文/地金君

萬科董事會(huì)主席郁亮有副“金嘴”，也是個(gè)知名的預(yù)言家。

他率先提出了房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵”時(shí)代的說法。

而早在2018年9月，在房地產(chǎn)行業(yè)看起來一路高歌之際，萬科就開始喊出“活下去”的口號(hào)，這在當(dāng)時(shí)看起來“不可能”的三個(gè)字，卻在三年后一語成讖。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-4月份，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%。商品房銷售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%。4月末，商品房待售面積64487萬平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15.4%。

在2023年小陽春過去之后，去化仍是房企最為迫切的事情。

一些花式營銷也相繼祭出，就在近期，華發(fā)旗下杭州一小區(qū)推出了“買房返黃金”的優(yōu)惠活動(dòng)。

“羊毛出在羊身上”？

據(jù)了解，該項(xiàng)目名為華發(fā)薈天府，位于杭州市臨安區(qū)人民廣場(chǎng)附近。2020年7月，華發(fā)以以總價(jià)約16.62億元競(jìng)得該項(xiàng)目地塊，樓面價(jià)11669元/㎡，溢價(jià)率29%，并需要自持5%。根據(jù)出讓須知，該地塊新房毛坯均價(jià)限價(jià)2.28萬元/㎡，精裝均價(jià)限價(jià)2.63萬元/㎡。該項(xiàng)目于2021年入市，銷售均價(jià)約2.28萬元/㎡，容積率為2.8，綠化率為35%，交付時(shí)間為2023年9月。

目前，該小區(qū)在售戶型包括三居室119平方米、100平方米（98平方米）、89平方米，三種戶型總價(jià)最低為267萬元、202萬元、175萬元。

隨后，地金君以購房者身份致電華發(fā)薈天府售樓處，其銷售人員介紹稱，薈天府的房子都是“一房一價(jià)”，目前小區(qū)內(nèi)100平方米（98平方米）戶型的房子備案價(jià)為217萬元-250萬元，可選擇性較多。不過，該戶型優(yōu)惠政策包括返1000克黃金或者抵45萬元房款。優(yōu)惠后，100平方米戶型房?jī)r(jià)約在172萬元-205萬元，相當(dāng)于打了八折。

不過，有行業(yè)人士向地金君表示，“羊毛出在羊身上”，這種優(yōu)惠活動(dòng)只是將摸不到的房款優(yōu)惠變成摸得到的黃金，但歸根到底也只是賣房?jī)?yōu)惠政策中的一種營銷手段。

值得注意的是，盡管華發(fā)薈天府推出返黃金的優(yōu)惠政策，但該項(xiàng)目去化仍然不快。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目的在售樓宇有3-8號(hào)樓以及14號(hào)樓，但實(shí)際上，3號(hào)樓、8號(hào)樓的預(yù)售證發(fā)證時(shí)間為2021年11月19日，4-7號(hào)樓、14號(hào)樓的預(yù)售證發(fā)證時(shí)間為2022年3月11日。

在IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，房企因?yàn)槭艿奖O(jiān)管部門的備案價(jià)管制而無法降價(jià)促銷，為了搶救自身的流動(dòng)性和現(xiàn)金流，只能采取變相降價(jià)促銷的方式。而杭州華發(fā)這種“買房返黃金”的活動(dòng)，本身就是以特定具體活動(dòng)為名義的一種，旨在不直接沖撞監(jiān)管方禁止降價(jià)賣房要求的變相降價(jià)促銷措施。測(cè)算起來總房款能夠降低45萬元左右，較大的降價(jià)促銷力度應(yīng)該能夠起到加大推盤力度的作用，而從2021年開盤至今未能實(shí)現(xiàn)清盤應(yīng)該也是項(xiàng)目急于促銷的主要原因所在。

但是，有已經(jīng)網(wǎng)簽的購房者表示“還沒有拿到承諾的黃金”。據(jù)浙江當(dāng)?shù)仉娨暀谀繄?bào)道，有購房者在2月15日付了首付并網(wǎng)簽成功，彼時(shí)，該項(xiàng)目銷售表示50多萬元的黃金會(huì)在網(wǎng)簽后兩個(gè)月內(nèi)返到。但直到現(xiàn)在該購房者都沒有等到這份黃金。

地金君查詢發(fā)現(xiàn)，截至2022年12月31日，華發(fā)股份發(fā)布的2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期）的5億元募集資金中，已有約1.72億元資金用于開發(fā)建設(shè)華發(fā)薈天府。

一季度凈利潤(rùn)同比下降24.55%

據(jù)華發(fā)股份方面介紹，華發(fā)薈天府屬于華發(fā)股份華東大區(qū)項(xiàng)目，而華東大區(qū)占據(jù)了華發(fā)股份年銷售額的“半壁江山”。年報(bào)顯示，2022年該區(qū)全年完成銷售779.09億元，銷售占比達(dá)到64.79%。相比之下，遠(yuǎn)超華發(fā)另外四大區(qū)的銷售。

據(jù)悉，2022年華發(fā)股份珠海大區(qū)全年完成銷售181.09億元，銷售占比15.06%。華南大區(qū)全年完成銷售166.85億元，銷售占比13.88%。北方大區(qū)全年完成銷售39.37億元，銷售占比3.27%。北京區(qū)域全年完成銷售36.01億元，銷售占比3.00%。

盡管華東大區(qū)為整體銷售額貢獻(xiàn)最高，但歸根到底與華發(fā)股份上海的住宅銷售成績(jī)有很大關(guān)系。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年華發(fā)股份在上海區(qū)域累計(jì)銷售面積超40.27萬平方米，銷售額約275.97億元，在36個(gè)城市中銷售額排名第一。而杭州區(qū)域項(xiàng)目銷售額排名倒數(shù)第二，僅有5514.17萬元。

從整體銷售數(shù)據(jù)來看，2022年華發(fā)整體銷售水平有所下降。年報(bào)顯示，2022年全年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售1202.41億元，同比下降1.35；銷售面積400.9萬平方米，同比下降14.48%。

從主要財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，2022年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%；凈利潤(rùn)47.26億元，同比增長(zhǎng)1.06%；歸母凈利潤(rùn)25.78億元，同比下降19.31%。

到了今年一季度，華發(fā)股份業(yè)績(jī)處于增收不增利的狀態(tài)。據(jù)悉，截至2023年3月31日，該公司營收119.58億元，同比增長(zhǎng)43.25%；凈利潤(rùn)5.4億元，同比下降24.55%；歸母凈利潤(rùn)5.58億元，同比下降21.41%。

于一季度末，華發(fā)股份資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.05%，較2022年底的72.94%增長(zhǎng)了1.11個(gè)百分點(diǎn)。負(fù)債方面，截至2023年3月31日，華發(fā)股份流動(dòng)負(fù)債約1887億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約262.8億元；非流動(dòng)負(fù)債約1274億元，其中應(yīng)付債券約219.3億元。

同時(shí)，華發(fā)股份加大融資力度。中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)顯示，自2023年5月24日開始，華發(fā)股份共注冊(cè)了7個(gè)中期票據(jù)以及1個(gè)超短期融資券，金額累計(jì)為110億元。

值得注意的是，僅在2023年6月9日，華發(fā)股份就發(fā)布了三份中期票據(jù)注冊(cè)報(bào)告。募集說明書顯示，華發(fā)股份注冊(cè)的2023年度第四期中期票據(jù)金額為20億元，其中不低于18.8622億元擬用于償還存量債務(wù)融資工具本息；2023年度第五期中期票據(jù)金額為15億元，該公司擬使用14億元償還存量債務(wù)融資工具本息；2023年度第六期中期票據(jù)金額為15億元，該公司擬使用14億元用于償還存量債務(wù)融資工具本息。

但上述情況并未阻止華發(fā)股份在土地市場(chǎng)上的“攻城略地”。

2023年一季報(bào)顯示，華發(fā)股份先后競(jìng)得成都市高新區(qū)中和街道43畝地塊、杭州市蕭山區(qū)橋南單元XSCQ1101-R21-30地塊、杭州市上城區(qū)四堡七堡單元JG1401-25地塊以及深圳市寶安區(qū)冰雪文旅城項(xiàng)目，累計(jì)投入資金約55.77億元。

對(duì)此，柏文喜認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的強(qiáng)周期行業(yè)，“逆周期拿地、順周期出貨”是行業(yè)共識(shí)，而且在當(dāng)前樓市不佳的情況下往往能夠獲得更低的土地建倉成本，所以在自身流動(dòng)性允許的情況下，此時(shí)擴(kuò)張土儲(chǔ)反而能夠攤薄自身的土儲(chǔ)單位成本、降低土地投資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還能為未來市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)作好資源儲(chǔ)備，這應(yīng)該是華發(fā)此時(shí)在負(fù)債較多的情況下依然瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)地塊、擴(kuò)張土儲(chǔ)的主要原因。

但除了拿對(duì)地之外，更需要考量市場(chǎng)因素和自身產(chǎn)品力。華發(fā)能否靠“買房送黃金”快速去化，我們拭目以待。

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