在濟(jì)南，有很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，外地的本土的，央企國(guó)企，世界500強(qiáng)，等等，有的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)賣(mài)的確實(shí)不錯(cuò)，有的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)賣(mài)得確實(shí)很慘淡。

海爾在濟(jì)南開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，就是賣(mài)得慘淡的那種。

我們看一下目前海爾在濟(jì)南的主力樓盤(pán)，位于化纖廠(chǎng)路和花園東路路口的海爾地產(chǎn)天璽（路口東北角的叫鉑悅瀾庭），賣(mài)得多么慘淡。

我們先看一下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)(截止到2023年6月12日)：

海爾地產(chǎn)天璽，即花園小鎮(zhèn)西側(cè)地塊，1676套房源，13棟住宅樓，2019年1月30日，就拿到了6號(hào)樓的許可證，到現(xiàn)在都4年半了，才有3棟樓拿預(yù)售，合計(jì)192套房源，僅網(wǎng)簽89套。這個(gè)地塊一開(kāi)始賣(mài)的更慘淡，以至于東北角地塊改了不敢叫天璽，而是叫鉑悅瀾庭。

東北角地塊，即B-1-2地塊，也就是鉑悅瀾庭地塊，共6棟樓，896套房源，目前拿預(yù)售證的5棟，780套房源，已售326套，網(wǎng)簽率不到42%。

目前濟(jì)南的改善市場(chǎng)，大多數(shù)改善樓盤(pán)賣(mài)的還是可以的，有的樓盤(pán)半年多的時(shí)間就能差不多清盤(pán)，海爾在十里河的樓盤(pán)，為什么賣(mài)的這么慘淡？

沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的恨。冰凍三尺非一日之寒，海爾賣(mài)的差，非一日之功。

1

先看樓盤(pán)自身問(wèn)題。

2018年2月26日，濟(jì)南有一次土拍，海爾就是在這幾天拿下的十里河片區(qū)的3個(gè)地塊，如下圖所示：

（點(diǎn)擊可看大圖）

從土地成交信息我們能看出，一塊商務(wù)金融用地，一塊商業(yè)、居住用地，一塊純住宅用地，總建筑面積約44萬(wàn)平米，住宅用地的樓板價(jià)約7500元/平米。

同一天拿地的還有華潤(rùn)置地，在興隆片區(qū)拿下5個(gè)住宅用地和1個(gè)商服用地，開(kāi)發(fā)的公元九里2021年就清盤(pán)了，2021年也交付了，而海爾拿的地，到現(xiàn)在竟然還沒(méi)有開(kāi)發(fā)完，也沒(méi)有交付。

看下面的照片，這是2023年6月8日拍攝的樓盤(pán)照片。

（B-2地塊，天璽，東北角這一片還沒(méi)有開(kāi)發(fā)）

（B-2地塊效果圖，對(duì)比很明顯）

（B-1-2地塊，鉑悅瀾庭，這個(gè)地塊也曾一度停工，目前也是沒(méi)有交付）

（B-1-2地塊，鉑悅瀾庭效果圖）

華潤(rùn)置地公元九里的樓面價(jià)高達(dá)13000元/平米，但是人家干得快，很完滿(mǎn)交付。而海爾十里河住宅樓面價(jià)只有7500元/平米，結(jié)果到現(xiàn)在快4年半了，還是沒(méi)有交付。

這樣的樓盤(pán)，怎么能讓客戶(hù)信賴(lài)，所以賣(mài)的慘淡也就在情理之中。當(dāng)然，這是互為因果的，也只是其中一個(gè)原因而已。地段和產(chǎn)品本身也有一些問(wèn)題，比如鉑悅瀾庭周邊城市界面太差，北側(cè)還有黃臺(tái)電廠(chǎng)的大煙囪，現(xiàn)場(chǎng)照片很容易看清楚。

兩個(gè)地塊的容積率也都不低，B-2地塊綜合容積率3.35，住宅部分3.0，鉑悅瀾庭容積率3.2，都是當(dāng)下少見(jiàn)的，改善客戶(hù)避而遠(yuǎn)之的高容積率地塊，有的樓座連16層的采光都很差，才1-2小時(shí)，目前拿到預(yù)售的8號(hào)樓，有的單元1-9層的采光才1-2小時(shí)。至于戶(hù)型各位可以具體看一看，整體而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)下改善樓盤(pán)的產(chǎn)品力。

海爾之所以能底價(jià)拿下十里河的三個(gè)地塊，與掛牌條件綁定相關(guān)條件也有關(guān)，三個(gè)地塊的掛牌條件如下：

競(jìng)得人須在A(yíng)-1 地塊永久自持地上商業(yè)面積不低于40000 平方米，并引進(jìn)國(guó)際知名品牌酒店；

同時(shí)須在該地塊建設(shè)小微企業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化基地，面積不低于20000 平方米；

為提升片區(qū)城市智能化水平及智能生活配套，競(jìng)得人須在A(yíng)-1 地塊引進(jìn)一家互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)平臺(tái)；

并落戶(hù)一家由國(guó)家發(fā)改委認(rèn)證的網(wǎng)絡(luò)類(lèi)國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)室，主要進(jìn)行數(shù)字化產(chǎn)品技術(shù)領(lǐng)域的研發(fā)及應(yīng)用，提升智慧生活及智能家居水平。

掛牌條件如同合同條約，不知道兌現(xiàn)了多少？

其實(shí)，海爾天璽也曾經(jīng)想過(guò)搶跑的。

海爾拿下十里河三個(gè)地塊，有一個(gè)嚴(yán)格的綁定條件，如下：

出讓地塊中的商業(yè)商務(wù)等公建性質(zhì)地塊規(guī)劃建筑主體結(jié)構(gòu)封頂之后，方可申請(qǐng)居住地塊的預(yù)售許可證；

簡(jiǎn)單一句話(huà)概括，就是海爾十里河三個(gè)地塊的商業(yè)商務(wù)等公建性質(zhì)的建筑主體不封頂，海爾十里河地塊的住宅用地就拿不到預(yù)售許可證。

但是，2019年1月30日，天璽項(xiàng)目6#樓拿到了預(yù)售許可證。而這時(shí)候，商業(yè)商務(wù)還沒(méi)有動(dòng)工呢，何談主體結(jié)構(gòu)封頂，明顯就是違規(guī)拿預(yù)售。

下圖紅色箭頭指向的就是海爾十里河商務(wù)地塊，拍攝于拿預(yù)售證2個(gè)月后的2019年4月3日。

從一開(kāi)始拿預(yù)售就違規(guī)，到現(xiàn)在工程進(jìn)展緩慢，這樣的樓盤(pán)，也難免會(huì)銷(xiāo)售慘淡，畢竟誰(shuí)愿意信任一個(gè)違規(guī)的開(kāi)發(fā)商。更何況，海爾在濟(jì)南開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，放鴿子的實(shí)在不少。

2

辜負(fù)了北湖片區(qū)，800萬(wàn)方歡樂(lè)智慧城哪里去了？

海爾在濟(jì)南放的最大的一只鴿子在北湖片區(qū)。眾所周知的北湖片區(qū)，曾是海爾熟化。

2015年1月14日，海爾在北湖片區(qū)拿下3個(gè)地塊，海爾云世界終于起航。

據(jù)媒體報(bào)道，海爾云世界是一個(gè)集主題游樂(lè)、云商業(yè)、云辦公、Uhome智慧人居、人文體驗(yàn)等于一體的城市標(biāo)志性復(fù)合功能區(qū)，致力于打造成一個(gè)國(guó)際級(jí)都市商娛目的地與泉城水文化的城市副中心。根據(jù)海爾云世界當(dāng)時(shí)的廣告宣傳，這是一座800萬(wàn)平米歡樂(lè)智慧城。

并且，海爾云世界還規(guī)劃建400米超高層傳媒塔—濟(jì)南版“東方明珠”，將刷新濟(jì)南主城區(qū)新高度。

（海爾云世界的效果圖）

海爾云世界規(guī)劃的另一個(gè)亮點(diǎn)就是——海爾兄弟主題樂(lè)園，當(dāng)年曾宣稱(chēng)是全國(guó)首個(gè)海爾兄弟主題樂(lè)園：

以“海爾智慧科技主題游樂(lè)”為核心，建設(shè)“極限體驗(yàn)世界”、“水上冒險(xiǎn)樂(lè)園”、“中央商業(yè)大街”、“海爾科技體驗(yàn)館”四大板塊，打造集泉、水、文化、娛樂(lè)于一體的全家庭娛樂(lè)中心，堪稱(chēng)“中國(guó)版迪斯尼樂(lè)園”。

早在2015年就有媒體報(bào)道，說(shuō)年底動(dòng)工，計(jì)劃2018年上半年開(kāi)業(yè)。

而現(xiàn)在我們知道，北湖沒(méi)有了，變成了云錦湖。海爾兄弟主題樂(lè)園還不見(jiàn)蹤影，海爾云世界的400米高樓還不知道在哪個(gè)坑里面。

然而這個(gè)事沒(méi)完，還在繼續(xù)。

2019年5月17日，青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司拿下北湖片區(qū)5個(gè)商業(yè)、住宅用地，在這5個(gè)地塊掛牌條件中，提到了引入諾獎(jiǎng)工作站的問(wèn)題，如下圖：

這一次，有個(gè)更牛逼的，要引入建設(shè)諾獎(jiǎng)工作站。不知道現(xiàn)在的諾獎(jiǎng)工作站啥樣了，哪個(gè)諾獎(jiǎng)獲得者在這里工作了？有沒(méi)有取得什么成果？看新聞，濟(jì)南有三個(gè)諾獎(jiǎng)工作站，天橋，歷城，高新，這一高大上的機(jī)構(gòu)，是2018年前后的新聞，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)還會(huì)見(jiàn)過(guò)跑來(lái)跑去忙著簽約的諾獎(jiǎng)工作者。

想想真是一個(gè)笑談。

話(huà)說(shuō)回來(lái)，這一次海爾拿的5個(gè)地塊，自己并沒(méi)有開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)手賣(mài)給了金地商置。

當(dāng)年800萬(wàn)平米的歡樂(lè)智慧城，自然已經(jīng)無(wú)影蹤，什么海爾兄弟主題樂(lè)園，也不要再想了。就連當(dāng)?shù)鼐用竦鹊牟疬w安置都等了多少年。如下是2019年的時(shí)候讀者的留言：

3

在標(biāo)山，半路把業(yè)主給賣(mài)了。

或許之前的海爾更愛(ài)天橋，海爾在濟(jì)南的第二個(gè)項(xiàng)目，就是位于天橋標(biāo)山下的瀾山公館。用當(dāng)時(shí)媒體的報(bào)道就是“從此海爾地產(chǎn)在天橋區(qū)將形成雙盤(pán)齊發(fā)之勢(shì)”。

2016年4月28日，位于濟(jì)南市天橋區(qū)標(biāo)山片區(qū)的2016-G015號(hào)地塊被海爾地產(chǎn)以總價(jià)3.384億元拿下，樓面價(jià)約2385元/平米。

其實(shí)，海爾瀾山公館早在2016年前就推向市場(chǎng)，在沒(méi)有預(yù)售證的情況下，已經(jīng)賣(mài)出不少房源。

2016年9月21日海爾還在標(biāo)山下又拿下一期B3地塊，在土拍風(fēng)起云涌的2016年下半年，這個(gè)地塊底價(jià)成交，樓板價(jià)僅2708元/平米，是安置房地塊。

不過(guò)，就在拿地后不久，海爾就把瀾山公館項(xiàng)目賣(mài)給了金科。

金科股份12月5日晚間公告，為做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，公司全資子公司山東百俊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于12月2日與青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以自有資金出資23.51億元收購(gòu)后者分別持有濟(jì)南海睿、青島海昌、泰安海大三家房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

從此，海爾瀾山公館改名叫做金科瀾山公館。

你看，不是放鴿子，就是半路撂挑子。這樣的開(kāi)發(fā)商，想要贏(yíng)得濟(jì)南購(gòu)房者的信任，談何容易？

4

在市中白馬山又放鴿子。

在2019年的濟(jì)南市中區(qū)白馬山片區(qū)，曾掛牌3個(gè)地塊，看相關(guān)文件是創(chuàng)智谷項(xiàng)目。并且掛牌條件也是指向海爾。

再看這三個(gè)地塊掛牌條件中的相關(guān)要求，擬引入一家由世界品牌實(shí)驗(yàn)室評(píng)選為“2018年度世界品牌500強(qiáng)”中的物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)品牌企業(yè)，這不是為海爾量身定制的嗎？因?yàn)槭澜缙放茖?shí)驗(yàn)室評(píng)選的世界品牌500強(qiáng)中，中國(guó)的企業(yè)只有海爾才是物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)企業(yè)。

在2019年3月份，市中官微也報(bào)道過(guò)白馬山創(chuàng)智谷的相關(guān)情況，而海爾的名字赫然在列。

3月30日上午，海爾集團(tuán)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目對(duì)接會(huì)議在濟(jì)南大廈會(huì)議室召開(kāi)，海爾集團(tuán)介紹了白馬山創(chuàng)智谷項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)籌備情況，與會(huì)人員進(jìn)行了交流發(fā)言。

但是，搞笑的是，海爾這一次又放了鴿子，沒(méi)拿地，流拍了。后來(lái)這個(gè)地塊又經(jīng)歷過(guò)一次流拍，第三次掛出才被市中的平臺(tái)公司拿下。

所以，你看——

海爾在標(biāo)山尚未拿到預(yù)售許可證就把瀾山公館賣(mài)給了標(biāo)山群眾，然后又把整個(gè)標(biāo)山項(xiàng)目瀾山公館賣(mài)給了金科；

海爾在北湖片區(qū)挖了一個(gè)小坑，搞了云世界，畫(huà)下800萬(wàn)方歡樂(lè)智慧城的夢(mèng)，還要帶來(lái)海爾兄弟主題樂(lè)園，結(jié)果又是黃粱一夢(mèng)；

海爾在十里河，還沒(méi)挖坑，就違規(guī)拿到住宅預(yù)售許可證，然后開(kāi)發(fā)緩慢，銷(xiāo)售艱難；

走過(guò)天橋的橋，游過(guò)歷下十里河，來(lái)到市中白馬山，結(jié)果又在山頂放鴿子。

這樣一而再，再而三，還有什么誠(chéng)信可言，這樣的樓盤(pán)，銷(xiāo)售慘淡，也自然是情理之中。

對(duì)于城市而言，這樣的開(kāi)發(fā)商也是在城市建設(shè)上拖后腿。

所以，前段時(shí)間，有讀者咨詢(xún)房子，我考慮了再三，還是沒(méi)有把海爾的樓盤(pán)推薦給讀者，畢竟這樣的樓盤(pán)，有太多的不確定性了。