廈門國際信托提出了非一般的“旱澇保收”盤活方案，而忽略了項目究竟能不能市場化退出。

這是個悲傷的故事，發生在轟轟烈烈的保交樓大環境下。

開發商著急著保交付止損，但要沖破一層層阻力，跟升級打怪似得。同時，或因項目尚未銷售不涉及業主層面的保交付，得不到更多的助力。

這也是個博人眼球的故事，主題是：

一家金融機構如何操碎了心，試圖用4.5億元的債權，去撬動一個貨值達25億的樓盤。

明股實債的坑

從廈門地鐵1號線集美大道站出站，往南步行約300米，就是正榮中梁·天著潤宸項目所在地。

它從2022年4月開始，停工至今。

工地現場很安靜，你可以看到塔吊等施工設施還立著，但聽不到機器轟鳴聲，也沒有鋼筋水泥土碰撞聲。

總共6棟住宅樓中，有4棟分別建了16、18、19和19層，再蓋幾層就能封頂。售樓處和示范區也落地，說實話，現代化的風格挺漂亮的。

樓盤早在去年1月就該申請預售，但就差一步：

廈門國際信托的同意，它是樓盤明股實債的資方。

等到花開花謝再花開將近一年半時間，開發商正榮和中梁硬是沒等來廈門國際信托的點頭，而是各種狗血事情。

正榮和中梁從一開始就給自己挖了坑。

按照項目與信托簽的前融協議，開發商是劣后方，信托的受償權在開發商之前，樓盤的虧損由開發商投入的近8億股本金兜底。

除非是極端情況，不然信托有足夠的安全墊，同意預售就能回收債權；再退一步，信托愿意展期，用時間換取空間，能旱澇保收。

極端情況是什么呢？

答案是要么樓盤低于3.2萬元/㎡均價銷售，會導致資不抵債以及開發商的股本金虧到渣都不剩。要么一直拖著不開盤，遲早有一天也會資不抵債。

當然，換個角度，如果能踢走正榮和中梁，讓它們賤賣項目公司股權，接盤的新股東能有巨額的利潤空間，代建方也是穩賺不賠。

可以不賤賣

就現階段的市場情況看，正榮中梁·天著潤宸犯不著賤賣。

這是個湖景盤+軌交盤+學區盤，位于廈門集美區的集美新城板塊。

板塊內在售新房是供不應求的狀態，目前基本以尾盤為主，售價在3.8-4.3萬元/㎡。數據顯示2022年前5個月，板塊內新房整體成交均價就在3.6萬元/㎡。

周邊有一圈差不多在同時間內拿地的品牌房企樓盤，大家的地價相差不大，過去一年多來月均流速在22-60套不等。

即便是在所謂的市場下行期，周邊有樓盤叫保利聯發錦上，實現了6個月內清盤。距離樓盤不到800米，正榮和聯發合作的聯發臻榮府，以3.87萬/㎡均價實現約60%的去化。

與樓盤大概1.5km之隔的二手房，成交價穩定在5-6萬元/㎡，存在倒掛。

不用為樓盤的配套擔憂。周邊1-3公里范圍內，各種配套正在落地或已經成熟。比如，樓盤正對面的三甲醫院今年年底就開業；1-2公里半徑內有幾大商業購物中心；學校資源沒話說，妥妥的學區房。

也不用為客戶來源過于擔心。周邊有同區安置的幾千戶手拿房票的拆遷戶。就更別提來自集美軟三科技園、集美新城文教區教職工等的客戶。

正榮和中梁不愿意放棄項目，因為只要不賤賣，投入的8億股本金還能回收一部分。它們希望定價上隨行就市，減損止損。但信托早已經臆斷了它們喪失經營能力。

正榮和中梁認為由自己繼續操盤最合適。它們了解熟悉項目并制定了低開高走的營銷策略。

這筆賬不難算：

不計利息，樓盤未來大頭的支出還有約8.7億開發貸、約4.5億信托前融和3億多工程款三大塊。

樓盤建成后有568套房源，按約3.5萬—3.8萬元/㎡均價賣，算上車庫在內，靜態貨值約22-25億元。足夠支付工程款，開發貸和信托前融。

項目每個月平均2000萬的成本支出，一旦拿到預售，最慘情況下每月只需賣6套房子就能維持建設。

地產新禿鷹

問題來了，面對這塊肥肉，能不能讓原股東答應賤賣？可嘗試的方法非常古老：

死磕，讓開發商還錢。

欠債還錢，本就天經地義。

有個漸進的過程，可分幾步進行：

第一步，借款還沒到期時，先以債權人身份扮起股東角色介入項目經營，卡住預售許可證的辦理，再以出現“重大風險”為由升級風控，要求提前還款。

“重大風險”的定義在實踐中可以比較主觀。比如在正榮中梁·天著潤宸上，可以是因正榮一筆永續債未贖回正發酵著流動性困局的輿情，不用管開發商在公開市場是不是正式違約。

風控升級后，正榮和中梁就將項目公司剩余的56%股權再質押給信托，求換回預售證的辦理。

但作為債主，一定不能讓步，還是要強調還錢！還錢！還錢！到了這份上，開發商還是不會立馬還錢的。

第二步，跟開發商就股權回購方案、代建方案等展開談判。

注意幾點，這時，身份要切換到債權人，如果開發商提出要債主同股同權承擔風險，不答應。

最好還能找到一家關聯方來代建，同時要求既要剝奪原來兩家的開發商權利，又要原開發商成為項目剩余價值差額的兜底方，還要原開發商支付高額的代建費用。

用合理的招投標程序引入代建方和市場化的收費標準，不是重點。重點是要像一只禿鷹，盯好自己的獵物，不能被其他人分食。萬一開發商找來什么資管公司談判，要勸退對方。

至于一些不便于在前臺做的事，轉到后院進行。

比如，打電話給當地住建局密切關注預售證進展；可以動用公權資源召集政府相關各方開個沒有原開發商參與的會議，訴求樓盤開發建設權限做移交；更可以用涉及商業機密為由，向法庭申請對案件不做公開審理。

這些未必能最終如愿，但足以用時間換空間，拖到開發商原借款到期，違約，一告一個贏。

最后，故事會不會走向圖窮匕見的精彩時刻，就看作為債主能不能主動抱走項目的保險箱，再發個聲明控訴了。

保險箱門到蘿卜章門

反正這個樓盤這兩個月來的事端，由廈門國際信托先發起的。

5月6日，正榮廈門公司在搬家過程中發現一個保險箱不見，隨即報警。過了十來天，事情水落石出，是被廈門國際信托派人抱走。

保險箱里裝著公章、財務章、法人章、支票等。

其實5月11日，開發商向信托告知保險箱丟失，并在5月15日的《廈門日報》上發布了遺失聲明。廈門國際信托是在5月18日對外揭曉保險箱的所在地。

所以這個故事5月的劇情：兩方說這是偷，抱的那方反駁不是。

估計廈門國際信托沒想到開發商會去掛失。但這次它的反射弧有些長。廈門國際信托是到6月14日才在官微、官網上發布嚴正聲明，單方面控訴正榮和中梁違法私刻公章。

這份聲明措辭強烈，字帶憤怒，有未審先判的味道。

但跟常見的“蘿卜章門”不同，正榮和中梁走了相關程序，即報案-登報-工商調檔-公安備案-章證照合法合規辦理。

道理很簡單，畢竟遺失在前，能不掛失嗎？既然掛失，肯定得重新辦。

所以這個故事6月的劇情是：一方認為辦理過程合法合規，不是蘿卜章；但另一方不認。

反正我們都給不出結論，這個門那個門的事件會不會沒完沒了。

漫長的等待

這場歷時一年多的博弈中，作為廈門屬地金融機構，廈門國際信托在屬地展業協調屬地一切資源，它已經不是一家金融機構的角色了。

正榮和中梁很著急，一年多的拉鋸換來血一般的代價：

因為遲遲不能開盤，原先客戶在不斷流失。因為沒有銷售回款，項目停工，訴訟四起，信托借款違約，成本增加。并且要不了多久，開發貸銀行的借款也會逾期。

開發商不可能再讓集團撥錢用于墊付工程款亦或者是還債。

解開正榮中梁·天著潤宸問題的鑰匙，還是在銷售回款，而非繼續拖著。

正榮和中梁也希望政府能夠進一步介入調節，至少不至于到下次開協調會時候連參會資格都沒有，只有看會議紀要冰山一角的份。

正榮和中梁在等著項目能按規定給到預售許可，它們等了一年多。

樓盤的總包方也在等，等著把這個項目做成標桿，完工后申請評優。

現當下，正榮和中梁在絕望中又有了希望，因為銷售的窗口期又出現了：

周邊又誕生一批房票客戶；樓盤所在板塊未來半年內沒有土地供應，加上前期存量新房不斷被消化，市場還會供不應求；雙方合作的另外一個項目正在交付中，能提振客戶對出險房企的信心。

但同時，開發商也更著急，它們不想錯過這次止損的機會，也是可以盤活這個樓盤唯一的機會。它們更相信：

廈門的營商環境肯定是公平、健康、有序的！！！