『居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。房屋買賣居間合同糾紛中，出賣方故意隱瞞房屋抵押情況，導致合同目的無法實現，構成違約應當承擔違約責任；同時，居間人未履行如實報告義務的，應當在其過錯范圍內承擔補充責任，居間人承擔補充賠償責任后，有權向違約方追償』

白某某、張某某訴任某、易合公司等中介合同糾紛案

北京市第一中級人民法

（2019）京01民終10810號

北京市昌平區人民法院 張祎慧 索焱

基本案情

原告白某某、張某某訴稱：我方作為買受人意欲購買房產，經易合公司居間介紹于2016年4月5日與出賣人任某、齊某某，針對任某名下的位于昌平區水庫路×號院×區×號×層×單元1001、1002房屋簽訂兩份房屋買賣居間合同。合同載明房屋未設立抵押登記，合同約定價款共計370萬元。

合同簽訂后，我方合計支付了120萬元購房款，我方亦將全部居間代理費支付給了易合公司。后我方在辦理貸款過程中才知悉涉案房屋早已經辦理抵押登記，是由于任某、齊某某欠付他人借款所辦理，后又被財產保全，無法向我方辦理過戶手續，導致我方至今無房居住。

易合公司惡意隱瞞房屋已經被抵押登記的重要事實，促成在合同中將涉案房屋的抵押情況寫為未設立抵押，沒有盡到居間人的忠實義務，存在重大過錯。

綜上，我方為了維護自身的合法權益，起訴至法院，訴訟請求為：1.請求判令任某、齊某某向我方賠償74萬元并自2017年1月27日起至實際付清之日止按日千分之五向我方承擔違約金；2.請求判令任某、齊某某賠償我方因房屋升值產生的價差損失174萬元；3.請求判令解除我與任某、齊某某、易合公司三方簽訂的房屋買賣居間合同及補償協議；4.請求判令任某、齊某某向我方退還已收房款120萬元；5.請求判令易合公司對上述第1、2、4項訴訟請求與任某、齊某某承擔連帶賠償責任；6.請求判令任某、齊某某、易合公司承擔本案的訴訟費用。

被告任某、齊某某辯稱：同意白某某、張某某的第三項訴訟請求，其他的訴訟請求沒有任何的事實和法律依據。

被告易合公司辯稱：白某某、張某某起訴書提到的我公司故意隱瞞房屋狀態不屬實；各方簽訂的合同內容合法有效，各方應按約履行；我公司已經履行了居間義務；我公司在履行居間義務過程中已經盡到了提醒義務，是白某某、張某某作為買方未盡審慎義務；白某某、張某某的訴訟請求不應得到支持。

法院經審理查明：2016年4月5日，任某（出賣人、甲方）與白某某、張某某（買受人、乙方）及易合公司（居間人、丙方）就涉案房屋（昌平區水庫路×號院×區×號×層×單元1001、1002號房屋，二房屋打通后合并為一套房屋居住使用），同時簽訂兩份《房屋買賣居間合同》、兩份《補充協議》。合同約定，房屋總面積為182.54平方米；價款為370萬元；乙方于2016年4月5日支付定金40萬元；2016年7月5日，支付部分首付款60萬元；2016年9月8日之前提交貸款手續，待收到70萬元批貸通知后3日內，辦理過戶并支付剩余首付款。

因房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的；甲方構成根本違約，甲方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%賠償乙方的損失；每逾期一日，甲方應承擔日千分之五的違約金。丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。協議還約定有其他內容。上述合同簽訂后，任某收到白某某、張某某支付的首付款120萬元。

另查，2015年5月21日，任某、齊某某與案外人吳某某簽訂兩份《借款抵押合同》，向吳某某分別借款65.5萬元、107萬元，任某以涉案房屋提供抵押擔保，并辦理了抵押登記和公證。后因未如期償還借款本金，2016年12月23日，公證處向吳某某出具執行證書。2017年1月4日，吳某某依法向法院申請強制執行。2017年1月11日，法院查封涉案房屋，自2017年1月11日起至2020年1月10日止。2017年6月5日，法院裁定拍賣涉案房屋。白某某、張某某就此提出書面異議，法院裁定駁回異議請求。2018年5月31日，涉案房屋以544萬元拍賣成交。

2018年，白某某、張某某曾以居間合同糾紛為由，起訴易合公司，要求其返還7萬元居間費用，并賠償120萬元的購房款。法院經審理于2018年12月21日作出（2018）京0114民初18338號民事判決書，判決：一、易合公司于判決生效后7日內退還白某某、張某某居間費用7萬元；二、駁回其他訴訟請求。

之后，易合公司提起上訴。北京市第一中級人民法院于2019年4月22日出具（2019）京01民終3377號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。

之后，白某某、張某某另行起訴，即本案。齊某某、任某于2019年8月9日收到本案起訴狀。

本案審理過程中，白某某、張某某稱簽訂合同時任某未出示房屋所有權證原件，僅提供有未顯示抵押登記頁面的復印件，故對于抵押一事不知情，合同記載未設立抵押；簽訂合同后，2016年10月涉案房屋在辦理批貸過程中，才發現涉案房屋存在抵押，白某某、張某某要求先行解押，未協商成功。任某、齊某某及易合公司稱簽訂合同時已口頭告知白某某、張某某涉案房屋存在抵押，2016年10月批貸后就剩余房款應付給任某、齊某某還是直接付給債權人各方未能協商一致，故合同未能繼續履行，認可已收到房款共計120萬元。

裁判結果

北京市昌平區人民法院作出（2019）京0114民初16070號民事判決：一、2016年4月5日任某與白某某、張某某、易合公司簽訂的兩份《房屋買賣居間合同》及兩份《補充協議》于2019年8月9日解除；二、任某于本判決生效后七日內返還白某某、張某某已支付的購房款120萬元；三、任某于本判決生效后七日內支付白某某、張某某違約金1218000元；四、任某財產不足以支付上述款項的，易合公司在7萬元的范圍內對白某某、張某某承擔補充賠償責任；五、駁回白某某、張某某的其他訴訟請求。

宣判后，白某某、張某某不服原審判決，提起上訴。

北京市第一中級人民法院作出（2019）京01民終10810號民事判決：駁回上訴，維持原判。

法院認為

本案中，任某與白某某、張某某及易合公司在簽訂合同時，涉案房屋尚未被采取查封等強制措施，各方簽訂的《房屋買賣居間合同》《補充協議》系當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應為有效。

本案的爭議焦點如下：

第一，在簽訂《房屋買賣居間合同》及《補充協議》時，白某某、張某某對于涉案房屋存在抵押登記的情況是否知情。

任某、齊某某及易合公司雖稱簽訂合同時已口頭告知白某某、張某某涉案房屋存在抵押，但合同記載房屋未設定抵押，現任某、齊某某及易合公司均未能提交相應證據證明曾口頭告知白某某、張某某抵押事宜，故本院對其該項抗辯主張不予采信。

第二，合同未能繼續履行的原因及違約責任的認定。

《房屋買賣居間合同》及《補充協議》記載涉案房屋未設定抵押，故合同條款中未約定解押義務人及解押期限。任某未能在雙方辦理完批貸手續后，及時辦理解除抵押登記事宜，導致涉案房屋一直無法辦理房屋所有權轉移登記手續，直至2017年1月11日涉案房屋被查封、后續又被拍賣，最終致使買受方無法取得房屋所有權。因此合同未能依約繼續履行，應屬任某違約。

第三，易合公司是否應承擔相應責任。

根據已生效的判決書，法院已判決易合公司退還白某某、張某某居間費用7萬元，對于白某某、張某某主張的其他賠償部分以存在白某某、張某某尚未向任某主張的前提為由，暫未予支持?，F本案中，白某某、張某某要求易合公司承擔連帶責任，缺乏法律依據，本院不予支持。

但易合公司未審查涉案房屋產權證原件，并在明知涉案房屋存在抵押登記情況下，仍促成雙方在合同中將涉案房屋的抵押情況寫為未設立抵押，沒有盡到居間人的如實報告義務，參照《最高人民法院公報》2015年第2期發布的案例，居間人應在其過錯程度范圍內承擔一定的補充賠償責任，本院根據易合公司的過錯程度、另參考合同約定的居間報酬情況等酌情確定易合公司在7萬元的范圍內就任某無法返還的部分款項對白某某、張某某承擔補充賠償責任。

易合公司在向白某某、張某某承擔賠償后，可向任某另行追償。

案例評析

我國《合同法》第425條（以下簡稱“425條”）雖明確規定居間人具有法定的如實報告義務，且規定了居間人違反如實報告義務，使委托人利益受損時應當承擔的“賠償責任”，但是對于居間人承擔何種賠償責任，責任范圍如何確定未予以進一步說明。

《最高人民法院公報》2015年第2期發布的李彥東訴上海漢宇房地產顧問有限公司居間合同糾紛案中，法院依據425條規定判決居間人承擔了補充賠償責任，為居間人承擔補充責任開辟了先河，但是在司法實踐中居間人補充責任的適用仍存在裁判標準不統一的情況，應予以進一步規范。

一、居間人承擔補充責任的理論分析

（一）425條中居間人賠償責任不包括居間人補充責任

1. 425條中賠償責任的理解與認定

按照統一損害賠償責任理論，損害賠償責任系民事責任形式的一種，其包括了因侵權責任、違約責任、準合同責任、無因管理、不當得利等產生的賠償責任；而狹義的損害賠償責任則系指侵權責任。

為了避免理解上的沖突，《民法典》962條已將《合同法》425條中的“損害賠償責任”變為“賠償責任”。

而合同法第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”，該處的“合同義務”包括了當事人合意約定的合同義務和法律規定的合同義務，故而，425條規定的居間人因違反如實報告義務承擔賠償責任，系居間人違反法定合同義務而承擔違約責任的情形。

而違約責任屬于嚴格責任，居間人是否存在過錯不是賠償責任構成之要件。

2. 正確理解補充責任的內涵

我國立法上，尚未對補充責任有統一的適用標準和原則性規定，而是零星散見于具體的法律規范中：

1997年《最高人民法院關于審理存單糾紛案件的若干規定》第6條第2款第（2）項和第8條首次規定了補充責任；在之后的司法解釋中，補充責任由商事糾紛領域逐步擴大至民事糾紛，并最終在《侵權責任法》規定了第三人侵權下安全保障義務人補充責任、教育機構補充責任等，正式以立法的形式規定了補充責任。但迄今為止，補充責任尚未規定于《合同法》及其相關的司法解釋中。

學界關于補充責任之概念和性質也一直存在爭議，我們經分析后，較為贊同《法學大辭典》對補充責任的定義，即補充責任系“主責任”的對稱，是指在不法行為人（主責任人）不能承擔全部賠償責任時，與其有特定聯系的當事人依法就其不能償付部分承擔的間接責任。

補充責任主要有以下特征：

（1）責任人為多數。補充責任屬于多數責任主體的民事責任承擔方式，與其相對的是單方責任。

（2）補充責任中存在主責任人與補充責任人。補充責任中的債務是由主責任人產生的，在對外責任上是先由主責任人獨立承擔責任，在主責任人的財產不足以承擔應付的責任時，補充責任人對不足部分進行補充性清償。

（3）補充責任人與主責任人之間不存在內部責任份額的劃分。該特點系補充責任與共同責任之主要區別，在共同責任中無論是按份責任還是連帶責任，共同責任人之間系存在內部責任的分擔，但補充責任人只是一種補充性清償責任，不是對債務的分擔。

（4）權利人對補充責任人不享有完全獨立的請求權。補充責任必須以主債務存在和債務不能完全清償為前提，故而權利人不能在前述條件不存在的情形下單獨主張補充責任。

本案中，買受人在（2018）京0114民初18338號案件中，僅起訴了居間人易合公司，并要求其承擔賠償責任，但此前其未向違約方即出賣人主張權利，故法院駁回了其該項訴訟請求。

3. 425條中的賠償責任不包含補充責任

如上所述，425條中的賠償責任與居間人補充責任間存在如下不同：

（1）所處的基礎法律關系不同。425條賠償責任，其基礎法律關系是單一的，僅指委托人與居間人間的居間合同法律關系；而居間人補充責任，其基礎法律關系是交易雙方的買賣合同關系，居間人作為第三方對買賣合同關系中的部分違約責任承擔補充責任。

（2）歸責原則不同。425條第二款中的居間人賠償責任性質上屬于違約責任，系嚴格責任，不以過錯為構成要件；而居間人補充責任系過錯責任，居間人也僅在過錯范圍內承擔補充責任。

（3）因果關系不同。425條賠償責任中，居間人未如實報告的行為與委托人損失之間存在直接因果關系；而居間人補充責任中，居間人的不作為行為與損害之間僅存在間接因果關系，即居間人不作為的行為僅為損害之發生提供了一定條件，但不能必然導致損害后果的發生。

本案中，買受人最終辦理過戶的原因在于出賣方未能即時解押，而非居間人未告知房屋上設有抵押，但是居間人未如實告知的行為為出賣人的上述違約行為創造了一定條件。

綜上所述，425條中的賠償責任與居間人補充責任間存在著責任性質和責任構成上的區別，故而425條并非居間人承擔補充責任的直接法律淵源。但是，根據補充責任的內涵，居間人承擔補充責任系存在法理上適用的合理性。

（二）居間人承擔補充責任存的合理性分析

我國確立補充責任，系基于利益與風險共擔理論、成本控制理論、社會責任理論等方面進行了全面的價值考量。雖然我國法律和司法解釋尚未規定居間人承擔補充責任情形，但是，要求居間人承擔補充責任，系完全符合補充責任之價值理念。

首先，居間人存在法定的如實告知義務，該義務系法律的直接要求，無需雙方約定而產生。

其次，居間人的如實告知義務對維護居間市場秩序具有重要意義。居間業務龐雜，在房屋買賣居間活動基本上覆蓋了所有的房屋買賣市場，委托人對居間人提供的信息有極大的依賴性。

再次，居間人如果能夠盡職盡責履行期報告義務，則可以從源頭上以最小的成本，避免交易雙方在后期履行買賣合同時產生的糾紛。違法成本提高，有利于倒逼居間人嚴格履行忠實義務。

最后，符合公平原則。因居間人促成雙方簽訂交易合同后，其主要居間義務即履行完畢。多數情況下，委托人利益受損的情形系因履行交易雙方簽訂的新合同義務而產生，如果其履行如實告知義務則有可能避免損失之發生的情形下，僅因損害之發生非因不作為行為導致，則完全免除居間人之責任，則會導致利益之失衡，且居間人的違法行為亦未得到法律上的否定，故而，補充責任可以避免上述情形的出現。

本案中，居間人雖疏于核查房產信息，且提供了虛假信息，但是其告知報告行為并不能必然導致損失不發生，只是，有可能會避免損失的發生，故而其行為與損害后果間系間接因果關系，尚不構成承擔損害賠償責任之要件。

但是，如果不讓居間人承擔賠償責任，則會顯失公平，也不利于鼓勵居間人盡職盡責。補充責任則較好的發揮其利益平衡的功效，即保障守約方的合法權益，又不至于使居間人逍遙法外。

二、居間人承擔補充責任的構成要件

居間人違反如實告知義務，既可能承擔主責任，也可能承擔補充責任，那么承擔補充責任之構成要件有哪些

（一）居間人違反法定的如實告知義務

一方面，居間人僅在違反法定報告義務時才承擔補充責任，這就要排除居間人在違反非其他居間行為時承擔補充責任的情形，如在房屋買賣居間合同中的居間人提供房源信息、代領看房、協助辦理貸款手續等均不屬于承擔補充責任之范疇。

另一方面，居間人存在未如實告知的行為，居間人因違反如實報告義務的表現形式主要有以下幾種：

一是故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項，如相對人的咨信情況、履約能力等；

二是故意提供虛假情況，實踐中常表現出的是居間人與第三人惡意串通、損害委托人的利益；

三是居間人消極履行忠實報告義務，應調查而不調查、應核實而不核實，最終因居間人的過失，而導致信息不實，造成委托人的損失。

（二）委托人存在損害后果

居間人違反如實告知義務的行為，造成委托人利益的損害后果。如果，委托人并未因居間人的上述行為而造成損失，則不必承擔補充責任。

（三）違反如實告知義務與損害后果間存在間接因果關系

如果二者之間存在直接因果關系，則居間人應直接依據425條之規定承擔主要賠償責任，而非補充責任。居間人承擔補充責任時，居間人的行為只是促成損害后果出現的條件之一，而非直接原因，二者之間系間接因果關系。

（四）居間人僅在過錯范圍內承擔責任

根據公平原則，居間人承擔補充責任只能在其過錯范圍內承擔，而非無限承擔。實踐中，居間費用與合同標的相比較低，居間人之收益有限，根據相當原則，其僅應在其過錯的范圍內承擔責任，這也符合我國現行立法的精神。

三、居間人承擔補充責任之完善路徑

（一）居間人補充責任司法裁判不統一問題現狀

我們通過對比近年來各地法院判決發現，關于居間人承擔補充責任仍存在裁判不統一的問題：

第一，補充責任的責任構成缺乏依據不統一。一部分法院在本院認為中，認為只要滿足補充責任之一般構成要件及可判決居間人承擔補充責任，這與補充責任法定適用原則向違背。大部分法院責任，425條系適用居間人承擔補充責任之依據，如前文我們所述，425條第一款系居間人承擔補充責任之法律依據之一，但是第二款并不是補充責任適用的直接法律依據。

第二，居間人承擔補充責任后是否享有追償權規定不一。部分法院并未給予居間人追償權，部分法院則在判決主文部分寫明了居間人承擔補充責任后享有向主債務追償的權利。

第三，居間人是否享有先訴抗辯權不一。部分法院判決中賦予居間人先訴抗辯權，即要求權利人先行對主債務人提起訴訟，并申請執行，執行不能時才可向居間人主張權利；部分法院則直接在同一案件中處理主要責任與補充責任。

居間人承擔補充責任尚需立法或司法解釋的進一步完善?？偨Y現有司法經驗，應從以下幾個方面進行完善。

（二）居間人補充責任制度完善建議

第一，在立法或司法解釋中，明確規定居間人承擔補充責任之構成要件。補充責任系間接責任，應適用法定原則，故而應當予以嚴格的限制，非經法律明確規定，法院不應當任意擴大適用。我國《最高人民法院公報》2015年第2期發布的案例雖為居間人承擔補充責任提供了范本，但是我國并非判例法國家，仍需要進一步的立法或司法解釋的規定。此外，關于構成要件，在現有425條第1款的基礎上，規定居間人承擔補充責任以交易相對方存在主要責任，居間人不作為與損害后果僅存在間接因果關系為構成要件。

第二，明確規定居間人承擔補充責任后享有追償權。如果居間人滿足承擔主要責任的條件，則無需承擔補充責任，二者只能擇一適用。從法理上看，如果不賦予補充責任人之追償權，那么居間人承擔主要賠償責任與補充責任間則存在混同，而此時最終獲益人系主要責任人而非權利人，如此，則違反公平原則。我們認為應當賦予居間補充責任人追償權。我國新頒布的《民法典》在侵權責任編中，為補充責任人增加了追償權也對我們的觀點進行了印證。

第三，明確規定居間人承擔補充責任的訴訟程序。在權利人未向直接責任人主張賠償責任的情形下，不得單獨起訴居間人承擔補充責任。因補充責任以直接責任為前提，并在直接責任范圍內以過錯為限度承擔補充責任。雖然補充責任亦包括完全補償責任和有限補充責任，但是均以直接責任的確定為前提，在直接責任未予認定的情況下，不能直接判令承擔補充責任。