關(guān)于土地拍賣的涼熱，其實和很多人心中的想法并不一樣...

正如同房地產(chǎn)從業(yè)人員紛紛下崗，地產(chǎn)開發(fā)商紛紛注銷，并不一定代表房價一定會下跌...

尤其具體到樓盤，更是和房地產(chǎn)的景氣程度關(guān)系不大，說個不恰當?shù)睦樱簼显鹤?..

雖然泰和經(jīng)營不善，但是對于這個盤來說， 當你還在為富人被割韭菜暗爽的同時，這盤復(fù)工交付后，房價還漲了不少...

如果哪天瓊?cè)A九璋也順利交付了，估計二手房價得突破4了..

正如同上篇文章，我實在沒搞懂這么多人在后臺噴是為了什么。

我只是告訴諸位，改善盤已經(jīng)徹底成為富人的游戲了，像最近CBD的云頂一號，這種號稱報價在4-8萬的樓盤， 和普羅大眾根本沒什么關(guān)系。

房子是需要分類的，再來10個云頂一號這種樓盤，也不會影響到國計民生，大可不必如此義憤填膺。

換而言之，就算黑虎泉的旭輝，萬象城對面的住宅（財富中心后面那塊，傳說千萬級），真的4萬入市了，那又怎么樣呢？

千萬豪宅搖號搶購，難不成能把1萬冒頭二手房都帶動起來？

針對想買房的朋友來說，現(xiàn)在雜音太多，挖煤的搬磚的都能叨叨兩句房子,尤其是張嘴就來的評論實在過多。

尤其是一說房子，七嘴八舌的，我這都有好多評論都是外省的...這不純純的火箭是燒煤的之房產(chǎn)版嗎..

狂噴房價要跌的人未必是為了普度眾生，更大的可能是借助熱點吸引流量繼而賣房...

鼓吹房價的人也未必是中介，有可能是經(jīng)歷過買房煎熬的改善客，他們只不過想把真實的感受傳遞給諸位...

至于具體怎么樣，每個樓盤也不一樣，去現(xiàn)場看看不就得了。

有些人挺蹊蹺，一聽哪里房子賣的好，滿腦子都是韭菜綠，搞得好像應(yīng)激反應(yīng)似的...

況且有些人說別人中介也毫無根據(jù)，前幾天我為了搞直播認證，去考了個中介經(jīng)紀人證。

你猜怎么著，網(wǎng)上很多熟臉都來考試了，合著這些大中小V連個中介經(jīng)紀人證都沒有...僅僅人設(shè)而已..(這也是個神奇的事情）

所以我說他們根本就不是中介..你們還不信...

最近沒更，先說點贅述，下面正題開始。

01

為了搞清賣地拿地的內(nèi)在邏輯，我們首先搞清楚一個最大的問題，開發(fā)商拿地到底拿了什么？

說白了就兩個字，預(yù)期

正如同各位為什么會關(guān)注自媒體的原因是一致的。

看到寫的學區(qū)房文章感覺不錯，點個關(guān)注，看看未來我能寫出什么？

看到城市文章感覺有道理，點個關(guān)注，看看未來會不會說到我家附近？

你會因為一篇文章寫的不錯，點贊或者轉(zhuǎn)發(fā)，但是只有對未來的內(nèi)容有需求，才會選擇關(guān)注。

這一點和開發(fā)商的拿地邏輯是完全一致的，他們的預(yù)期是：相信在當下的市場環(huán)境中，能賺到錢。

注意關(guān)鍵詞，當下、賺錢

比如萬科拿雪山的地塊，就包括了濃郁的品牌預(yù)期，就是融創(chuàng)中建最多賣到1萬3，但結(jié)合萬科的品牌屬性，他的價格預(yù)期起碼能搞到1萬5。

這就預(yù)示著相比較其他開發(fā)商，萬科能承受更高的土地價格。

但是家大業(yè)大的萬科有沒有失手的時候呢？

萬科龍湖城市之光，從1.8到現(xiàn)在的1.5， 萬科翡翠公園，從峰值2.4最后弄到2萬冒頭，還搞了一出業(yè)主陽臺賣房的大戲...

所以我們反過來看

賣的最好的雪萬，是起始價拿地，只能稱之為平平，但城光和翡翠確是是高溢價拿地，然后就證明未來房價還得翻個跟斗？

但是最終的事實正好相反..

所以，土拍涼不等于房價崩盤，土拍熱也不等于房價會漲，土拍只能證明開發(fā)商對于賺錢的預(yù)期。

都房住不炒N年了，開發(fā)商也不是傻子，在絕大多數(shù)情況下，能拿地證明能賺到錢，不拿地就證明賺不到錢。

至于這地的房價是漲還是跌，不能一概而論，誰告訴你，房價漲開發(fā)商才會拿地的，地價便宜不就行了?

02

緊接著問題就來了，為什么濟南土拍這么涼，這么冷淡，為什么其他城市會熱，會爆棚...

為什么？

除 了土地本身的 情況外，起碼還有幾個因素制約著開發(fā)商拿地

第一：開發(fā)商拿地思路的轉(zhuǎn)變

不少人應(yīng)該聽過“高周轉(zhuǎn)”三個字，但是這玩意怎么來的，很多人并不了解。

大家應(yīng)該都聽過一個老掉牙的雞湯故事：

孩子問銀行家，錢都是別人家的，我們開銀行怎么牟利呢?

父親一句話沒說，讓孩子在冰箱里拿了塊肉，答，你手上的油就是我們賺的錢..

這里面有三個要素，肥肉（錢），孩子（項目），冰箱（銀行）

在房地產(chǎn)高歌猛進的時候，腦袋瓜子靈光的老板們突然發(fā)現(xiàn)：

既然冰箱里肥肉這么多， 孩子多拿幾次（項目多搞幾個 ），是不是我就能多撈點。

在這種目標指引之下，不管是二線還是三線甚至縣城，開發(fā)商都會頻頻出擊，因為那幾年房子好賣，項目數(shù)量的多寡幾乎可以等同于利潤。

這種資金的利用速度拉到極致是非常可怕的

我曾拜讀過某宇宙房企高管的回憶錄，為了搶開盤節(jié)點，樣板間從毛坯到實景呈現(xiàn)，最短的時間僅用了48小時...

但是現(xiàn)在宏觀大環(huán)境出現(xiàn)劇烈的變化，房子不好賣，銀行不配合，項目多了反而增加了暴雷的幾率。

所以現(xiàn)在開發(fā)商寧缺毋濫，即主拿核心城市的核心地塊...

開發(fā)商1萬塊樓面價拿地，在地段有保證的前提下，請來珠穆朗瑪?shù)氖^，喜馬拉雅的園林，黃果樹的瀑布，賣到3萬甚至4萬，有錢人還是愿意買單的。

退一萬步講，起碼銷量是有保障的。

但是同樣的道理，5000樓面價拿地，也做上述的動作，賣1萬5或者2萬，就未必能賣的出去，因為剛需嘛，錢是最大的門檻。

第二個問題就緊接著來了，哪些城市才是核心城市呢？

單純看GDP排名，濟南是全國前20，副省級城市，省會666，但是就房價而言，全國起碼有40座城市地區(qū)，房價比濟南高。

不知道粉絲中有沒有喜歡健身的，諾神的家鄉(xiāng)，江蘇常熟，蘇州代管的縣級市，均價和濟南差不多。

當然，房價低人民安居樂業(yè)沒什么不好，但是這也導(dǎo)致濟南并不屬于房企一定要布局拿地的城市。

有不少濟南有樓盤在銷售的開發(fā)商，并沒有接下來拿地的打算，卻已經(jīng)有在外地繼續(xù)深耕布局的動作

這就是為什么之前文章會講，有500萬一定要搞房地產(chǎn)投資，不如去參加南方的炒房團。

第三個問題就緊接著來了，哪些區(qū)域才是核心區(qū)域呢？

對于開發(fā)商來說，核心區(qū)域其實就是能賺到錢的區(qū)域，龍奧漢峪的土地可遇不可求

這一點其實倒是不分東西南北，雖然說優(yōu)選東部，但是西部把地價拉下來也沒啥問題。

但是再過去，擺在廣大開發(fā)商的問題在于：非核心區(qū)域的地價對標核心區(qū)域，地價的反饋遠不如房價來的快。

尤其是這兩年，很多新興片區(qū)的推進速度有限，這也側(cè)面導(dǎo)致了開發(fā)商的望而卻步

球墨廠龍湖天曜，樓面價7800元/平，均價15000，濟鋼大華公園城市，樓面價8000元/平，剛看了看價格，12500元/平，相比較龍湖，怒虧2000差不多...

更搞笑的是，在濟鋼后續(xù)出讓的土地中，地價降低了千元不止...

先別忙著笑話開發(fā)商，咱就說買了那的朋友，是不是也要看著PPT，忍受幾年生活上的不便利..

所以，當?shù)貕K掛牌后，你去市場調(diào)研了一番，發(fā)現(xiàn)價格上不來，賣的速度也很差，甚至地價還在跌（這也很NB）。

別說你是開發(fā)商了，你就算購房者,也得觀望一波吧....

過去是由因推果，因為房子好賣，市場旺盛，所以面粉的價格決定了面包價..

但是現(xiàn)在的土拍邏輯完全反過來，變成了由果推因。

因為房子不好賣，所以開發(fā)商按照面包的價格出發(fā)，來決定買不買面粉...

03

最后一個篇章，我們不妨扮演一下開發(fā)商， 指點一下濟南前段時間掛牌的土地。

總體來看，這波土地的掛牌價都相對合適，如果真的出現(xiàn)了溢價，別太驚訝，只是因為擺的價不高而已...

地價終于反應(yīng)過來了，只是不知道開發(fā)商還愿不愿意深耕泉城...畢竟很多開發(fā)商已然自顧不暇了...

新東站站前街的土地，容積率不高，偏改善，但同時這地位置比較靠北，低密產(chǎn)品的銷售速度比較一般，個人感覺大概率城投托底。

這地沒什么可說的，和當年融創(chuàng)在的時候差不太多，大概率和財富壹號的售價沒啥區(qū)別。

濟齊路，感覺無利可圖的一塊地，大概率流拍吧...

這塊地還不錯，地塊也方正，周邊居住氣息也起來了，沒啥好說的，主要是最終賣多少錢..

位置可以，加了很多附加條件，濼口一期組團需要在小地塊里要提供約4萬方的安置房，城建集團6000元/平米價格支付建設(shè)資金，還需要配建約1.4萬方租賃住房。

這塊地個人感覺一般，有可能也是城投接盤，有這些配建在外帶算算賬，這地感覺性價比一般吧...

04

最后說點小感慨

最近又考試又搬家的，沒顧得上更新，但是后臺的評論一直沒斷過，其實很多人并沒有完全適應(yīng)當下的樓市環(huán)境。

今年濟南改善盤漲了幾十萬，很多人其實是不信的，他們想著手里當年花了高價格的房子都沒倒騰出去，漢峪的綠城怎么可能4萬呢。

逐漸的這就演變成啥呢，你只要跟我說XX盤漲了，你就是狗中介，你只要是說XX盤要破4萬，你就是為了把房子賣給我...

按照這個邏輯，前段時間鬧的挺歡的佩洛西，在亞洲的資產(chǎn)高達174億美金，大陸占比一半以上，難道說明了這位姐們是我們戰(zhàn)忽局的同事？

再說了，你沒發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多盤都不和中介玩了嗎？

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