我是紫沐，這是我第322篇日記。

上篇日記（樓市的真相，就是80%的房子都跑不贏通脹），聊了聊樓市的二八定律，怎樣買對(duì)房，可點(diǎn)擊鏈接了解。

有粉絲說(shuō)，看了幸福灣的軟文，心動(dòng)了怎么辦。

我說(shuō)不奇怪，軟文如果不能讓人心動(dòng)，那就是不合格的軟文。

你們看這外立面，大面積的玻璃+鋁板，還是高成本的圓弧三層LOW-E玻璃，香檳金配色，優(yōu)雅！

你們看這大堂，10米挑高，超6星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，搭配超高速靜音電梯，盡顯尊貴！

你們看這交標(biāo)，全屋墻面魚(yú)肚金大理石，頂級(jí)衛(wèi)浴潔具，深圳灣壹號(hào)同款門(mén)窗，品質(zhì)感拉滿！

還有全屋智能家電，6種不同尺寸車位，6棵單價(jià)上百萬(wàn)的羅漢松..

“不計(jì)成本”+“卷顆粒度”，賺不賺錢無(wú)所謂，業(yè)主滿意我們就開(kāi)心，這是情懷。

所以，漂亮嗎？漂亮。

心動(dòng)嗎？心動(dòng)。

那買嗎？不買！

認(rèn)真看這些軟文對(duì)幸福灣的宣傳，80%都在寫(xiě)品質(zhì)。

玻璃、鋁板、挑高、裝修、智能、車位，這些東西看上去很高端，事實(shí)上不值錢。

因?yàn)閺?fù)制成本太低，只要多花點(diǎn)預(yù)算，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都可以造，沒(méi)有稀缺性。

這大篇幅宣傳的亮點(diǎn)，擔(dān)不起幸福灣賣10萬(wàn)的理由。

細(xì)數(shù)單價(jià)上10萬(wàn)的板塊：

天河公園地段無(wú)敵，華景新城非常均衡，金融城未來(lái)核心，琶洲是廣州老二。

反過(guò)來(lái)看幸福灣，醫(yī)藥港的定位就很一般。

而且就荔灣的速度，目前沒(méi)啥產(chǎn)業(yè)落地，今年頂多就把CoCopark給建起來(lái)。

和其他10萬(wàn)+板塊比起來(lái)，差距有點(diǎn)大，溢價(jià)有點(diǎn)高。

連白鵝潭都不敢賣10萬(wàn)，只能說(shuō)幸福灣確實(shí)很自信。

另外幸福灣的總價(jià)段，在1500-3500萬(wàn)左右。

這是典型的改善-高端改善價(jià)位段。

那就有兩個(gè)很致命的問(wèn)題：

花園太小，學(xué)位太爛，環(huán)境和教育這兩個(gè)改善買家關(guān)注的重點(diǎn)，幸福灣都沒(méi)做到位。

也就是說(shuō)，幸福灣對(duì)外展現(xiàn)的這么多優(yōu)點(diǎn)，真正契合改善群體需求的很少。

當(dāng)然，你可以說(shuō)有江景就夠了，這些細(xì)枝末節(jié)的不重要。

那你為啥不買中海映瀾臺(tái)？

你說(shuō)映瀾臺(tái)周邊城中村，那幸福灣也城中村。

你說(shuō)映瀾臺(tái)現(xiàn)在沒(méi)地鐵沒(méi)學(xué)位，那幸福灣現(xiàn)在也沒(méi)地鐵沒(méi)學(xué)位。

而且人家映瀾臺(tái)戶型更先進(jìn)，品質(zhì)也拉滿，不比幸福灣堆料差。

更關(guān)鍵的，同一片江景，映瀾臺(tái)是南向望江，幸福灣只能東北向望江。

同樣10萬(wàn)+，同樣有溢價(jià)，那為啥不把這錢給中海賺？

創(chuàng)新灣定位還比醫(yī)藥港高點(diǎn)咧。

所以廣州幸福灣，要是賣個(gè)7-8萬(wàn)，自住我覺(jué)得也還行。

但賣9-11萬(wàn)，就真有點(diǎn)愿者上鉤釣魚(yú)那味了。

不過(guò)有一說(shuō)一，如果拿來(lái)和星河江縵比，幸福灣還是香的。

江縵在我心中，才是釣魚(yú)王。