房?jī)r(jià)在行情高漲期時(shí)，可能會(huì)嚴(yán)重虛高。

因?yàn)槿耸乔榫w動(dòng)物，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，彼時(shí)都容易上頭。

前者敢高位接盤，后者敢高價(jià)拿地。

部分新盤降價(jià)求生存

3月的局部緩漲行情已經(jīng)切換到了現(xiàn)在的局部緩跌行情。

一手房和二手房都能反映出問題。

但二手房買賣流程長(zhǎng)，成交具有滯后性，且業(yè)主是獨(dú)立個(gè)體，對(duì)市場(chǎng)變化的靈敏度不如開發(fā)商。

開發(fā)商輪流蘿卜蹲

在過去的半個(gè)月， 很多樓盤輪流 0 首付或“今夜不打烊”做促銷。

比如申*太陽城、保利大*璟、保利**年、三一*城、康田*樾、萬科*園等。

公園蹲完悅來蹲，悅來蹲完翠云蹲，翠云蹲完巴南蹲。

很多開發(fā)商已經(jīng)不談賺錢，目標(biāo)變成活下去。

讓蔚藍(lán)有一種夢(mèng)回2015年的感覺。

低迷行情中回歸理性

當(dāng)你看到某些降價(jià)非常厲害的新盤，是不是會(huì)在心中掂量下： 該新盤所屬的板塊，是不是低價(jià)值板塊？

大眾在樓市行情低迷時(shí)會(huì)完全回歸理性，此時(shí)才更能凸顯板塊真實(shí)價(jià)值。

只有在潮水褪去后，我們才能看清誰在裸泳。

當(dāng)然，有部分新盤之前拿地價(jià)比較高，可能會(huì)因此而迫不得已打折促銷。

為了避免造成誤判，應(yīng)該結(jié)合當(dāng)下的土拍價(jià)格，評(píng)估板塊的真實(shí)價(jià)值。

2023年土拍價(jià)格對(duì)比

區(qū)域

板塊

2023年地價(jià)(元/m2)

2021年周邊地價(jià)(元/m2)

江北區(qū)

觀音橋

渝北區(qū)

中央公園

8200

西永

7200

沙坪壩

溫泉城

5700(上限)

九龍坡

陳家坪

7600

巴南區(qū)

龍洲灣

4400

5491

2021年土拍價(jià)格是歷年最高的，且地塊普遍不如2023年周邊板塊的地塊位置好。

2021年與2023年地價(jià)的差距，就成了試金石。

哪個(gè)區(qū)域泡沫最豐富，哪個(gè)區(qū)域最扛跌，已經(jīng)一目了然。

土地價(jià)格分化加深

2023年的土拍，出現(xiàn)了更為明顯的價(jià)格分化情況：以前各區(qū)域的萬元地塊很多，現(xiàn)在萬元地塊一枝獨(dú)秀。

土地價(jià)格進(jìn)一步分化，預(yù)告了未來房?jī)r(jià)的劇烈分化。

再過幾年，這些地塊產(chǎn)出二手房后，會(huì)分化出真正的價(jià)值高地。

蔚藍(lán)在2020年提過房?jī)r(jià)將迎分化的問題：

2021年重慶二手房走勢(shì)印證了房?jī)r(jià)分化已來，蔚藍(lán)當(dāng)年再次提醒房?jī)r(jià)再無普漲，分化還將加深： 。

只是很多人到現(xiàn)在都無知無覺。

土地價(jià)格分化，代表重慶樓市在糾偏，只不過糾偏的陣痛，需要由曾經(jīng)真金白銀給這些土地投票的有產(chǎn)者們來承擔(dān)。

王者歸來之重返核心

城市化進(jìn)入后半程，需要進(jìn)城的人不多了。

離主城較近新區(qū)的核心地段，入住率都沒提上來。

新區(qū)地塊越來越遠(yuǎn)。

在人口增長(zhǎng)與導(dǎo)入雙乏力的情況下，后發(fā)展的新區(qū)等待成熟的過程只會(huì)更加漫長(zhǎng)和艱難。

攤大餅式發(fā)展的邊際效應(yīng)遞減，政府轉(zhuǎn)向成熟的老城區(qū)，投入產(chǎn)出比會(huì)更高。

城市發(fā)展邏輯自然會(huì)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量挖潛” 。

回歸核心區(qū)發(fā)展是大勢(shì)所趨。